다세대 미등기 옥탑방 월세 계약시 주의사항 문의

Question

안녕하세요,

제가 다세대건물의 미등기된 옥탑방을 월세 계약(보증금 있음)하려고 합니다.

여기서 미등기 및 무허가인 다세대 건물의 옥탑방도 전입신고 및 확정일자를 받아서 대항력 및 우선변제권을 확보할 수 있는지요?(미등기 및 무허가라서 건물등기 및 건축물대장에 호수는 나오지 않으나,

공인중개사 얘기로는 옥탑방으로 호수 전입 신고가 가능하다고 함)...그리고 건출물등기부상 다세대건물은 총9개 호수로 구분되어 있고, 저와 계약하려는

임대인은 임대사업자라고 하며, 이중 8개 호수를 소유하고 있습니다.(1개 호수는 제삼자 소유), 여기서 제가 다가가건물도 아닌 다세대 건물의 미등기된 옥탑방

계약시, 임대인 자격 여부를 어떻게 파악해야 하는지, 계약시 주의할 부분은 없는지 걱정이 되네요...고견 부탁드립니다, 감사합니다.

(참고로 토지등기부 소유자는 9개 호수의 건물등기부 소유자들과 다름)

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

미등기, 무허가 옥탑방도 실제 주거용으로 사용되고 임차인이 인도받아 전입신고를 마치면 주택임대차보호법상 대항력이 인정될 수 있고, 확정일자까지 받으면 우선변제권도 주장할 수 있다는 것이 판례 입장입니다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의2).

다만 다세대건물의 옥탑방은 특정 호실 소유자의 전유부분이 아니라 옥상 또는 공용부분을 불법 증축한 것일 가능성이 높으므로, 임대인이 8개 호실을 소유했다는 사정만으로 단독 임대권한이 당연히 인정된다고 보기는 어렵습니다. 계약 전 주민센터에 해당 주소로 옥탑방 전입신고가 실제 가능한지 확인하고, 등기부상 9개 구분소유자 전원의 동의서 또는 옥탑방 임대권한 확인서, 불법건축물 이행강제금과 철거명령 발생 시 보증금 즉시 반환 특약을 받아두시는 것을 유의하시기 바랍니다.