원룸 전세 강제경매건으로 질문드립니다.
안녕하세요.
8월달에 원룸 전세로 보증금 5000만원을 걸고 들어왔습니다. 전입신고, 확정일자는 입주날 바로 신고하였습니다.
10월달에 강재경매로 넘어간다는 통지를 받았습니다.
최근애 법원에 연락해보니 아직까지 해결이 되지않아 며칠전 법원에 배당요구 신청서
(초본, 계약서사본, 도면)를 제출하고 왔습니다.
마냥 기다리기만 해야하는지 다른 방법을 취해야할게 있는지 궁금합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
1. 결론
전입신고와 확정일자를 갖추신 임차인은 주택임대차보호법에 따른 우선변제권을 행사하실 수 있으며, 이미 배당요구까지 진행하셨다면 기본적인 보호 절차는 이행하신 것입니다. 다만 경매 절차가 진행 중인 만큼 단순히 결과를 기다리기보다는 점유 유지, 배당표 확인, 이의 여부 검토 등 단계별 대응이 필요합니다. 이를 통해 보증금 회수 가능성을 최대한 확보하셔야 합니다.2. 법리 검토
해당 법률은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매 시 우선변제를 인정하고 있습니다. 배당요구를 적법하게 제출하셨다면 배당요구 종기 내 권리 신고가 이루어진 것으로 평가됩니다. 다만 임차인의 회수 가능성은 선순위 근저당권, 압류 등 기존 권리 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 점유는 대항력 유지의 핵심 요소이므로, 점유 상실 시 권리 행사에 제한이 생길 위험이 있어 신중한 관리가 필요합니다.3. 수사 또는 재판 대응 전략
경매 절차가 본격화되면 배당표 열람을 통해 배당순위, 배당 가능 금액, 이의 제기 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 배당만으로 보증금 전액 회수가 어렵다면 임차권등기명령을 신청해 점유 이전 상황에서도 대항력을 유지하는 방안도 고려할 수 있습니다. 임대인이 다른 재산을 보유한 경우에는 별도의 집행절차를 검토할 수 있습니다. 사기 가능성은 사실관계가 더 필요하므로 현 단계에서는 보류하되, 추가 자료가 확보되면 판단해야 합니다.4. 추가 조치 또는 유의사항
경매 진행 중 주소지 변경이나 점유 상실이 발생하면 임차인 보호가 약화될 수 있으므로 유의하셔야 합니다. 배당기일에는 반드시 출석하시어 배당표를 확인하고 이의 여부를 판단하시기 바랍니다. 배당금이 부족한 경우에는 민사상 추가 청구나 강제집행 등 후속 절차가 가능합니다. 경매 절차는 단계별 대응이 매우 중요하므로 진행 상황에 따라 점검을 지속하시는 것이 좋습니다.1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
임차권 등기 명령이나 보증금 반환 청구를 고려해 볼 수 있으나 상대방에게 변제할 재산이 있어야 그 반환 청구의 확정에도 현실적인 변제에 이를 수 있는 것입니다. 전세적인 피해자로 신청할 수 있는지도 확인해 보시기 바랍니다