상속받은 농가 토지를 형제간 공동명의로 했는데 한곳은 토지(농지)이고 한 곳은 주택부속토지로 각각 소유하고 있는 경우 1주택으로 인정되나요?

Question

상속받은 농가 토지를 형제간 공동명의로 했는데 한곳은 토지(농지)이고 한 곳은 주택부속토지로 각각 소유하고 있는 경우 1주택으로 인정되나요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론 및 핵심 판단
   상속으로 형제 간 공동명의로 소유한 부동산이라 하더라도, 한 필지는 농지, 다른 한 필지는 주택의 부속토지라면 일반적으로 세법상 1주택으로 보지 않습니다. 농지는 주거용이 아닌 비주택용 토지로 분류되기 때문이며, 주택 부속토지는 해당 주택과 일체로 간주되어 주택 수에 포함됩니다. 즉, 상속받은 농지가 별도의 주거 목적 없이 단순 경작용 또는 비사업용으로 존재한다면 ‘1주택’으로 인정됩니다.

2. 법리 검토
   소득세법 및 지방세법상 “주택”은 건물이 존재하며 사람이 실제 거주할 수 있는 구조물을 의미하고, “주택부속토지”는 해당 주택과 경제적 일체성을 가진 토지를 포함합니다. 그러나 단순 농지나 전·답 등은 주택으로 보지 않으며, 상속재산으로 공동소유된 경우에도 주택 수 산정에서 제외됩니다. 다만 농지 중 일부가 주택의 경계 안에 포함되어 사실상 정원이나 진입로 등으로 사용되고 있다면, 그 부분은 부속토지로 평가될 수 있어 면적 및 사용현황이 중요합니다.

3. 수사 또는 재판 대응 전략
   1세대 1주택 비과세 여부가 문제되는 경우, 토지대장·등기부등본·지적도·건축물대장을 통해 주택부속토지의 면적과 용도를 명확히 구분해야 합니다. 농지의 경우 실제 경작 여부(농지원부, 직불금 수령내역 등)로 비주택임을 입증할 수 있습니다. 세무서나 지자체가 주택 수 산정 시 부속토지 면적 기준(통상 대지면적 5배 이내)을 초과하더라도, 농지와 명확히 분리된 사용이라면 별도 토지로 판단됩니다.

4. 추가 조치 또는 유의사항
   만약 해당 농지가 주택과 동일 필지로 되어 있거나, 사실상 주거와 연계되어 있다면 일부가 부속토지로 간주될 수 있으므로 지적 분할(분필) 을 검토하는 것이 좋습니다. 또한 향후 매매 시 양도세 비과세를 적용받기 위해선 주택과 농지의 이용 실태를 명확히 구분·기록해두어야 합니다. 사용용도와 현황이 분리되어 있다면 세법상 1주택으로 인정될 가능성이 높습니다.