원룸 전세집 주인 연락이 안되고 건물 경매 처리 한다고 합니다.

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 Nick 변호사 입니다.

질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

이러한 경우에는 전세보증금을 지키기 위해서는 임차인(질문자님)에게 전세집에 대한 1)대항력과, 2)우선변제권의 권리가 모두 있어야 할것입니다.

1) 대항력

계약기간중에 집주인이 바뀌거나 등의 여타 다른 문제가 발생해도 임차인의 거주를 보장하는 권리

2)우선변제권

집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 그 대금의 우선순위를 보장해 보증금을 변제받을수 있는 권리

그리고 상기 두 권리를 모두 행사하기 위해서는 아래와 같은 3가지 조건이 필요합니다 (물론 이미 전세로 사시기에 하기 사항을 다 끝내셨다고 생각합니다):

• 전입신고

• 확정일자 (신청 다음날 부터 효력이 발생함)

• 입주

특히 전입신고와 확정 일자 신청은 최대한 빨리 (전입신고는 최대 14일 이내)하는것이 좋고, 전입신고는 정부 24사이트에서, 확정일자는 인터넷 등기소에서 신청이 가능합니다 .

그리고 주의하셔야 할것은 확정일자는 주민센터에서 신청한 다음날부터 효력이 있고, 근저당권은 당일부터 효력이 발생하기 때문에 만약 같은 날에 주인이 근저당권을 설정하면 보증금을 날리게 되지요.

여하튼 상기와 같이 대항력과 우선변제권을 갖기 위해서 전입신고+확정일자+입주 세가지조건을 만족해야 합니다 . 그리고 원칙상 집을 비우시면 임차인(세입자)의 우선변제권이 사라지니깐 조심하셔야됩니다.

따라서 만약 임대차계약기간이 끝나서 이사를 가야되면, '임차권등기명령제도'를 신청하시면 임대차 계약 완료 후에도 보증금을 받지못한 임차인이 '대항력과 우선변제권'을 유지한 채로 자유롭게 이사할수 있습니다.

즉 모든 전입신고+확정일자+입주등의 조건이 이미 만족되어서 대항령과 우선변제권을 가진상태에서 '내용증명'을 발송하면 되는데 연락두절등으로 현재 어렵기에 이런 경우에는 임대차계약서 원본, 반송된 내용증명서 원본, 반송봉투, 신분증 등을 지참하여 당사자가 직접 주민센터에 방문하시면 임대인의 주민등록초본을 발급받을 수 있습니다.

만약 전세 집주인 연락두절로 소재지 파악이 어렵다면, 주민등록초본을 발급하여, 새로운 주소지로 내용증명서를 보내면 전세 집주인 연락두절로 인한 문제를 해결하실 수 있을 것입니다. 내용증명 자체가 법적인 효력이 발생하는것은 아니나, 사실을 통지했다는 증거로 남게 됩니다.

그리고 최종적으로 전세금반환소송을 하셔서 전세금을 받아낼수 있을것입니다 (물론 대항력과 우선변제권의 조건을 다 갖추시고 하시는것임).

현재상황에서 아직 경매로 넘어가지는 않은듯한데, 만약 경매로 넘어가는 경우에도 상기에서 언급한 전입신고 및 확정일자를 받아놓은 임차인(세입자)라면 그 확정일자의 선후에 따라 배당금을 받을수 있으며, 만약 확정일자보다 선순위인 근저당등으로 전부 배당을 받을수 없는 경우라도 최우선변제 대상에 해당되는 경우에는 그 금액 상당을 배당 받을수 있습니다.

허나 요즘에는 깡통 전세 등의 문제가 많아 경매절차에서 전세금 돌려받기가 어려운 경우도 많은데, 이런 경우에는 집주인의 다른 재산(예금통장, 자동차, 동산) 등에 대하여 우선 가압류한 후 전세금반환청구소송을 하는것도 도움이 될것입니다.

그럼 긴글인데 도움이 되었으면 합니다 .

감사합니다 .