경제
양도받은 토지 매매 세금 관련 궁금합니다.
안녕하세요.
질문 올리는 현재 2026년 2월입니다.
2012년 3월에 B지역에 증여받은 토지가 있습니다.
저는 A지역에 주소지를 가지고 거주하고 있었고,
2024년 3월에 증여받은 토지가 있는 B지역의
형님집으로 세대합가를 한 상태입니다.
거주기간이나 보유기간에 따라
매매시 세금이 다르다고 본것같아
정보를 구하고자 찾아왔습니다.
제 경우 저 토지를 1억에 매매하게 된다면
세금은 얼마나 되고, 수중엔 얼마가 들어오게 되는지 알려주세요.
감사합니다!
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 적용 법령 요약
- 소득세법 제95조에서는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 '양도차익'을 기준으로 세금을 부과합니다. 만약 토지를 3년 이상 보유했다면, 물가 상승분 등을 감안하여 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있습니다.
- 소득세법 제104조에 따르면, 토지를 2년 이상 보유한 경우 6%에서 45%까지 8단계 누진세율이 적용됩니다.
- 같은 법 제104조 제4항에서는, 만약 해당 토지가 실제로 농사 등에 사용되지 않은 '비사업용 토지'라면 세율이 10%p 추가되어, 총 16%에서 55%까지 더 높은 세율이 매겨집니다.
2. 주요 법령 기준 세금 분석
- 보유 기간과 공제
질문자님께서는 2012년에 토지를 취득해 2026년에 매도할 계획이시군요. 약 14년 동안 보유하신 게 되는데, 이 경우 양도차익의 28%를 장기보유특별공제로 공제받게 됩니다. 15년 이상일 땐 30% 공제가 최대치이니, 거의 최대치에 가까운 공제 혜택을 받으시는 셈입니다.
- 세율 적용
예를 들어, 매매가가 1억 원이고 2012년 취득가액을 5,000만 원으로 가정하면, 각종 공제 후 과세표준이 약 3,000만 원 초반대로 예상됩니다. 이 구간에는 15% 세율이 적용되고, 여기에 지방소득세 1.5%를 더해 총 16.5%가 실제 세율이 됩니다.
- 비사업용 토지인 경우
가장 조심할 부분은 해당 토지의 용도입니다. 만약 실제 농사 등을 하지 않아 '비사업용 토지'로 분류된다면 세율이 10%p 오르면서, 세금 부담이 일반 토지보다 거의 두 배 가까이 늘어날 수 있습니다. 만약 1억 원에 매도할 경우 일반 토지는 세금이 약 400만 원대, 비사업용이면 800만 원에 근접하게 나올 수 있습니다.
- 세대합가 관련
현재 형님과 세대를 합치셨다고 하셨는데, 양도소득세에서 '1세대 1주택 비과세'는 주택에만 적용됩니다. 토지의 경우 세대 합가 여부와 무관하게 세금이 별도로 계산되니, 이로 인한 불이익은 걱정하지 않으셔도 됩니다.
3. 실수령액과 마무리
결론적으로 1억 원에 토지를 매도하신다면, 예상 양도소득세(지방소득세 포함)와 중개수수료 등을 제하고 실제 손에 들어오는 금액은 약 9,400만 원에서 9,600만 원 사이가 될 것으로 보입니다.
✔️정확한 계산을 위해서는 2012년 취득 당시의 '증여세 신고가액' 또는 '공시지가'를 확인하는 게 매우 중요합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
토지를 증여받으셨고, 14년을 보유한 토지에 대해 세금이 궁금하시군요.
토지 매매 양도세에서 가장 큰 차이를 발생시키는 것은 단연 사업용/비사업용 여부 입니다.
비사업용이 되면 세금이 중과 됩니다. (기본세율에다가 +10%)
사업용으로 판정을 받으려면, 토지 소재지나 연접 지역에 거주해야 합니다. 그리고 아래 요건을 만족해야 하죠.
-양도일 직전 3년 중 2년이상거주
-양도일 직전 5년중 3년이상거주
-전체 보유기간의 60% 이상거주
현재 거주하신지 1년 11개월 되셨네요. 그러므로 1개월을 채우시면 2년거주가 되기 때문에 사업용으로 인정받으실 수 있을거 같습니다.
양도세 계산시는 증여 당시가액을 몰라 제가 계산을 해드릴 수가 없습니다.
증여 당시가액을 알면 현재 1억에 판매했을 때 대충 계산을 해 드릴 수가 있을텐데 안타깝네요.
감사합니다.
제 경우 저 토지를 1억에 매매하게 된다면
세금은 얼마나 되고, 수중엔 얼마가 들어오게 되는지 알려주세요.
감사합니다!
==> 현재 상황에서는 세무 고민사항을 해결할 수가 없습니다. 토지가 농지인지?, 비농지인 경우 비업무용 토지인즈 등에 따라 세무정산에 엄청남 차이가 있는 만큼 관련 자료를 정리한 후 주변 세무사에게 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보유기간은 2012년 증여 시점부터 인정되지만, 양도차익 계산의 취득가는 증여 당시 가액이 기준입니다. 거주 이전(세대합가)은 토지 양도세에는 큰 영향을 주지 않고, 장기보유특별공제 적용 여부와 양도가액이 세금의 핵심 변수입니다. 정확한 세액은 증여 당시 공시지가·실거래가 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
취득가액 증빙과 사업용토지 확인해 보시길 바랍니다. 2012년 증여 시점 시가를 정확하게 확인해 보시고 농지라면 농업 경작 증빙을 확보하시길 바랍니다.
대략 8,500만 원 내외로 예상됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
전체 1억원이 아닌 2012년 증여 당시 가액보다 올라간 차익에 대해서만 세금을 냅니다. 10년 넘게 보유하셨기에 장기보유특별공제가 적용되어 양도차익의 상당 부분이 과세 대상에서 빠집니다. 2024년 주소지를 옮기신 덕분에 향후 매도시 비사업용 토지 중과를 피할 수 있는 발판을 마련했습니다. 양도차익이 아주 크지 않다면 세금과 경비는 수백만원 수준으로 예상되며 매매 대금의 90% 이상을 실질적으로 회수하실 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
14년 보유로 장기보유특별공제를 받아 세금이 대폭 줄어들어 세금 절감에 매우 유리합니다. 2024년 3월 토지 소재지로 주소를 옮겨 실거주하신 덕분에 매도 시점에 따라 비사업용 토지 중과세를 피하고 일반 세율로 적용받을 가능성이 높습니다. 세금은 매매가 1억원 전체가 아니라 1억원 - 취득 당시 가액 - 경비 를 뺀 순이익에 대해 부과됩니다. 장기보유 혜택 덕분에 양도세 부담이 비교적 낮아 세금과 비용을 제외하고 약 9000만원 중반 정도의 현금을 확보하실 가능성이 높습니다.