부동산 전세 계약 특약 수정 시 계약서 작성 부분? 확정일자

Question

부동산 전세계약을 하게 되었습니다.

근저당이 있다보니 중도금을 치르면 말소하기로 하고 특약을 넣었습니다.

구체적인 날짜는 미표시 하였고, 임대차 신고를 완료 하였습니다.

중도금이 마련되었고, 잔금일이 다가옴에 따라 중도금을 보내려고 하는데

부동산에서 평일 진행해야 하고 시간을 굳이 빼기보다는 관련내용 추가 하여 전자계약으로

진행을 하고자 하는데 이렇게 되면 확정일자가 무의미해지는 것 아닌지요 ?

임대인, 임차인, 임대기간, 임대대상, 보증금은 변동사항이 없습니다.

동사무소 측에 확인하니 임대차신고, 잔금지급, 전입까지 이루어지지 않으면,

그 전의 확정일자는 무의미 하다고 답변을 받기도 했습니다.

이렇게 진행을 해도 되는것인지?

전세금액이 작지 않다보니 여러 부분에 대해 불안한 마음입니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

신규 계약 체결 후 계약금만 지급한 상태에서 특약 사항을 구체화하기 위해 전자계약서를 다시 작성하려는 것으로 보입니다. 보증금이나 임대기간 등 주요 조건의 변동 없이 근저당 말소 날짜만 추가하여 계약서를 다시 작성하더라도, 기존 임대차 신고를 통해 부여받은 확정일자의 효력과 순위는 상실되지 않고 그대로 유지됩니다.

다만 동사무소의 안내처럼, 아직 실제 입주를 하지 않은 상태라면 확정일자를 받았다는 사실만으로 보증금에 대한 보호가 즉시 완성되는 것은 아닙니다.

현행법상 임차인이 보증금을 우선하여 변제받으려면 확정일자를 받는 것 외에도 해당 주택을 실제로 인도받고 전입신고(주민등록)를 마쳐 대항력까지 취득해야만 비로소 완전한 우선변제권 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제3조의2 제2항).

따라서 부동산의 안내 내용에 따라 전자계약으로 특약을 보완하시되, 추후 잔금 지급과 동시에 반드시 전입신고를 마치시고 종전의 확정일자가 부여된 최초 계약서와 특약이 추가된 새로운 계약서를 함께 보관하시기를 고려해보시기 바랍니다.