집 매도후 등기완료된 날 아랫집 누수문제

Question

안녕하세요.

5년전 아랫집 누수가 발생해 화장실 올철거후 새로 리모델링을 하였습니다.

이번 10월 24일 집을 매도 하여 등기가 완료되었구요(24일 등기완료)

그런데 이사 가는 24일에 아랫집에서 누수가 있다고 연락을 받았습니다.(1년전부터 누수가 아주조금씩 있었는데 얘기 안하셨다고 하네요ㅠ)

저희 일상책임보험으로 처리가 가능할까요?

누수 사진도 24일 당일 밖에 없습니다.

현재 그 전 누수 입증을 할 수 있는 사진이나 증거가없음.

다만 누수 전문가분 소견으론 아랫집 벽지 상태로 봐서 그 전부터 누수가 있었다는 소견만 받음.

매매당시 특약 6개월 있음.

특약이 문제가 아니라 아랫집이나 매수인에게 죄송하여 최대한 보상을 드리고 싶은 마음에 상담 요청합니다.

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

그 전에 누수가 있었다는 점을 입증할 수 있다면 일상 배상 책임 보험 등을 적용할 가능성이 있습니다. 그러나 보험사에서 그 내용을 다투게 될 수 있고 해당 보험 요건에 정상적으로 전입하여 점유를 유지하는 걸 조건으로 하는 경우라면 그전부터 누수가 있었어도 적용이 어려울 수 있습니다

Answer 2

1. 결론 및 핵심 판단
   매도일과 등기이전이 완료된 시점이 동일하므로, 원칙적으로 그 이후 발생하거나 발견된 누수는 새로운 소유자의 책임이 됩니다. 그러나 누수가 등기 이전부터 진행 중이었고, 그 원인이 매도인 사용기간 중 설비 노후나 관리소홀로 발생했다면 일정 부분 책임이 인정될 수 있습니다. 이 경우 일상생활배상책임보험을 통해 보상 가능성이 있습니다.

2. 법리 검토
   민법상 하자담보책임은 매도인이 하자 존재를 알면서 고지하지 않았거나 중대한 과실로 알지 못한 경우에 발생합니다. 누수가 매매 전 이미 존재했음이 전문가 소견 등으로 확인되면 매수인은 하자담보책임 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 등기이전 후 발견된 하자라도 그 원인이 이전 시점에 있었다면, 매도인에게 일정한 배상의무가 부과될 수 있습니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   보험처리를 위해선 누수 발생일과 등기이전일, 피해 발생 경위를 구체적으로 정리하여 보험사에 제출해야 합니다. 전문가 소견서, 사진, 매매계약서, 특약서 사본을 함께 첨부하면 판단에 도움이 됩니다. 일상생활배상책임보험은 제3자에 대한 손해를 보상하므로, 아랫집 수리비가 대상이 될 수 있습니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
   보험사 접수 시 누수 발생 시점이 이전인지 이후인지가 핵심 쟁점이 되므로, 전문가의 진단서를 근거로 명확히 설명해야 합니다. 매수인과 아랫집 모두에게 성실히 상황을 알리고, 분쟁을 예방하기 위해 보험처리 절차를 병행하십시오. 특약상 6개월간 책임이 명시되었다면 매수인과 협의하에 공동 대응도 가능합니다.