전세 하락세에 떨어진 시세만큼의 금액을 재계약시 보증금 일부를 돌려달라고 할 경우 불이익이 있나요?

아파트 전세로 시세 4억 정도에 들어왔고

2년 만기하기 몇달 전 시점에 시세가 1억 넘게 전세 하락세입니다

재계약은 하고 싶은데 원 보증금 그대로 하기는 싫고요

떨어진 시세만큼 보증금을 돌려받고 재계약을 하거나

그렇게 못한다고 하면 전세 나간다고 하려고 합니다

이럴 경우 어떻게 계약을 해야 하나요?

집주인이 일부를 돌려준다고 하고 2년 재계약하라고 할 경우

재계약서를 새로 쓰는 게 좋은지

혹시 2년 후에 보증금 돌려주지 않을 때 일부를 줬기 때문에 소송에 불리하거나 할 경우가 있을까요?