경제
사회초년생의 첫 독립, '전세 사기' 예방을 위해 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 것은?
20대 후반 직장인으로 첫 독립을 준비하며 전셋집을 알아보고 있습니다. 최근 전세 사기 이슈가 많아 걱정되는데, 계약 전 등기부등본을 볼 때 근저당 설정 외에 초보자가 놓치기 쉬운 위험 신호는 무엇이 있을까요? 전문가분들이 알려주시는 '안전한 계약을 위한 필수 체크리스트'가 궁금합니다
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 기본은 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권을 보는 것입니다.
그외 임대인의 체납 등의 확인도 할 필요가 있습니다. 근저당권에 문제가 생기면 경매로 넘어가고 체납을 하게 되면 공매로 넘어가게 됩니다. 즉 임대인의 경제상황을 파악하는 것이 중요합니다. 다음으로 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 가지시고 전세보증보험 가입이 가능하다면 크게 걱정없이 보증금을 지킬 수 있습니다.
감사합니다.
전세 사기를 당하지 않으려면 주변 전세 시대를 정확하게 파악하고 비싸게 들어가지 않는 것이 1순위입니다.
그리고 등기부등본 을구에 근저당권이 있는 지 없는 지 확인하시고 없는 매물을 선택하시길 바랍니다.
정 불안하면 전세보증보험을 드시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.
이 부분은 제가 주변에 정말 많이 강조하고 또 강조하는 내용입니다.
제가 부동산 경매 전문 로펌에 몸담으며 전세사기 물건을 아주 많이 봐왔습니다.
중요한 내용들 몇 가지를 추려 말씀드리겠습니다.
1. 신탁등기
신탁등기는 소유권자가 신탁회사 소유로 된 등기입니다.
'00자산신탁 주식회사' 등으로 소유권 등기가 되어있다면, 실질적인 운영 주체인 종전 소유자와 계약하시면 안되고 신탁사와 계약을 체결하셔야 합니다.
사실상 신탁사가 임대차계약을 체결하는 경우는 거의 없습니다.
그래서 실무에서는 신탁회사의 동의서를 징수해서 계약을 체결하고 있습니다.
신탁등기를 해놓은 물건에 실질적인 소유자(신탁사가 아닌 등기부상 종전 소유자)와 계약을 하시게 되면 임차인은 대항력과 우선변제권 모두가 없어서 경매로 매각되었을 때 아무 주장을 하지 못하고, 되려 낙찰자에게 매각대금을 완납한 날부터 임대료를 주어야 하는 경우가 생길 수 있습니다.
신탁사의 동의가 없을 시 계약 체결을 하지 않는 것이 좋으며, 초보자시라면 신탁등기 자체를 기피하시는 것도 방법입니다.
2. 매매가와 전세가의 차이
전세사기 이슈의 가장 중심에 있었던 사기 유형입니다.
신축 빌라 2억원 짜리를 분양하기 위해서 2.2억원에 전세를 들인 뒤 명의자(대부분 신용불량자)를 구해서 그 명의자에게 소유권을 넘기는 방식입니다.
애당초 시세보다 높은 금액으로 전세를 들어갔기 때문에 경매 절차에서 매각이 되지 않아(낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 하기에 시세보다 비싼 꼴이 되어 매각이 안됩니다) 이사를 갈 수 없게 되며, 이 주택을 어떻게든 정리하기 위해서는 시세보다 높은 금액인 전세가로 매수하셔야 하는 불상사가 생기게 됩니다.
퇴거하고 싶을 때 퇴거할 수 없고, 최종적으로는 매수를 해서 손실을 확정지어야 끝나는 사기 유형입니다.
3. 기존 전세입자 퇴거 조건으로 들어가는 경우 유의사항
가령 전세가 2억원 짜리 주택에 종전 임차인이 2억원에 거주하고 있고, 새롭게 문의자님께서 2억원으로 들어가시게 되는 경우, 당연히 같은 금액이니 소유자가 사기치지 않는다고 생각하시기 쉽겠지만, 법무법인에 의뢰를 하시는 분들을 보면 이 상태에서 소유자가 2억원의 신규 보증금을 가로채고, 종전 임차인에게 변제하지 않고 잠적하는 경우도 많이 있습니다.
그렇기 때문에 계약하실 때는 보증금 2억원을 소유자에게 지급하시면 안되고, 종전 임차인에게 대위변제 하는 형식으로 지급하시는 것이 안전합니다.
4. 상속
소유자 분께서 돌아가신 경우입니다.
민법상 상속은 유증이 없을 시 법정 상속이 되기 때문에 배우자 1.5, 직계 존·비속(부모님 혹은 자녀)이 1의 비율로 상속됩니다.
예를 들어 배우자분과 자녀 두 분이 있다면 1.5 : 1 : 1 비율로 상속이 됩니다.
부동산의 가치가 3.5억원이라면 1.5억, 1억, 1억의 비율이라고 보셔도 됩니다.
법정 상속이 된다면 당연히 배우자와 직계 존·비속이 소유자가 되기 때문에 가족관계증명서와 초본 등을 첨부하여 계약을 체결할 때 의심 없이 계약을 진행하게 됩니다.
하지만, 상속에는 상속 포기라는 제도가 있습니다.
상속개시일로부터 6개월 이내에는 상속을 포기할 수 있으며, 상속 포기시 보증금은 회수가 어려워질 수 있습니다.
(상속을 포기하는 경우는 채무가 자산보다 많을 때 포기하며, 개인간의 채권, 채무 관계는 홈택스나 정부24에서 발급받을 수 있는 공문서로 확인되지 않습니다.)
이외에도 사기 유형은 아주 다양하게 있으나, 공문서 위조, 사문서 위조는 저를 비롯한 전문가들도 당하며, 변호사라고 해도 당할 수밖에 없기 때문에 후술하지 않겠습니다.
결론
안전하게 거래하시기 위해서는 대표적인 유형인 1번, 2번, 3번을 꼭 체크하시기 바랍니다.
신탁등기가 경료된 경우 월세는 계약해볼 여지가 있으나, 전세는 추천하지 않습니다.
2번과 3번은 거듭 강조드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집은 보고 맘에 들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하게 되는데 등기부등본 갑구,을구가 깨끗하면 좋습니다
부동산과 그런부분을 확인하고 집에 곰팡이가 있나 잘살피고 옵션이 있으면 고장이 없는지 확인을 해야 합니다
잔금치르고 전입신고,확정일자는 필히 갖춰야 합니다