답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.현행법상 개업공인중개사는 질문자님의 말씀처럼 어떠한 명목으로도 법에서 정한 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위가 엄격히 금지됩니다.다만, 부동산의 현황 및 권리관계 조사, 계약서 작성 등 통상적인 중개행위에 수반되는 업무를 넘어, 세무 상담이나 투자 수익성 분석 등 명백히 별도의 전문적인 컨설팅 용역이 제공된 사실이 객관적으로 입증되어야만 합법적인 비용으로 인정받을 수 있습니다.위 내용과 관련하여 질문자님에게 딱 맞는 판례는 찾지못하였으나,그 판단 기준을 확인할 수 있는 판례 두 가지를 소개드립니다.1. 대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 [부동산중개업법위반]2. 대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 [부동산중개업법위반]위 두 가지의 판례의 핵심 내용은, 위에서 말씀드렸던 바와 같이"객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다." 입니다. 즉, 중개업무에 해당되면 초과보수, 중개업무와 별도로 실제 컨설팅 용역이 제공되었다면 합법적인 비용 입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.금리 인상기로 인해 신혼집 마련 시기를 두고 고민이 무척 깊으시겠습니다.결론부터 말씀드리면, 원리금상환 금액이 부담없는 선에서 고정금리를 고민해보시면 좋을 듯 합니다.현재 부동산 시장과 금리의 변동성이 커서 특정 매매 시기를 정답으로 단정 짓기는 어려우나, 신혼부부 전용 정책 대출은 시중 금리 대비 유리한 조건일 가능성이 높으므로 투자가 아닌 실거주 목적이라면 본인의 자금 상환 여력을 면밀히 검토하신 후 신중하게 결정하시는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.잔금일에 보증금을 누구에게 어떻게 돌려받을지 혼선이 생길까 봐 걱정이 크실 텐데,사전에 특약이나 합의서로 정산 방식을 명확히 해두는 것이 향후 분쟁을 예방하는 가장 안전하고 확실한 방법이라고 판단됩니다.1. 매매 당사자 간 보증금 정산 합의실무상 매도인과 매수인은 매매계약서 특약란에 '매수인이 매매 대금 잔금에서 임차인의 전세보증금을 공제하고 지급하며, 만기일에 매수인이 임차인에게 직접 반환한다' 혹은 '매수인이 잔금을 전액 지급하고 매도인이 임차인에게 반환한다'는 식으로 자금 정산 방식을 명확히 기재하는 경우가 많습니다. 이러한 구체적인 합의가 있어야 잔금일 당일에 서로 책임을 미루는 상황을 방지할 수 있을 가능성이 높습니다.2. 반환주체를 확인하세요.매매계약서에 특약이 들어가더라도 이는 매도인과 매수인 간의 계약이므로, 임차인(질문자님) 입장에서는 기존 임대인에게 연락하여 잔금일 당일에 "매도인과 매수인 중 누가, 언제 내 계좌로 보증금을 입금할 것인지"를 문자메시지, 통화 녹음, 혹은 3자 간 확인서 형태로 명확히 남겨두시는 것이 좋습니다. 사전에 돈을 돌려줄 주체와 방식을 확정해 두어야, 만에 하나 당일 보증금 반환이 지체되더라도 누구에게 법적 책임을 물을지 신속하게 대응할 수 있습니다.3. 임대인 지위 승계가 원칙입니다.만약 매매 계약의 잔금일(소유권 이전일)과 전세 만기일이 일치하지 않고 소유권 이전이 만기일보다 먼저 이루어지는 경우라도, 현행 주택임대차보호법상 새로운 매수인이 기존 임대인의 지위를 당연 승계하는 것이 원칙입니다. 따라서 소유권 이전이 완료된 시점부터는 새로운 매수인이 법적인 임대인으로서의 권리와 의무를 가지게 되며, 추후 도래하는 전세 만기일에 보증금을 반환할 책임 역시 새로운 매수인에게 전적으로 승계됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제4항)

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.입주 직후 발생한 심각한 누수와 곰팡이 문제로 인해 이만저만 마음고생이 크신 게 아니겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 해당 하자가 계약 당시 질문자님께서 과실 없이 알 수 없었던 중대한 숨은 하자에 해당한다면 매도인에게 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보이나, 계약서상 면책 특약의 해석 범위와 공인중개사의 고지 의무 위반 여부에 따라 쟁점이 발생할 가능성이 높습니다. 결국 하자 발생의 '원인'이 가장 중요합니다.세 부분으로 구분하여 설명드리겠습니다.1. 매도인의 하자담보책임 요건매매 계약이 성립한 후 목적물에 하자가 발견되었고, 매수인(질문자님)이 계약 당시에 그 하자를 알지 못했으며 알지 못한 데 과실이 없다면, 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 특히 매수 후 두 달 만에 적은 비에도 창문 상단에서 비가 샐 정도라면 매매 계약 이전부터 존재했던 하자로 추정해 볼 수 있습니다. (민법 제580조 매도인의 하자담보책임, 제582조 권리행사기간)2. 특약의 효력 및 매도인의 고지 의무계약서상 "실리콘 노후로 인한 스며듬은 제외"라는 특약이 있더라도, 누수의 근본 원인이 단순 실리콘 노후가 아닌 외벽 크랙이나 배관 등 다른 문제일 경우 해당 특약만으로 매도인이 100% 면책되지 않을 수 있습니다. 더욱이 매도인이 누수나 결로 하자를 이미 알고 있었으면서도 이를 고의로 묵비하고 특약을 맺었다면, 법적으로 그 면책 특약은 효력을 인정받기 어려울 가능성이 큽니다. (민법 제584조 담보책임면제의 특약)3. 매수인의 과실 상계 여부 및 대응 방향입주 시 샷시 코킹이나 탄성코트를 시공하지 않은 것은 매수인의 자유로운 선택사항일 뿐, 매도인과 중개사가 인도 전의 하자를 책임지지 않으려는 정당한 변명이 되기는 어렵다고 판단됩니다. 현재로서는 누수 탐지 전문 업체를 통해 누수의 정확한 원인이 '단순 실리콘 노후'인지 다른 '구조적 하자'인지 객관적인 소견을 확보하신 후, 이를 근거로 매도인과 중개인에게 내용증명 등을 통해 책임 이행을 요구해 보실 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.요즘에는 대리운전도 부업으로 하시는 분들이 꽤 많이 있습니다. 직장 위치에 활발한 상권이 있으시다면, 퇴근길에 저녁 드신 후, 집 방향으로 가는 대리콜 잡아서 운전해보시는게 어떨까요?

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.월 50이자면, 연으로 환산하면 600만원입니다.이는 작지않은 돈입니다. 선택지를 정리하여 고민해보시는게 좋을듯 합니다.서울의 편리함은 쉽게포기하기 어렵죠. 그래서 적절한 보상을 생각해보실 수 있겠습니다.1.서울 포기하고 이자없는 수준의 빌라로 이사하는 대신 1년에 한번 300만원 정도의 쇼핑이나 여행(나머지 300은 저축) + 구축빌라 월세(소득)2. 불편하더라도 평수 작은 서울 구축 빌라로 이사. 대신 삶의 질이 떨어짐 + 구축빌라 월세(소득) 3. (선택) 1,2중에 골라서 진행하되, 빌라를 원하는 호가대로 ‘일단’ 부동산에 내놓기. 팔리면, 1번 선택했던 경우 돈을 모아 대출없이 서울 전세로 재입성, 2번 선택했던 경우, 평수 넓혀서 갈아타기위 1,2의 두가지 선택지가 요즘 경기 흐름에서는 안정적일것이라고 생각합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.최소 1.5억~2억은 잡으셔야합니다.건물 면적과 바닥권리금 유무에따라 금액은 더 올라갈 수 있습니다. 요즘같은 시기는 상권분석을 하더라도 경기변동에 따라 큰 영향을 받고있기때문에 리스크 관리차원에서 신규창업보다 인수창업을 권해드리고 싶습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.■ 농지의 기준서류보다 '실제 모습'이 우선입니자. 서류상 지목이 밭(전), 논(답)이 아니더라도, 실제로 흙을 파고 농사를 짓고 있다면 농지법상으로는 '농지'로 취급받아 까다로운 농지법의 규제를 받을 수 있습니다.■ 산(임야)은 절대 불인정지목이 '임야'인 곳은 몰래 나무를 베고 수십 년간 농사를 지어도 절대 농지로 인정받지 못합니다. 기득권 인정은커녕 불법 산림 훼손(산지관리법 위반)으로 형사 처벌과 함께 나무를 다시 심으라는 원상복구 명령을 받습니다. (합법적 농지가 되려면 사전에 '산지전용허가' 필수)■ 최대 오해농사짓는다고 '서류(지목)'를 알아서 바꿔주지는 않습니다. 대지(집터), 주차장, 공장용지 등 타 용도의 땅에 무단으로 농사를 지었다고 해서, 국가가 서류상 지목을 '밭(전)'으로 변경해 주는 특혜는 대한민국에 존재하지 않습니다. 합법적인 지목변경은 지자체의 엄격한 개발행위허가 등을 거쳐야만 가능합니다. 오히려 허가 없이 본래 지목의 목적을 위반하여 밭으로 쓴 것에 대해, 관련 법률(건축법, 주차장법 등) 위반으로 벌금(이행강제금)을 맞고 원래 용도대로 되돌리라는 원상복구 명령까지 받을 수 있습니다.법이 다양하게 엮여있기 때문에, 농지법상으로만 그렇게 된다고 우선 이해하심이 편하실것 같습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.네, 가능합니다. 오히려 임대인 입장에서 정확히 하기위해 갱신 계약서를 작성하고 싶으셨을 상황입니다.문자나 카톡도 문제 발생 시 사실을 입증할 수 있는 효력있는 증빙 자료입니다. 조건이 변동된게 없다면, 반드시 꼭 계약서 형태로 쓸 필요는 없습니다.■ 세입자에게 오히려 좋은 조건인 이유가장 중요한 포인트는 중개사분이 제안한 "계약갱신요구권을 사용한 것으로 하자"는 부분입니다. 2년을 다 못 채우고 이사 갈 수도 있는 질문자님 상황에서는 이보다 더 좋은 조건이 없습니다.1. 일반적인 재계약2년 계약 후 중간에 나가려면, 세입자가 직접 다음 세입자를 구해야 하고 복비(중개수수료)도 부담해야 합니다.2. 계약갱신요구권을 사용한 연장주택임대차보호법에 따라 세입자는 언제든지 집주인에게 "저 이사 갈게요"라고 통보할 수 있습니다. 통보한 날로부터 딱 '3개월'이 지나면 계약은 합법적으로 종료되며, 집주인은 무조건 보증금을 돌려주어야 합니다. 게다가 이때 발생하는 새로운 세입자의 중개수수료도 세입자가 아닌 집주인이 부담하게 됩니다.(주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의 2 참조)

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.기존 계약서를 수정하시기 보다는 다른 서류에 합의된 내용을 정리하여 작성하시는게 좋습니다.계약서에 수정기입 하게되면, 최초의 월세금액과 변경된 월세금액의 시간순서 등의 입증이 필요할 때 어려움이 생길 수 있기때문입니다.