제2종근린생활시설(사무소)에 월세 세입자로 거주하는 것 괜찮은건가요..?
집을 보고 가계약을 하려고 등본을 떼주셨는데 제가 들어가려는 층이 제2종근린생활시설(사무소)로 되어있더라구요. 총 4층이고 3,4층은 다세대로 잡혀있었거든요. 집을 볼 땐 취사시설도 다 되어있고 난방도 되어있고 그냥 일반 집이랑 다를 바 없었고 그 층에는 다른 세대수들도 있었고 누가 봐도 집 같았거든요. 그래서 등본 떼보기 전까진 그런 것인 줄 짐작도 못했어요.
그래서 그걸 보고 이거 임대차보호법 똑같이 적용받는거냐 했는데 전혀 문제 없다고는 하셨거든요. 그래서 일단 가계약금 50만원 입금하고 나중에 집 가서 보니까 특약사항에 주거용으로 확실히 해둬야되는 게 있고 상가용 요금이 적용될 수도 있고 월세 세액공제가 안될 수도 있다는 둥 그런 것들을 보게 되어서 다시 걱정되서 여쭤보니 그제서야 임대인분에게 다른 거주자분들도 다 전입신고+확정일자 받을 수 있다고 확인했다, 수도요금 전기요금도 상가요금이 아니라 주택요금으로 적용받는다, 특약 넣는 건 조율할 수 있다 고 답변 다시 받았습니다.
이해가 안되는 건 제가 알기로 전입신고를 동사무소에서 받아주는거면 주거용으로 인정한다는건데 아직 건축물대장을 떼도 '제2종근린생활시설(사무소)'로 되어있는데도 나라에서 그럼 원복명령을 안하는건가요..? 이 부분이 혼란스럽네요. 제가 살 때 하필 원복명령이 떨어져서 번거롭게 이사해야할까봐.. 그리고 그럴 경우 그 층에 사는 세대원분들도 다 나가야되는데 그 각자에 맞춰서 이사비용을 지원해주실 지, 보증금은 바로 주실 수 있는지 그런 것들도 다 걱정이 되네요. 이미 근저당이 30억 가까이 잡혀있기도 하고 2023년에 지어진 신축 건물입니다.
그냥 주택용으로 들어가면 될 것 같은데 이런 복잡한 특약과 걱정을 굳이 하면서 들어가야 되나 싶긴 하네요.. 보증금은 2천만원 월세로 들어갈 생각입니다. 사전에 전세대 보증금 얼마나 잡혀있는지 이 집이 경매되면 얼마에 낙찰될 수 있는지 등등 확인해줘야 되는 거 아닌가 싶네요.. ㅠ 그런건 안해주고 바로 계약서 쓰는 날짜만 잡으셨거든요..
일단 가계약 입금 전에 제2종근린생활시설이란 걸 등본에서 확인했을 때 이거 괜찮냐고 했을 때 무조건 괜찮다 전혀 걱정 안하셔도 된다 하면서 최우선변제금 안내만 하셨고 그래서 입금했는데 이걸 이유로 계약 파기 했을 때 저는 가계약금을 온전히 돌려받긴 힘든건가요? 아님 그럴 경우 아까워서라도 그냥 진행하더라도.. 이 집 1년 거주 괜찮을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
2종 근생은 상가이며, 전입신고를 하면 주거용으로 사용은 가능하고 최우선변제도 가능하지만 전세보증금 대출이나 전세보증보험 등은 불가합니다. 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 먼저 권리관계를 정확하게 파악해 보시는 것이 중요한데, 공동저당이 잡혀 있는 상태라면 다른사람의 채무로 인해 해당 부동산이 문제가 될 수도 있으므로 주의하셔야 합니다. 특히 건축물대장상 용도와 실제 용도가 일치하지 않으면 원상복구 명령이 내려질 수 도 있는데, 이를 대비하기 위하여 원상복구명령, 이행강제금, 벌금 등 일체의 행정처분 및 재정적인 불이익이 부과되는 경우 임대인의 귀책사유로서 임대인이 모든 법적인 책임 및 경제적인 부담을 담당한다. 그리고 주거를 계속할 수 없는 경우에는 임대인은 보증금을 즉시 반환하고 중개보수 및 이사비용을 부담한다 등의 특약을 걸어 놓으셔야만 합니다.
근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우 임차인은 주임법에 따라 보호대상입니다. 그러나 이러한 경우 보증금 대출, 보증보험 가입이 불가한 만큼 이 부분에 손해가 없는지 확인후 입주여부를 결정하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 근생2종이라도 실제고 전입신고를 하고 주거용으로 사용을 하게 되면 임대차보호법을 적용을 받을 수는 있습니다. 단 연말정산 시 세액공제 적용 부분을 확인이 요망이 되게 됩니다.
해당 지역 소액임차인으로 최우선변제가 가능한 상태인지도 확인을 해볼 필요가 있어 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
제2종 근린생활시설은 주택 용도로 인정받기 어려우며 거주에 따른 여러 법적, 경제적 불이익이 예상됩니다.
전입신고와 월세 세액 공제, 보증보험 가입 등이 제한적이며 용도 위반 시 원상복구 명령 가능성이 존재합니다.
또한 임대인의 원복명령 시 이사비 지원 여부는 통상적으로 임대인 권한 밖 입니다.
따라서 이런 점을 충분히 고려 후 계약 여부를 결정하시고 반드시 계약서 특약사항에 이런 사항을 기재하시길 바랍니다.
감사합니다.