부산 과소토지 재개발 입주권 여부 확인

Question

2021.2.27 1억미만 소형주택 매수

2021.12.19 재개발 사업시행인가

2023.3.15ㅡ주택소유중

2023.3.30 기존 주택 매도(무주택자로 변경)

2023.4.20 재개발 과소토지 매수

21~23년까지 주택소유해서 과소토지 입주권이 안나온다는데 맞나요? 저는 토지 매수하고 조합원 승계 받고 이주비 대출까지 받은상태인데 내년 초 관리처분변경인가 예정입니다. 그런데 오늘 조합에서 전화와서 현금청산자라고 하네요.. 이게 맞나요? 어떻게 방법이 없을까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  주택을 보유한 상태에서 재개발 구역 내 과소토지를 취득하면 일반적으로 입주권이 인정되지 않는 것이 원칙이며, 귀하의 취득 시점이 이러한 제한에 해당될 가능성이 높습니다. 기존 주택을 매도해 무주택자가 되었더라도 과소토지 취득 전 일정 기간 주택을 보유했던 사실이 인정되면 조합원 승계가 부정될 수 있습니다. 조합의 현금청산 통보는 이 기준을 근거로 한 조치로 보입니다.

• 법리 검토
  재개발에서 과소토지 입주권 부여 여부는 토지 등 소유자 요건과 주택 보유 여부가 결합되어 판단됩니다. 취득 이전 일정 기간 동안 주택을 보유한 경우, 순수한 토지 보유 목적이 아니라고 보아 조합원 지위를 제한하는 경향이 있습니다. 실무에서는 취득 당시 무주택 상태였는지가 중요하게 검토되며, 과거 주택 보유 이력은 불리하게 작용할 수 있습니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  조합의 현금청산 통보가 부당하다면 귀하의 취득 경위와 실제 거주 목적, 기존 주택 매도 시점, 조합 승계 절차 진행 상황 등을 근거로 이의신청 또는 민사 소송을 제기하는 대응이 가능합니다. 특히 조합이 승계를 승인해 이주비까지 지급했다면 신뢰 보호 문제를 주장할 여지도 있습니다. 관련 서류 전부를 확보해 사실관계를 정리하는 것이 우선입니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  조합의 내부 규약, 관리처분 계획상 조합원 요건, 귀하 취득일 당시 해석 기준을 정확히 검토해야 합니다. 단순 안내로는 판단이 어려우므로 문서 기준을 모두 대조해 이의제기 가능성을 판단하는 것이 필요합니다.