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재개발 관련 앞으로 어떻게 하는것이 옳은지
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.재개발은 성공만 하면 단계별로 가격이 뜁니다.(동의률 달성해서)조합설립 - 사업시행인가 - 시공사선정 - 관리처분인가크게 4단계인데 한단계 지날때마다 가격변동이 커지고 나중에 아파트 올라가는게 눈으로 보일때쯤되면 이동네가 이렇게 바뀌나 싶으면서 가격이 많이 뜁니다.현금청산은 감정평가를 통해 이루어지는데 사업 초반에 진행되기도 하고 기대심리등이 많이 미반영되서 좋은 가격이 나오지 않습니다.굳이 파시더라도 여력이 되시는한 최대한 늦게 파시길 권해드립니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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반전세를 들어가려고 하는데 안전한지 궁금합니다!
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.먼저 올려주신 자료로만 판단했을때 만약에 그 집이 경매로 넘어간다고 해도 전입과 확정일자만 잘되어 있으면 보증금을 돌려받는데는 큰 문제는 없어 보입니다.다만, 근생을 전세로 들어가는 부분은 아래 사항을 고려하셔서 생각해보시기 바랍니다.근생은 대출이 안되고, 보증보험이 안됩니다.보증보험은 가입하실 생각이 없으신것 같아 차치하고 일단 대출이 안되는 부분과 근생이라는 막연한 부분때문에 대부분의 세입자가 꺼리는 집입니다. 이는 질문자님이 나가실때가 문제가 될 수 있습니다.만기 후 퇴거 하신다면 당연히 집주인이 돌려줘야 하지만 안돌려줄경우도 있고 계약기간중에 질문자님이 나가셔야 할때는 다른 세입자를 구해놓고 나가셔야 하는데 그때 새로운 세입자가 늦게 구해질 염려가 있습니다.만약 근생이라서 다른 호실대비 가격적인 메리트가 크다거나 하면 모르겠지만 그게 아니라면 다시 한번 생각해보시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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임차인이 월세를 밀리고 있는데, 임대인은 당하고만 있어야 되나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.세입자가 월세를 내지 않으면 주택은 2개월, 상가는 3개월뒤에 임대인은 해당 사유를 근거로 계약을 해지할 수 있습니다.물론 그렇다고 금방 나가지는 않겠지만 관련해서 내용증명부터 보내시고 보증금에 여유가 많지 않다면 빠르게 명도 하실 수 있도록 알아보시기 바랍니다.보통은 내용증명으로 관련내용 언급하면서 명도 가능성을 내비치면 대부분 다시 잘 내십니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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최소한 언제 알려주어야 하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.10월 만기 이시면 약 4개월정도 남았는데 계약갱신청구권 사용은 6~2개월 사이에 하시면 됩니다.주인이 매도를 생각하더라도 그게 세입자가 계약갱신청구권을 사용하는데 거부 요인이 되지는 못합니다.또한 실제 매수인이 매수 후 실거주를 하려면 6개월 이전에 잔금 및 소유권이전등기를 완료해야 기존 세입자에게 실거주 사유로 나가달라고 할 수 있으니 이미 늦었습니다.매도인은 본인이나 가족이 직접 들어와서 살지 않는 이상 세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 못하게 할 수 없으므로 연장계약을 해줘야 할 사안으로 판단됩니다.이러한 부분을 잘 설명해서 연장하시길 바랍니다^^
경제 / 부동산
22.08.05
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청약당첨이 되면 어떻게 해야 되나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일반적으로 중도금은 건설사에서 협력된 은행등이 있어서 중도금대출이 가능할것이고, 잔금시에도 아파트 시세에 비례해 그 지역에 설정된 LTV 내에서 대출 가능할 것입니다. 또는 전세 세입자를 구해서 잔금을 치르셔야 합니다.그외에 모자란 돈은 본인이 충당을 해야 하는데, 이리저리 생각해봐도 돈 마련할 여력이 안된다 싶으시면 청약을 당첨을 포기 하시는것도 생각해보셔야 합니다.청약을 신청 전에는 본인의 현재 자금과 잔금시까지 자금 흐름등을 면밀히 고려하셔서 청약을 하시길 권해 드립니다.부턱대고 했다가 당첨 됐는데 돈 마련이 어려우면 아까운 청약 기회를 날리시게 됩니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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전세계약서 작성 이후 임대인 및 현세입저로 계약파기
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.부동산 하면서 참 골치아픈 케이스 중 하나네요.협조하겠다던 세입자가 말을 바꾸면 난감해 지는데, 계약할때 부동산에서 현세입자에게 계약 되었음을 알리고 20일까지 집을 비워달라고 확답을 받았다면 기존 세입자는 약속을 지켜야 합니다.문제는 안지켜서 계약이 파기 되었을때인데요.임대인은 계약금의 2배를 배상해야하나 본인 책임이 아니기 때문에 당연히 안주려고 할거라 그 부분을 이전 세입자에게 주지를 시켜서 설득하고 이사가겠금 해야 합니다. 이 부분은 계약한 부동산에서 어느정도 컨트롤 해줘야 하는 부분이구요.부동산에 계약금 2배 배상을 하던지, 그 세입자 이사를 가게 만들어 달라 라고 요청하세요. 대부분은 시일이 지나면 해결됩니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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계약서에 임차인의 손해변상 의무가 명시된 경우 이를 변상 하여야 하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일반적으로 내부 옵션들의 사용중 발생하는 파손등에 대해서는 세입자가 부담하나 노후화로 인해 생기는 고장등은 임대인이 부담합니다.하지만 이게 법으로 누가 딱 부담하라고 정해져 있는게 없기 때문에 계약할때 관련 특약을 넣어 주는게 중요한데 그게 없다면 보통은 위와같습니다. AS받으실때 어디가 문제인지 여쭤보시고 내용 잘 얘기하셔서 협의하시면 될 것 같습니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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오피스텔 주거수에 미포함 시킬수 있는 방법 알려주세요~
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.오피스텔이 주택수에 미포함되는것은 오피스텔을 주거용으로 사용하지 않았을때 가능합니다.주인이든 세입자이든 전입이 안되어 있고, 주거용으로 사용한 흔적등이 없어야 합니다.보통은 전입만 안되어 있으면 주거용으로 사용안했다고 하면 되는데 가끔 세무서에서 실사를 나오기도 합니다.오피스텔 면적에 따른 구분은 없습니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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요새 깡통 전세가 많아서 보증금을 못돌려 받는경우가 허다하다고 하네요, 어떻게 하면 리스크를 최소화 하고 집을 구할 수 있을까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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월세의 산정은 어떻게들 하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일반 주택의 경우 전세 1,000만원당 월세 5만원(5%), 아파트의 경우 전세 1,000만원당 월세 4만원선(4%)으로 환산됩니다.현업에서 일반적으로 간편하게 계산되는 방식이 그렇고 기준금액 및 주인의 마음에 따라 변동됩니다.만약 주택 임대사업자라면 전세에세 월세로 전환시는 전월세전환율이라는 공식을 따라야 합니다.전월세 전환율은 기준금리 + 2%로 현재는 4.25% 입니다.
경제 / 부동산
22.08.05
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