답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.신축 건물 전세 계약 시 보증금의 안전성 문제로 걱정이 무척 크시겠습니다. 질문을 한번 주셨던 분 같은데, 질문주신 내용을 바탕으로 결론부터 말씀드리면, 중개사가 말한 감정가는 실제 시세와 다를 수 있으며, 특히 해당 건물이 다세대 주택이 아닌 '다가구 주택'일 경우 추후 들어올 소액 임차인들의 최우선변제금에 밀려 배당 순위가 하락할 위험이 있으므로 전세 계약에 매우 신중하셔야 할 것으로 판단됩니다.<실 채권액 산정>1. 실제 시세 확인 및 실 채권액 추정경매 등의 위기 상황에서 핵심이 되는 것은 감정가가 아니라 보수적으로 접근한 실제 '시세(낙찰 예상가)'입니다. 인근 다가구 건물의 매물이 있다면, 시세를 종합적으로 확인해보시기 바랍니다. 그리고 그 시세 기준으로 대출의 과다여부를 판단하시는게 맞습니다.그리고 통상적으로 은행은 실제 대출금의 약 120% 수준을 채권최고액으로 설정하므로, 근저당이 10억 원이라면 매도인의 실제 대출 원금은 8억 원 초반대일 가능성이 높습니다.2. 선순위 근저당권자의 배당 우선권만약 경매가 진행된다면, 질문자님의 말씀처럼 낙찰 대금에서 은행이 대출 원금과 연체 이자를 합친 8억 원 중후반대를 먼저 배당받아 가게 됩니다.<다가구 주택 여부 및 최우선변제금 리스크>1. 다가구 주택의 권리관계 변수질문자님께서 건물 전체의 '첫 번째 임차인'이라고 안내받으셨다면, 해당 매물이 호실별로 개별 등기가 된 다세대 주택(빌라)이 아니라 건물 전체가 1인 소유인 '다가구 주택'일 가능성이 높습니다.2. 소액 임차인의 최우선변제금 우선 배당해당 건물이 다가구 주택이라면 질문자님 이후에 다른 호실로 들어올 소액 보증금(월세 등) 세입자들이 가장 큰 변수가 될 수 있습니다. 소액 임차인의 '최우선변제금'은 은행의 근저당보다도 경매에서 먼저 배당되므로, 다른 호실에 소액 임차인이 많이 들어올수록 최우선변제금과 은행 근저당이 먼저 빠져나가 질문자님께서 최종적으로 돌려받을 수 있는 금액이 현저히 줄어들 위험성이 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.지역을 알지못해 정확한 시세 등에대한 판단은 조심스럽습니다. 다만, 보증금이 1,000만원 이라면, 최우선변제금에 해당되는 금액일 것으로 보입니다. 혹여 경매에 넘어가더라도 근저당권자보다 먼저 받아갈 수 있기때문에 걱정할 수준은 아닌것으로 보입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 전세를 끼고 매수하는 이른바 '갭투자'는 적은 자본으로 주택을 취득할 수 있는 장점이 있으나, 향후 전세가 하락 시 보증금 반환 리스크가 매우 크므로 주변 공급 물량과 환금성을 보수적으로 검토하신 후 신중하게 결정하시는 것이 안전할 것으로 판단됩니다.<역전세 및 보증금 반환 대비>1. 예비 자금 확보매수인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로, 전세 시세가 하락할 경우 세입자에게 돌려줄 보증금 차액(여유 자금) 마련이 필수적일 수 있습니다.2. 깡통전세 주의매매가와 전세가의 차이가 너무 적은 물건은 갭투자에 용이하지만, 대신 집값이 소폭만 하락해도 보증금 미반환 등 법적 분쟁으로 이어질 위험성이 높게 존재합니다.<환금성 및 부대비용 점검>1. 수요 및 입지 확인실거주 수요가 탄탄하지 않은 외곽 지역의 노후 아파트는 추후 매도가 어려워 자금이 장기간 묶일 우려가 큽니다. 따라서 거래가 활발한 아파트인지 확인하시는게 좋습니다.2. 유지 비용 산정취득세, 재산세 등의 세금과 수리비(누수, 보일러 등) 등 소유권 유지에 드는 실비용을 미리 계산해 보셔야 실제 수익률을 안전하게 예측하실 수 있을 것으로 사료됩니다. 수리비는 정확히 산출할 순 없지만, 예비비로 장기수선충당금처럼 매월 얼마씩 빼놓는다 생각하시면 좋습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.자금의 여유가 있으시다면 당연히 전세가 좋습니다.월세로 지출될 수 있는 금액을 저축할 수 있기 때문입니다.다만, 전세는 그만큼 리스크가 있으므로 안전한 매물들 위주로 검토하고 계약하시길 권장드리며, 전문적으로 중개해주시는 중개사를 찾는것이 가장 중요합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.인테리어 공사 지연과 하자에 더해 무리한 추가금 요구까지 겹쳐 심적, 금전적 고통이 무척 크시겠습니다.결론부터 말씀드리면, 현재 시공업체의 행위는 명백한 채무불이행 및 부실시공에 해당할 가능성이 높으므로 내용증명 발송을 통한 계약 해제 및 손해배상 청구를 진행하실 수 있으며, 무면허 시공 여부에 따라 관할청 고발 조치도 병행해 보실 수 있을 것으로 판단됩니다. 자세한 판단은 변호사를 통해 상담받아보시기 바랍니다.1. 계약서에 명시된 공사 기간을 정당한 사유 없이 1개월 이상 넘기고, 중도금을 60%나 지급했음에도 약속된 공정을 이행하지 않는 것은 수급인(업체)의 의무 위반인 이행지체에 해당합니다. 또한, 당초 일괄계약이었음에도 불구하고 상세 견적이나 객관적인 증빙자료 없이 일방적으로 막대한 추가 대금(단열재 없는 석고보드 430만 원, 인건비 2,400만 원 등)을 요구하며 공사를 중단했다면, 내용증명을 통해 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하신 후 계약을 해제하실 수 있을 것으로 보여집니다. 상세한 판단은 계약서 내용으로 판단해야 합니다.2. 수평계로 측정 시 5cm의 단차가 발생하는 바닥 미장, 규격에 맞지 않는 단열 공사(eps 폼 누락), 부실한 방수 및 철거 등은 모두 법적으로 명백한 '하자'에 해당합니다. 계약 해제와 별개로, 이미 완성된 부분의 하자로 인해 발생하는 보수 비용이나 전면 재시공이 필요한 부분의 철거 비용 등에 대해서는 수급인에게 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 사료됩니다. <무면허 시공 제재 및 소송 전 증거 확보>1. 실내건축공사업 무등록 위반 소지현행법상 공사예정금액이 1,500만 원 이상인 실내건축공사를 업으로 하려면 반드시 관할 관청에 관련 면허(건설업 등록)를 받아야 합니다. 만약 해당 업체의 총공사 대금이 1,500만 원 이상임에도 무등록 상태로 시공을 진행했다면, 이는 5년이하의 징역 또는 5천 이하의 벌금에 처할 수 있으므로 경찰 고발이나 관할 지자체 신고를 통해 상대를 압박하는 수단으로 활용해 보실 수 있습니다. (건설산업기본법 제9조 건설업 등록, 제95조의2 벌칙)2. 현장 보존 및 객관적인 기성고 감정현재 소송을 염두에 두고 계신다면, 타 업체를 불러 후속 공사를 진행하시기 전에 현재 현장의 모습을 사진과 동영상으로 매우 상세히 남겨두셔야 합니다. 특히, 업체가 주장하는 공정률과 실제 완료된 공사(기성고) 간의 차이, 그리고 하자를 객관적으로 입증하기 위해 법원 감정이나 제3의 전문 인테리어 업체를 통한 객관적인 하자 진단 및 보수 견적서를 미리 확보해 두셔야 향후 재판에서 유리하게 작용할 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.현행법상 개업공인중개사는 질문자님의 말씀처럼 어떠한 명목으로도 법에서 정한 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위가 엄격히 금지됩니다.다만, 부동산의 현황 및 권리관계 조사, 계약서 작성 등 통상적인 중개행위에 수반되는 업무를 넘어, 세무 상담이나 투자 수익성 분석 등 명백히 별도의 전문적인 컨설팅 용역이 제공된 사실이 객관적으로 입증되어야만 합법적인 비용으로 인정받을 수 있습니다.위 내용과 관련하여 질문자님에게 딱 맞는 판례는 찾지못하였으나,그 판단 기준을 확인할 수 있는 판례 두 가지를 소개드립니다.1. 대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결 [부동산중개업법위반]2. 대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결 [부동산중개업법위반]위 두 가지의 판례의 핵심 내용은, 위에서 말씀드렸던 바와 같이"객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다." 입니다. 즉, 중개업무에 해당되면 초과보수, 중개업무와 별도로 실제 컨설팅 용역이 제공되었다면 합법적인 비용 입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.금리 인상기로 인해 신혼집 마련 시기를 두고 고민이 무척 깊으시겠습니다.결론부터 말씀드리면, 원리금상환 금액이 부담없는 선에서 고정금리를 고민해보시면 좋을 듯 합니다.현재 부동산 시장과 금리의 변동성이 커서 특정 매매 시기를 정답으로 단정 짓기는 어려우나, 신혼부부 전용 정책 대출은 시중 금리 대비 유리한 조건일 가능성이 높으므로 투자가 아닌 실거주 목적이라면 본인의 자금 상환 여력을 면밀히 검토하신 후 신중하게 결정하시는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.잔금일에 보증금을 누구에게 어떻게 돌려받을지 혼선이 생길까 봐 걱정이 크실 텐데,사전에 특약이나 합의서로 정산 방식을 명확히 해두는 것이 향후 분쟁을 예방하는 가장 안전하고 확실한 방법이라고 판단됩니다.1. 매매 당사자 간 보증금 정산 합의실무상 매도인과 매수인은 매매계약서 특약란에 '매수인이 매매 대금 잔금에서 임차인의 전세보증금을 공제하고 지급하며, 만기일에 매수인이 임차인에게 직접 반환한다' 혹은 '매수인이 잔금을 전액 지급하고 매도인이 임차인에게 반환한다'는 식으로 자금 정산 방식을 명확히 기재하는 경우가 많습니다. 이러한 구체적인 합의가 있어야 잔금일 당일에 서로 책임을 미루는 상황을 방지할 수 있을 가능성이 높습니다.2. 반환주체를 확인하세요.매매계약서에 특약이 들어가더라도 이는 매도인과 매수인 간의 계약이므로, 임차인(질문자님) 입장에서는 기존 임대인에게 연락하여 잔금일 당일에 "매도인과 매수인 중 누가, 언제 내 계좌로 보증금을 입금할 것인지"를 문자메시지, 통화 녹음, 혹은 3자 간 확인서 형태로 명확히 남겨두시는 것이 좋습니다. 사전에 돈을 돌려줄 주체와 방식을 확정해 두어야, 만에 하나 당일 보증금 반환이 지체되더라도 누구에게 법적 책임을 물을지 신속하게 대응할 수 있습니다.3. 임대인 지위 승계가 원칙입니다.만약 매매 계약의 잔금일(소유권 이전일)과 전세 만기일이 일치하지 않고 소유권 이전이 만기일보다 먼저 이루어지는 경우라도, 현행 주택임대차보호법상 새로운 매수인이 기존 임대인의 지위를 당연 승계하는 것이 원칙입니다. 따라서 소유권 이전이 완료된 시점부터는 새로운 매수인이 법적인 임대인으로서의 권리와 의무를 가지게 되며, 추후 도래하는 전세 만기일에 보증금을 반환할 책임 역시 새로운 매수인에게 전적으로 승계됩니다. (주택임대차보호법 제3조 제4항)

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.입주 직후 발생한 심각한 누수와 곰팡이 문제로 인해 이만저만 마음고생이 크신 게 아니겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 해당 하자가 계약 당시 질문자님께서 과실 없이 알 수 없었던 중대한 숨은 하자에 해당한다면 매도인에게 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보이나, 계약서상 면책 특약의 해석 범위와 공인중개사의 고지 의무 위반 여부에 따라 쟁점이 발생할 가능성이 높습니다. 결국 하자 발생의 '원인'이 가장 중요합니다.세 부분으로 구분하여 설명드리겠습니다.1. 매도인의 하자담보책임 요건매매 계약이 성립한 후 목적물에 하자가 발견되었고, 매수인(질문자님)이 계약 당시에 그 하자를 알지 못했으며 알지 못한 데 과실이 없다면, 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 특히 매수 후 두 달 만에 적은 비에도 창문 상단에서 비가 샐 정도라면 매매 계약 이전부터 존재했던 하자로 추정해 볼 수 있습니다. (민법 제580조 매도인의 하자담보책임, 제582조 권리행사기간)2. 특약의 효력 및 매도인의 고지 의무계약서상 "실리콘 노후로 인한 스며듬은 제외"라는 특약이 있더라도, 누수의 근본 원인이 단순 실리콘 노후가 아닌 외벽 크랙이나 배관 등 다른 문제일 경우 해당 특약만으로 매도인이 100% 면책되지 않을 수 있습니다. 더욱이 매도인이 누수나 결로 하자를 이미 알고 있었으면서도 이를 고의로 묵비하고 특약을 맺었다면, 법적으로 그 면책 특약은 효력을 인정받기 어려울 가능성이 큽니다. (민법 제584조 담보책임면제의 특약)3. 매수인의 과실 상계 여부 및 대응 방향입주 시 샷시 코킹이나 탄성코트를 시공하지 않은 것은 매수인의 자유로운 선택사항일 뿐, 매도인과 중개사가 인도 전의 하자를 책임지지 않으려는 정당한 변명이 되기는 어렵다고 판단됩니다. 현재로서는 누수 탐지 전문 업체를 통해 누수의 정확한 원인이 '단순 실리콘 노후'인지 다른 '구조적 하자'인지 객관적인 소견을 확보하신 후, 이를 근거로 매도인과 중개인에게 내용증명 등을 통해 책임 이행을 요구해 보실 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.요즘에는 대리운전도 부업으로 하시는 분들이 꽤 많이 있습니다. 직장 위치에 활발한 상권이 있으시다면, 퇴근길에 저녁 드신 후, 집 방향으로 가는 대리콜 잡아서 운전해보시는게 어떨까요?