경제
아파트월세 재계약시 인상률이 얼마나될까요?
2018년 첫계약 5000/80
2020년 재계약 5000/90
2022년 재계약 5000/120 (갱신청구권사용했다고 기재함)
2024년 묵시적갱신 계약서는작성 (임대인 사망으로 법적상속인 변경)
2026년 5월 계약만기를 앞두고있는데 아직 임대인측에서 연락은 없지만 2024년도 묵시적갱신때 계약서는 임대인이 바꼈으니 새로 작성했고 그때당시 10년 채워서 살라고 구두로 말하긴했거든요
근데 지금 살고있는곳이 시세가 많이 올라서요(매매가 8억대)
주변아파트 보증금 5000/220 이번 재계약시 인상률이 얼마나될지 걱정됩니다
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
2026년 5월이 만료일일 경우 만료일 기준 6~2개월 전에 임대인과 임차인사이 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적 갱신으로 2028년 까지 자동 갱신이 가능하게 됩니다. 다만 6~2개월 사이 임대인이 먼저 임대료 조정에 대해서 얘기를 하게 될 경우 지금껏 신규 계약 없이 계속적인 연장으로만 한 경우 계약갱신청구권을 행사를 했기 때문에 임대인이 시세에 맞게 5% 상한에 걸리지 않고 임대료 조정은 가능한 상태로 보여 집니다. 즉 재계약 시 계약갱신청구권을 살리기 위해서는 계약서 작성 시 이전 계약은 소멸이고 이번 부터 완전 새로운 계약임을 명시를 하게 되면 계약갱신청구권이 1회 살아나가되고 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 5% 상한에서 협의 할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해당 부분은 실제 협의를 하셔야 합니다. 일단 임대인이 만기 6~2개월전에 연장의사통보와 재계약조건을 전달하는 것을 보고 판단하셔야 하는데, 현 상황에서 다시 한번 묵시적갱신이 된다면 인상은 없을수 있지만 이미 계약갱신청구권을 사용하였기에 5%제한으로 방어가 어렵고, 연장에 따른 인상이 시세대로 변경된다면 이에 동의를 하시고 연장하시거나, 거절할 경우 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 결국은 일단 임대인 연락이 먼저올때까지 기다려보시고, 이후 요구사항을 듣고 판단하셔야 할듯 보입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 이미 사용하셨다면 임대인은 임의로 보증금 및 월세를 인상할 수 있습니다. 하지만 세입자와 협의가 필요하여 주변시세와 유사하게 결정될 가능성이 많으므로, 협상을 대비하기 위해 먼저 주변의 유사한 아파트 계약 상황을 확인해 보시기 바랍니다.
2018년 첫계약 5000/80
2020년 재계약 5000/90
2022년 재계약 5000/120 (갱신청구권사용했다고 기재함)
2024년 묵시적갱신 계약서는작성 (임대인 사망으로 법적상속인 변경)
2026년 5월 계약만기를 앞두고있는데 아직 임대인측에서 연락은 없지만 2024년도 묵시적갱신때 계약서는 임대인이 바꼈으니 새로 작성했고 그때당시 10년 채워서 살라고 구두로 말하긴했거든요
근데 지금 살고있는곳이 시세가 많이 올라서요(매매가 8억대)
주변아파트 보증금 5000/220 이번 재계약시 인상률이 얼마나될지 걱정됩니다
===>주택임대차로 보입니다. 질문자님께서 계약갱신 청구권을 행사한 만큼 임대인은 갱신 계약시 주변 시세를 고려하여 전월세 인상률에 제한이 없이 인상시킬 수가 있는 만큼 사전에 주변시레를 잘 파악하여 임대인을 설득하시는 방법 밖에 없어 보입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
이번에는 5% 제한을 받기 어렵습니다. 이미 2022년에 계약갱신요구권을 사용했기 때문에 이 권리는 딱 한번만쓸 수 있어서 이번 재계약은 임대인이 주변시세에 맞춰 인상을 요구할 수 있는 합의 계약 단계입니다. 만기 2개월 전인 3월 말까지 임대인에게 아무런 연락이 없으면 자동으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우 기존 조건으로 2년 더 거주가 가능합니다. 만약 그 전에 연락이 올 시 2024년에 약속받은 10년 거주 발언을 근거로 시세대로 한번에 올리기보다 점진적으로 조정해달라고 협상해 보세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약 갱신청구권을 썼으면 시세대로 올릴수는 있습니다
얼마나 올릴지 모르겠지만 5%로 협의를 하시기 바랍니다
먼저 연락은 안하는게 좋고 문자/통화 기록를 남기시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
갱신청구권은 이미 사용되어 법정 5% 제한은 적용되지 않습니다. 시세가 5000/220 수준이라면 인상 요구 가능성은 크지만, 실제 인상폭은 협상에 따라 20~50% 내외에서 조정되는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 법적 쟁점
- 인상률 5% 제한(전월세상한제) 적용 여부
전월세상한제(5% 인상 한도)는 계약갱신청구권을 행사할 때에만 적용됩니다. 질문자님은 2022년에 이미 이 권리를 사용하셨기 때문에, 2026년 계약 갱신은 임대인과 새로 조건을 정하는 합의 갱신(신규 계약)'에 해당합니다. 따라서 임대인이 시세에 맞춰 5%를 넘는 금액 인상을 요구하더라도, 불법은 아닙니다.
- 묵시적 갱신(자동 연장)의 가능성
만기(5월) 2개월 전인 3월까지 임대인 쪽에서 임대료 인상이나 계약 해지에 대한 연락이 없다면, 기존 조건(월 120만 원) 그대로 2년 자동 연장이 이뤄집니다. 이때는 임대료가 오르지 않고, 5% 인상 자체도 없습니다. 이런 상황에서는 먼저 연락하지 않고 기다리는 편이 가장 유리합니다.
2. '10년 거주 구두 약속'의 효력
- 법적 효력
임대인이 "10년 채워서 살라"고 말했다 해도, 이것이 임대료를 올리지 않겠다는 약속으로 해석되기는 어렵습니다.
- 입증 문제
구두 약속은 상대방이 이를 부인할 경우 법적으로 강제하기 힘듭니다. 하지만 이 약속이 임대인 변경 과정에서 이루어진 것이라면, 협상할 때 ‘전 임대인을 믿고 계속 살기로 했던 점’을 어필하는 것도 도움이 될 수 있습니다. 이 부분은 협상에서 감정적으로 활용할 수 있는 카드입니다.
3. 현실적인 조언 제안
2026년에 재계약할 때는 더 이상 법적으로 '5% 상한선'의 보호를 기대하기 어렵습니다. 이미 2022년에 계약갱신청구권을 한 번 사용하셨기 때문입니다.
3월까지 임대인 측에서 연락이 없다면, 묵시적 갱신이 성립되어 임대료를 올리지 않고 그대로 2년 더 사실 수 있습니다. 먼저 연락해서 인상 기회를 제공할 필요는 없습니다.
임대인이 연락해와 인상을 요구할 경우, 시세가 예를 들어 220만 원이라 해도 한 번에 100만 원이나 올리는 것은 큰 부담이 됩니다. 이전 임대인의 구두 약속, "10년 살라고 하셨던 말씀을 믿고 들어왔다"는 점, 그리고 계속 거주 의사가 있다는 점을 강조하시면서 시세보다는 낮춘 금액을 협상해 보세요.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
2022년에 계약갱신요구권을 이미 사용했기 때문에 이번에는 법적인 인상률 제한 5% 을 받기가 어렵습니다. 임대인이 시세대로 요구할 수 있는 상황입니다. 2024년에 약속한 10년 거주 발언을 근거로 시세보다는 낮은 수준에서 인상 폭을 줄여달라고 협상하셔야 합니다. 계약 만기 2개월 전인 3월말까지 임대인에게 연락이 없다면 다시 묵시적 갱신이 되어 기존 임대료 그대로 2년 더 살 수 있습니다. 법적 방어막은 없으나 3월 말까지 임대인의 연락이 없기를 기다리는 것이 현재로선 가장 유리합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
주변 아파트 시세에 따라 재계약시 인상율을 마음데로 인상하는 것이 아니라 직전 보증과 월세를 통합하여 인상율은 부동산3법에 의거 5%이내의 한도내에서 인상하도록 규정되어 있습니다
새로운 임대인이 묵시적게약관계로 유지할지 ? 재계약을 요구할지?는 모르되 일단 아무리 인상 해봐야 5%,이내에서 법규성상 이루어지는 사항임을 참고하여 주시기 바랍니
만일 5%이상과도하게 재게약을 임댜인이 요구하면 이를 거부하고 주민센터에 설치 운영중인 임대차분쟁조정위원회에 제소하여 법률적 조언을 받으시기를 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
지금 상황을 기준으로 보면 이번 2026년 재계약에서는 법적으로 5% 인상 제한이 더 이상 적용되지 않을 것이 큽니다. 그렇다고 곧바로 시세 5천에 220까지 올린다고 단정할 수는 없고 실제 인상 폭은 임대인과의 협상 여지에 따라 다르다고 말씀드리거 싶습니다.
협의를 해보시길 바랍니다.
감사합니다.