법률
아파트 매매 특약상 잔금 전·후 하자담보책임 및 잔금 후 면책 범위 문의
아파트 매매계약의 하자담보책임 특약과 관련하여 문의드립니다.
특약은 다음과 같습니다.
“잔금 전 하자는 매도인이 책임지고, 잔금 후 하자는 매수인이 책임진다.”
위와 같은 특약은 민법상 일반적인 하자담보책임 원칙과 비교할 때 매도인에게 상당히 유리한 특약이라는 설명을 들었습니다. 특히 잔금 후 발견된 하자에 대해서는 매수인이 부담하게 되어 매도인의 책임범위가 크게 줄어든다는 설명이었습니다.
1. 위 문구에는 “발견된 하자”라는 표현이 없는데도, 이를 하자의 실제 발생·존재시점이 아니라 발견시점을 기준으로 해석할 수 있는 법적 근거가 무엇인지 궁금합니다.
2. 잔금 전에 이미 존재하거나 발생한 하자를 잔금 후에 발견한 경우에도 “잔금 후 하자”로 보아 매수인이 부담하는 것인지, 아니면 실제 발생·존재시점을 기준으로 “잔금 전 하자”로 보아 매도인이 책임지는 것인지 궁금합니다.
3. 만약 잔금 후 발견된 기존 하자에 대해서도 매도인이 책임진다면, 위 특약이 민법상 일반적인 하자담보책임 원칙과 비교하여 매도인에게 상당히 유리하다고 평가되는 구체적인 이유가 무엇인지 궁금합니다.
4. 잔금 후 발견됐다는 이유만으로 기존 하자까지 매수인이 부담하는 것으로 해석하려면, 계약 당시 당사자 사이에 “발견시점을 기준으로 책임을 구분한다”는 별도의 합의나 설명이 있어야 하는지도 궁금합니다.
5. 위 특약의 후단인 “잔금 후 하자는 매수인이 책임진다”는 문구를 포괄적인 하자담보책임 배제 또는 면책특약으로 보아, 앞부분에서 “잔금 전 하자는 매도인이 책임진다”고 명시한 책임까지 잔금 후에는 전부 배제하는 해석이 가능한지도 궁금합니다.
6. 만약 잔금 전에 이미 존재하거나 발생한 하자까지 잔금 후에는 매도인의 책임을 배제하려면, “잔금 후 발견된 하자”, “기존 하자를 포함한다” 등 보다 명확한 문구가 필요한지, 아니면 현재 문구만으로도 그러한 포괄적인 면책효과가 인정될 수 있는지도 궁금합니다.
즉, 위 특약이 실제로
① 발견시점을 기준으로 책임을 나누는 특약인지,
② 하자의 실제 발생·존재시점을 기준으로 책임을 나누는 특약인지,
③ 또는 잔금 후에는 기존 하자까지 포함하여 매도인의 담보책임을 포괄적으로 배제하는 특약인지
그 법적 해석과 근거가 궁금합니다.
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