답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 법적 쟁점- 인상률 5% 제한(전월세상한제) 적용 여부 전월세상한제(5% 인상 한도)는 계약갱신청구권을 행사할 때에만 적용됩니다. 질문자님은 2022년에 이미 이 권리를 사용하셨기 때문에, 2026년 계약 갱신은 임대인과 새로 조건을 정하는 합의 갱신(신규 계약)'에 해당합니다. 따라서 임대인이 시세에 맞춰 5%를 넘는 금액 인상을 요구하더라도, 불법은 아닙니다.- 묵시적 갱신(자동 연장)의 가능성 만기(5월) 2개월 전인 3월까지 임대인 쪽에서 임대료 인상이나 계약 해지에 대한 연락이 없다면, 기존 조건(월 120만 원) 그대로 2년 자동 연장이 이뤄집니다. 이때는 임대료가 오르지 않고, 5% 인상 자체도 없습니다. 이런 상황에서는 먼저 연락하지 않고 기다리는 편이 가장 유리합니다.2. '10년 거주 구두 약속'의 효력- 법적 효력 임대인이 "10년 채워서 살라"고 말했다 해도, 이것이 임대료를 올리지 않겠다는 약속으로 해석되기는 어렵습니다. - 입증 문제 구두 약속은 상대방이 이를 부인할 경우 법적으로 강제하기 힘듭니다. 하지만 이 약속이 임대인 변경 과정에서 이루어진 것이라면, 협상할 때 ‘전 임대인을 믿고 계속 살기로 했던 점’을 어필하는 것도 도움이 될 수 있습니다. 이 부분은 협상에서 감정적으로 활용할 수 있는 카드입니다.3. 현실적인 조언 제안 2026년에 재계약할 때는 더 이상 법적으로 '5% 상한선'의 보호를 기대하기 어렵습니다. 이미 2022년에 계약갱신청구권을 한 번 사용하셨기 때문입니다. 3월까지 임대인 측에서 연락이 없다면, 묵시적 갱신이 성립되어 임대료를 올리지 않고 그대로 2년 더 사실 수 있습니다. 먼저 연락해서 인상 기회를 제공할 필요는 없습니다. 임대인이 연락해와 인상을 요구할 경우, 시세가 예를 들어 220만 원이라 해도 한 번에 100만 원이나 올리는 것은 큰 부담이 됩니다. 이전 임대인의 구두 약속, "10년 살라고 하셨던 말씀을 믿고 들어왔다"는 점, 그리고 계속 거주 의사가 있다는 점을 강조하시면서 시세보다는 낮춘 금액을 협상해 보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. SH에서 안내해 준 일정은 보통의 행정 절차에 부합하는 경우입니다. 그 이유를 아래와 같이 설명드릴 수 있습니다.1. 잔금 납부와 수정계약 순서- 잔금을 낸다는 건 대출 실행 이후 마지막 금액을 납부하고, 입주 권리가 확정되는 단계입니다.- 반면에 전환보증금과 관련한 수정계약은 보통 실제로 입주해서 전입신고를 마친 이후에야 시스템에 반영되는 경우가 일반적입니다.2. 왜 한 달 뒤(3월 26일)에 작성한다고 할까요?- SH 같은 공공기관은 입주 지정 기간이 끝난 뒤, 연기 신청자에 대해 최종 입주 확정이나 전산상 업데이트를 별도의 기간에 일괄적으로 처리합니다.- 질문자님처럼 입주를 연기한 경우, 시스템상 공식 입주일을 연기된 날짜나 특정 정산 시점으로 잡는 게 일반적입니다.- 또한 전환보증금 접수 역시 월별로 따로 일정을 정하거나, 입주 후 며칠이 지난 뒤에 수정계약이 가능하도록 규정된 사례가 많습니다.3. 은행 제출 서류가 급하다면?- 대출 연장, 실행 등으로 인해 은행에 빨리 서류를 내야 한다면 아래 방법도 시도해 볼 만합니다. * 관리센터에 ‘입주예정확인서’ 요청: 전환보증금 수정계약서가 늦더라도, 잔금 완납이나 입주 예정 사실을 증명하는 서류가 은행에서 대체 서류로 인정되는지 문의해보세요. * 전환보증금 담당자에게 직접 문의: “은행에서 대출 조건상 언제까지 계약서 제출이 꼭 필요하다”는 상황을 설명하시고, 혹시 일찍 작성하거나 ‘전환보증금 납부 확인서’ 등으로 임시 대체가 가능한지 여쭤보셔도 좋겠습니다.정리하자면,잔금을 낸 즉시 수정계약서가 바로 발급되는 건 아니고, 행정상 입주 확인 등 절차가 선행돼야 해서 시차가 생기는 경우가 많습니다. 담당자에게 은행 서류 제출 기한을 꼭 말씀드리고, 가능한 빨리 일정을 조정할 수 있는지도 다시 한번 확인해보시길 권해드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 법적 근거: 상속세 및 증여세법 제45조 - 재산 취득자의 자금이 부족하거나 소득·연령 등을 고려했을 때 자력 취득이 어렵다고 판단되면, 부족한 금액을 증여로 간주합니다. - 공동명의로 부동산을 취득하면서 실제 투입한 금액과 등기부상의 지분 비율이 다르면, 차액을 증여로 보고 증여세를 부과하게 됩니다. - 예를 들어 5억짜리 아파트를 4:6 비율로 등기한다면, 아버지는 2억, 본인은 3억의 자금만 제대로 소명하면 증여세 리스크가 없습니다. 반대로 5:5로 지분을 나누면, 실제 자금 분담과 다르기 때문에 5천만 원 상당을 증여 받은 것으로 간주되어 세무 조사 가능성이 높아집니다.2. 대출금 상환과 증여 추정 (같은 법 45조 2항) - 대출 3억을 본인이 직접 상환한다면, 이는 본인 재산 형성으로 인정받을 수 있습니다. - 다만 국세청은 실제 상환자가 누구인지 소득과 계좌 내역을 꼼꼼히 확인합니다. 본인이 직접 이자와 원금을 상환한 내역을 반드시 남기고, 만약 아버지가 이 돈을 대신 갚게 되면 그만큼은 증여세 과세 대상이 됩니다.3. 증여세 리스크를 예방하는 팁 - 자금 출처 소명을 위해 아버지의 2억 원은 통장 거래 내역 등 증빙을, 본인은 대출실행 서류와 상환 내역을 미리 챙겨 두는 게 좋습니다. - 참고로 부모로부터 자녀에게 증여할 때는 10년간 5천만 원까지 비과세이므로, 혹시 지분을 조금씩 조정하더라도 이 범위 내라면 증여세가 부과되지 않습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중개인의 ‘물건 확보’공인중개사에게 가장 중요한 건 결국 ‘좋은 매물’입니다. 임대인 입장에서는 자신의 부동산을 한 군데(전속) 혹은 우선적으로 맡길 수 있는데, 이때 중개인은 임대인과의 관계를 잘 유지해야 합니다. 그래서 ‘회장님’ 등의 호칭을 쓰며 필요 이상으로 공손하게 대하는 경우가 많고, 이는 매물을 계속 공급받으려는, 말 그대로 영업 전략이라고 할 수 있습니다.2. 임대인 중심의 중개 위험이런 분위기에서는 중개인이 임대인과 한 편에 선 것처럼 느껴질 수 있습니다.- 편파적 중개: 계약 조건을 조율할 때 임차인보다는 임대인 쪽 입장을 더 많이 반영하는 경우가 생길 수 있죠.- 특약 사항: 임대인에게만 유리한 조건이 계약서에 들어가는지도 꼼꼼히 확인해야 합니다.3. 임차인에게 예의를 강요하는 문제임대인 앞에서 임차인에게 인사를 따로 요구하는 등 예의를 유난히 강조한다면, 그 역시 임대인 비위 맞추기의 일환일 수 있습니다. 이런 모습은 중개인이 임차인을 동등한 계약 주체로 보지 않고, 임대인의 눈치를 살피는 대상으로 여길 위험이 있습니다.마무리 및 제안‘임대인에게 지나치게 비위를 맞추는 중개업소는 가급적 피하는 것이 좋습니다.’

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.제가 경희대학교 졸업생이라 회기역, 외대역 1호선 지상철 소음에 대해 누구보다 잘 알고 있는데요, 소음이 심한 편입니다. 대학 다니는 동안 근처에서 생활해보니, 이 소음이 어느정도 시끄럽습니다. 창문을 열기가 쉽지 않을 정도고, 진동까지 느껴질 때도 있습니다. 흔히들 고층이면 괜찮을 거라고 생각하시 실제로 소리가 위로도 퍼져서 고층이라고 특별히 조용하지 않을거라 예상됩니다.전 세입자가 집값을 낮추면서까지 빨리 나가려고 하는 건, 소음 문제가 가장 큰 이유일 가능성이 높다고 생각합니다. 웬만큼 소음에 둔감하지 않은 이상, 한번 더 신중하게 고민해보시길 정말 권해드리고 싶어요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 건축법에 따른 용도 변경 (건축법 제19조)주택을 근린생활시설(상가 등)로 바꾸는 것은 건축법상 '시설군' 변경에 해당합니다.- 용도 변경 신고: 단독주택이나 공동주택(8번 시설군)을 제1종 또는 제2종 근린생활시설(7번 시설군)로 바꿀 때 관할 시·군·구청에 용도 변경 신고를 해야 합니다.- 부분 용도 변경: 건물 전체가 아니라 일부 공간만 구분해서 근린생활시설로 용도 변경하는 것도 가능하니, 꼭 건물 전체를 바꿀 필요는 없습니다.2. 노인복지법상 시설 기준 (노인복지법 시행규칙 제29조)요양보호센터(방문요양 등)를 설치하려면 해당 공간의 건축물 용도가 사업에 맞아야 합니다.- 적합 용도: 반드시 건축물대장에 제1종/제2종 근린생활시설이나 노유자시설로 등록되어 있어야 하며, 그냥 주택인 경우에는 설치 신고가 반려됩니다.- 면적 규정: 최근 기준(2026년)으로 재가노인복지시설 사무실은 전용 16.5㎡(약 5평) 이상 확보해야 인정됩니다.- 공간 독립: 주거 공간과 센터 사무실이 벽 등으로 명확히 구분돼야 하고, 통신설비·사무기기도 갖춰야 합니다.3. 필수 체크 - 주차장법: 주택을 상가로 바꿀 때 늘어난 면적만큼 주차공간이 더 필요할 수 있으니 미리 확인하세요.- 소방법: 용도가 상가로 바뀌면 소방시설(소화기, 화재경보기 등) 설치 기준이 까다로워집니다.- 장애인 편의시설: 시설 규모나 지자체 규정에 따라 경사로 등 장애인 편의시설 설치가 필요할 수 있으니 사전에 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 2025~2026년 농지이용실태조사 일정 농지이용실태조사는 매년 정기적으로 진행되며, 대부분 지방자치단체에서 하반기(9월~11월)에 집중적으로 실시합니다. - 조사 시기: 보통 9월 1일부터 11월 30일까지입니다. 실제로 김제시, 경기도, 서귀포시 등 여러 지자체가 11월 말까지 조사를 끝냅니다. - 조사 내용: 현장에 나가 농사를 실제로 짓고 있는지, 불법 임대는 없는지, 휴경 중인지 직접 확인합니다. 2. 상속 농지의 소유 및 경작 의무질문자님이 상속받은 농지는 약 3,025평(10,000㎡) 이하이기 때문에, 직접 농사를 짓지 않아도 소유 자체가 불법은 아닙니다. - 대법원 판결에 따르면, 상속받은 1만㎡ 미만 농지는 자경(직접 경작)을 하지 않아도 처분 의무가 생기지 않으니 걱정하지 않으셔도 됩니다. (대법원 2019.2.14. 선고 2017두65357) - 다만, 2021년 농지법 개정 이후로 자경하지 않으면서 정당한 사유 없이 농지를 방치하거나, 불법 임대를 한 경우엔 처분 명령 대상이 될 수 있다는 점이 더 강조되고 있습니다. 3. 처분명령과 이행강제금(과태료) 만약 농지를 방치해 처분명령을 받았는데도 그대로 둘 경우, 생각보다 큰 금액의 이행강제금이 부과됩니다. - 금액: 해당 농지의 공시지가 혹은 감정평가액 중 더 높은 금액의 25%가 매년 과태료로 나옵니다. - 부과 절차: 실태조사 → 처분의무 통지(1년) → 처분명령(6개월) → 이행강제금 부과4. 가장 안전한 방법: 농지은행 ‘임대수탁’ 부동산에서 쉽게 팔리지 않는 상황이라면, 과태료 위험 없이 합법적으로 소유를 인정받는 방법입니다. - 혜택: 한국농어촌공사 농지은행에 임대수탁을 하면 직접 농사를 짓지 않아도 적법한 소유로 인정받을 수 있고, 실태조사 대상에서도 제외됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 이삿짐 보관 및 도배 당일 진행도배와 이사가 같은 날 이루어진다면, 이삿짐을 집 안에 바로 들여놓기는 현실적으로 어렵습니다. - 도배 작업은 벽면에 풀을 바르고 벽지를 붙여야 해서 넉넉한 공간이 꼭 필요합니다. 짐이 있으면 작업 속도가 느려질 뿐만 아니라, 벽지가 마르기 전에 짐을 옮기다 보면 벽지가 찢어지거나 더러워질 가능성도 큽니다. - 해결 방법으로, 도배 업체와 미리 상의해서 거실 중앙에 짐을 모으는 ‘보양 작업’을 하고 진행할 수도 있지만, 이 경우 추가 비용이 들거나 작업자가 거절하기도 해요. - 가장 깔끔한 방법은 ‘이사짐 보관 서비스(컨테이너 보관)’를 이용하거나, 도배가 끝난 다음 날 입주하는 쪽으로 일정을 조정하는 것입니다.2. 숙박비 등 금전 지원 가능 여부임대인(집주인)이나 이전 세입자에게 숙박비를 요구하기는 어렵습니다. - 도배나 수리는 임대인의 배려(혹은 계약 조건)에 해당하고, 입주 청소 등으로 생기는 대기 시간 역시 일반적으로 이사 과정의 한 부분으로 여겨집니다. - 만약 임대인이 약속한 수리 기간이 크게 지연돼 실제 입주가 어려워진 상황이 된다면, 그때는 협의를 요청해볼 수 있겠지만, 본인의 편의를 위한 2~3일 숙박비 정도는 직접 부담하는 게 보통입니다.3. 잔금일 지정 거부 가능 여부아직 가계약 상태라면 잔금일은 서로 합의하는 게 원칙이에요. 무조건 상대방 요구를 따를 필요는 없습니다. - 지금 세입자가 만기보다 8일 일찍 나가려고 하는 건, 보통 다음 집 잔금 등 ‘돈의 흐름’ 때문인 경우가 많습니다. - 따라서 기존 집 계약 만기와 자금 일정에 맞춰 “나는 내 만기에 맞춰 잔금을 치르겠다”고 분명히 이야기하셔도 괜찮습니다. - 만약 상대방 요청대로 8일 먼저 잔금을 치른다면, 그만큼 8일치 대출 이자 등 추가 비용이나 손해가 발생할 수 있습니다. ✔️이럴 때는 “잔금일을 앞당기는 대신 도배 기간 중 숙박비나 이사 비용 일부 지원을 해달라”고 협상하실 명분이 충분합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 토지 매매와 농작물의 소유 관계(법률상)부동산, 특히 토지 거래를 할 때 밭에 심어진 농작물의 소유권 문제에서 '포전매매'라는 개념이 중요하게 등장합니다.* 원칙적으로 땅을 팔면 위에 있는 나무나 건축물도 함께 넘어가지만, 농작물은 예외가 되는 경우가 많아요.* 만약 토지 소유주가 땅을 팔기 전에 이미 상인과 '포전매매(밭떼기)' 계약을 맺었다면, 땅의 소유권이 바뀌더라도 밭에 심어진 농작물은 여전히 상인의 것이 됩니다.* 이런 경우 땅을 산 사람(매수인)은 농작물이 수확될 때까지 그 토지를 자유롭게 쓸 수 없을 수도 있습니다. 그래서 부동산 거래를 하실 때 이 부분을 꼭 확인하는 것이 중요해요. 2. 부동산 투자·분양 분야에서의 비유적 사용드물긴 하지만, 부동산 분양 시장에서도 '선분양'이나 '미등기 전매'와 같은 개념을 설명할 때 이 용어를 비유적으로 쓰는 경우가 있습니다.* 건물이 완공되기 전에(마치 농작물이 아직 자라는 중일 때처럼) 미리 권리를 사고파는 점이 농산물의 '밭떼기'와 비슷해서 나온 표현입니다.* 다만, 이런 경우에는 공식적인 부동산 용어이기보다는, 거래 특성을 이해하기 쉽게 설명하려고 드는 비유적인 말에 가깝습니다.