세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지요?

Question

○ 현재 상황

1. 아버지 거주 현황 : 남양주 아파트 전세 거주 中(2021.8.26. ~ 2023.8.25. / 2년)

2. 아버지 소유 아파트 세입자 계약 현황 : 용인 수지 소재, 월세(2021.4.2. ~ 2023.4.1. / 2년)

○ 향후 계획

2023년 현 세입자의 계약기간이 종료되면 제가 모시기 위해 아버지 실거주 계획입니다.

○ 질의내용

질의1) 현, 세입자와 부친 전세 계약이 4개월 차이가 있어서,

만약 세입자와 계약갱신청구권 행사 없이 합의하에 월세 계약을 4개월 연장을 할 경우,

향후 세입자가 4개월 연장한거를 빌미로 계약갱신청구권을 행사 할 여지가 있는지?

질의2) 현, 세입자와 계약 종료 후 4개월 기간을 공실로 두는 것이 좋은지요?

Answer 1

안녕하세요 공인중개사입니다.

종합적으로 현재의 상황을 판단해 볼 때 용인 소재의 아파트로 실거주를 위해서는 4개월 가량을 공실로 두는 것을 추천합니다. 용인 소재 아파트를 4개월만 계약하여도 세입자는 2년을 주장할 수 있으므로 이와 같은 경우에는 스케쥴상 상당히 곤란 상황이 생길 수 있습니다.

아래는 2년 미만 계약시에도 2년 권리 주장이 가능함에 대한 법적 근거입니다.

임대차 보호법 제4조(임대차기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. (이하생략)

해당 법령은 임대인에게 상당히 불리한 조항이므로 이를 참고 하시어 현명한 판단 하시길 바랍니다. 감사합니다.

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Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세재계약시 4개월 연장합의를 하셨을 경우, 이후 세입자가 계약갱신청구권을 사용해도 실거주를 이유로 거부하실수 있습니다. 사전 재계약시 4개월의 기간합의와 동시에 실거주 예정인부분을 얘기하시면 될듯 보입니다. 질문2의 경우는 선택사항이시지만, 4개월간 공실이 있을 경우 관리비등의 추가비용이 나갈수 있기에 잘 선택하셔서 결정하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사한다면 임대인 실거주를 이유로 거부할 수 있습니다.

아버지께서 실거주하실거라면 4개월 공실로 두어도 괜찮습니다.