답변 내역

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.등기에는 원인일자와 접수일자가 있습니다.원인일자는 분양계약(공급계약)일이며, 접수일자는 임시사용승인 이후 등기 접수한 날짜입니다.21. 4. 1. 매매를 원인으로 23. 11. 13. 등기 접수하신 것으로 보이며,다주택이 되신 시점은 분양권도 계약일인 21. 4. 1.입니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.말씀주신 내용들 중 원자재, 인건비의 상승, 매물 잠김 현상은 주택가격 상승 압력이며,금리 상승은 주택가격 하락 압력입니다.추가적으로 신규 주택 공급량 부족과 최근 가격 상승 분위기는 주택가격 상승 압력으로 작용할 수 있습니다.미래는 누구도 알 수 없지만, 화폐량이 대거 발행되는 시점에서는 실물자산으로 인플레이션 햇지를 하는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.전기, 수도, 가스 등은 계약일을 기준으로 계약일 전까지는 전 점유자가, 계약일 이후부터는 새로운 점유자가 납부하셔야 합니다.명의변경 및 공과금 정산은 당일을 기준으로 하시면 됩니다!

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.저평가 지역을 찾으신다면 가장 중요한 것이 균질화입니다.대규모 재개발 지역이 밀집되어 있어 저층 주거단지에서 고층 아파트 단지들로 탈바뀜 되는 곳이 좋습니다.범죄율이 낮아지며, 비슷한 경제력의 주민들이 거주하고 이에 따라 학군도 자연스럽게 생기게 됩니다.이러한 뉴타운 지역들중 10억원대로 접근 가능한 지역들은 이문휘경 뉴타운, 장위 뉴타운, 미아 뉴타운, 광명 뉴타운, 구성남이 있습니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.신축 아파트라고 하신다면 등기가 나오는데 까지는 시간이 다소 소요됩니다.입주 시점에 집단대출(잔금대출)을 받으셔야 하고, 이 때 집단대출을 못받으신다면 추후 보존등기가 나올 때까지 담보대출은 받으실 수 없습니다.잔금대출 취급 은행에 문의하셔서 언제까지 접수가 되는지, 기존 주택 처분 조건이 있는지 등을 상세히 상담받아 보시고 결정하시기를 바랍니다.일반 아파트잔금대출의 경우 신용도에 따라 4% 초중반에 형성되어 있습니다.감사합니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.경매에서 경락잔금대출을 받으신 뒤 추후 일반 대출로 대환하시게 되는 경우 KB시세가 기준입니다.감사합니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.청약으로 당첨된 아파트는 청약 당시 가격에서 변동될 가능성은 극히 적습니다.위 말씀처럼 전쟁으로 인해 자재비가 상승한다면 해당 조합의 조합원들의 분담금이 높아질 문제이지, 조합에서 일반 분양자에게 청구할 금원은 아닙니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.주택임대차보호법상에서는 각 지역별, 담보물권 설정일별 지정해둔 최우선변제금이 있습니다.담보물권설정일(근저당권)이 2023. 2. 21. 이후이고, 지역이 서울시라면 환산보증금(보증금 + 월세 * 100)이 1.65억 이하일 때 5,500만원까지 최우선으로 변제가 됩니다.이 환산보증금과 최우선변제금액은 각 시기마다, 지역마다 다르기 때문에 표를 확인해보셔야 합니다.만약 구하시는 집이 서울이시라면 담보물권 설정일이 2008. 8. 21. 이후에만 설정되었다면 최우선변제를 2,000만원까지 받을 수 있습니다(환산보증금도 계산해야 하지만, 본 질문의 취지상 환산보증금이 높지 않다는 가정 하에 말씀드립니다).이 내용은 주택임대차보호법의 적용을 받는 것이기 때문에 특약을 작성하지 않더라도 당연히 보호받는 권리이며, 해당 거래를 중개하는 공인중개사님께서 설명해주실 거라고 생각합니다.결론적으로 환산보증금과 최우선변제금을 확인하신 뒤 2,000만원의 보증금이 최우선적으로 변제받으실 수 있다면 안전하다고 판단하셔도 됩니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.이 부분은 제가 주변에 정말 많이 강조하고 또 강조하는 내용입니다.제가 부동산 경매 전문 로펌에 몸담으며 전세사기 물건을 아주 많이 봐왔습니다.중요한 내용들 몇 가지를 추려 말씀드리겠습니다.1. 신탁등기신탁등기는 소유권자가 신탁회사 소유로 된 등기입니다.'00자산신탁 주식회사' 등으로 소유권 등기가 되어있다면, 실질적인 운영 주체인 종전 소유자와 계약하시면 안되고 신탁사와 계약을 체결하셔야 합니다.사실상 신탁사가 임대차계약을 체결하는 경우는 거의 없습니다.그래서 실무에서는 신탁회사의 동의서를 징수해서 계약을 체결하고 있습니다.신탁등기를 해놓은 물건에 실질적인 소유자(신탁사가 아닌 등기부상 종전 소유자)와 계약을 하시게 되면 임차인은 대항력과 우선변제권 모두가 없어서 경매로 매각되었을 때 아무 주장을 하지 못하고, 되려 낙찰자에게 매각대금을 완납한 날부터 임대료를 주어야 하는 경우가 생길 수 있습니다.신탁사의 동의가 없을 시 계약 체결을 하지 않는 것이 좋으며, 초보자시라면 신탁등기 자체를 기피하시는 것도 방법입니다.2. 매매가와 전세가의 차이전세사기 이슈의 가장 중심에 있었던 사기 유형입니다.신축 빌라 2억원 짜리를 분양하기 위해서 2.2억원에 전세를 들인 뒤 명의자(대부분 신용불량자)를 구해서 그 명의자에게 소유권을 넘기는 방식입니다.애당초 시세보다 높은 금액으로 전세를 들어갔기 때문에 경매 절차에서 매각이 되지 않아(낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 하기에 시세보다 비싼 꼴이 되어 매각이 안됩니다) 이사를 갈 수 없게 되며, 이 주택을 어떻게든 정리하기 위해서는 시세보다 높은 금액인 전세가로 매수하셔야 하는 불상사가 생기게 됩니다.퇴거하고 싶을 때 퇴거할 수 없고, 최종적으로는 매수를 해서 손실을 확정지어야 끝나는 사기 유형입니다.3. 기존 전세입자 퇴거 조건으로 들어가는 경우 유의사항가령 전세가 2억원 짜리 주택에 종전 임차인이 2억원에 거주하고 있고, 새롭게 문의자님께서 2억원으로 들어가시게 되는 경우, 당연히 같은 금액이니 소유자가 사기치지 않는다고 생각하시기 쉽겠지만, 법무법인에 의뢰를 하시는 분들을 보면 이 상태에서 소유자가 2억원의 신규 보증금을 가로채고, 종전 임차인에게 변제하지 않고 잠적하는 경우도 많이 있습니다.그렇기 때문에 계약하실 때는 보증금 2억원을 소유자에게 지급하시면 안되고, 종전 임차인에게 대위변제 하는 형식으로 지급하시는 것이 안전합니다.4. 상속소유자 분께서 돌아가신 경우입니다.민법상 상속은 유증이 없을 시 법정 상속이 되기 때문에 배우자 1.5, 직계 존·비속(부모님 혹은 자녀)이 1의 비율로 상속됩니다.예를 들어 배우자분과 자녀 두 분이 있다면 1.5 : 1 : 1 비율로 상속이 됩니다.부동산의 가치가 3.5억원이라면 1.5억, 1억, 1억의 비율이라고 보셔도 됩니다.법정 상속이 된다면 당연히 배우자와 직계 존·비속이 소유자가 되기 때문에 가족관계증명서와 초본 등을 첨부하여 계약을 체결할 때 의심 없이 계약을 진행하게 됩니다.하지만, 상속에는 상속 포기라는 제도가 있습니다.상속개시일로부터 6개월 이내에는 상속을 포기할 수 있으며, 상속 포기시 보증금은 회수가 어려워질 수 있습니다.(상속을 포기하는 경우는 채무가 자산보다 많을 때 포기하며, 개인간의 채권, 채무 관계는 홈택스나 정부24에서 발급받을 수 있는 공문서로 확인되지 않습니다.)이외에도 사기 유형은 아주 다양하게 있으나, 공문서 위조, 사문서 위조는 저를 비롯한 전문가들도 당하며, 변호사라고 해도 당할 수밖에 없기 때문에 후술하지 않겠습니다.결론안전하게 거래하시기 위해서는 대표적인 유형인 1번, 2번, 3번을 꼭 체크하시기 바랍니다.신탁등기가 경료된 경우 월세는 계약해볼 여지가 있으나, 전세는 추천하지 않습니다.2번과 3번은 거듭 강조드립니다.

안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.2호선으로 이동 가능한 신림과 화곡동, 7호선으로 이동 가능한 면목동이 젊은 분들이 많으시고 출퇴근 하기 편하며, 가격도 저렴한 편입니다.빌라와 오피스텔은 전세보다 월세를 추천드립니다.만약 전세로 꼭 하셔야 한다면 보증보험 가입 가능한 곳으로 계약하시고, 보험은 꼭 드시는 것을 추천드립니다.