답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매수세 억제와 주거 안정 강한 세제 정책은 다주택자의 추가 매수를 어렵게 만들어, 전체적으로 주택 수요를 줄이는 효과가 있습니다. 특히 실수요자 중심으로 시장이 재편될 수 있어, 무주택자분들께 좀 더 공정한 기회가 돌아갈 수 있다는 점이 긍정적으로 평가됩니다.2. 보유 부담 증가에 따른 매물 출회 보유세(종합부동산세 등)가 높아지면 여러 채를 가진 분들은 경제적인 부담이 커집니다. 그 결과, 보유했던 일부 주택을 시장에 내놓을 가능성이 높아지고, 공급이 늘어나면서 집값이 안정되는 데 도움이 될 수 있습니다.3. 투자 가치 판단 변화와 자산 분산 부동산은 단순한 주거 공간을 넘어서 중요한 투자처로 여겨져 왔습니다. 하지만 세제 강화 정책은 기대 수익률을 낮추면서 투기성 수요를 어느 정도 차단하는 역할을 합니다. 또, 인플레이션과 자산 가치 방어를 목적으로 한 과도한 부동산 집중 현상을 줄이고, 자산이 보다 넓게 분산되는 데도 긍정적인 영향을 줍니다.4. 시장 논리와 정책의 조화 말씀 주신 것처럼 부동산 가격은 정책뿐 아니라 금리, 공급량 등 다양한 요인에 의해 결정되죠. 세제 정책만으로는 단기간에 큰 변화를 기대하기 어렵지만, 공급 확대 정책과 함께 이루어진다면 무주택자분들이 체감할 수 있는 실질적인 가격 안정이 가능해질 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 2026년 2월 현재, 민사집행법 기준대한민국 민사집행법 제138조(재매각)와 관련 규정에 따르면, 낙찰자가 대금을 내지 않았을 때의 책임은 아래와 같이 정리됩니다.1. 추가로 차액을 배상할 책임은 없습니다. 예를 들어 “8천만 원에 낙찰받았다가 포기해서, 나중에 5천만 원에 팔리면 그 차액 3천만 원을 물어내야 하느냐?”고 물으셨는데, 그럴 일은 없습니다. 우리나라는 ‘보증금 몰수 제도’를 적용하고 있기 때문입니다. 만약 대금을 내지 않으면, 입찰할 때 냈던 보증금(최저매각가격의 10%)이 몰수되는 것으로 모든 책임이 끝나게 됩니다.법원이 낙찰자에게 이후 발생한 손해(매각 가격이 떨어진 부분)를 따로 청구할 법적 근거는 없어요.2. 보증금 처리 (민사집행법 제147조) 몰수된 보증금은 낙찰자에게 다시 돌려주지 않고, 해당 경매 건의 배당금에 포함되어 채권자들에게 분배됩니다. 즉, 보증금 810만 원(예시)이 손해의 전부입니다.3. 재매각 절차에서의 불이익 해당 물건이 다시 경매에 나오면, 이전에 대금을 내지 않았던 분은 그 경매에는 참여할 수 없습니다.(민사집행법 제138조 제4항)

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 심리적·생활적 주거 안정 (가장 큰 가치)신혼 생활에서 가장 중요한 건 두 분이 함께 안심하고 살아갈 수 있는 자리를 마련하는 일입니다. 만약 전세로 시작하면 2년마다 보증금이 오르지는 않을지, 이사를 또 가야 하는 건 아닌지 스트레스가 계속 따라옵니다. 이런 불안감은 신혼 생활의 만족도를 떨어뜨리고, 미래 계획에도 영향을 줄 수 있습니다. 반면에 내 집이 생기면 누릴 수 있는 안정감은, 부부관계와 앞으로의 삶을 설계하는 데 든든한 토대가 되어줍니다.2. 실물 자산으로서의 투자 가치인구 감소를 걱정하시는 목소리도 많지만, 실제로 서울과 수도권 핵심지의 신축 아파트나 인프라가 잘 갖춰진 곳은 여전히 희소성이 커서 가치가 지켜지거나 오히려 올라가는 경우가 많습니다. 부동산 경기가 예전 같지 않더라도 ‘살기 좋은 집’은 수요가 꾸준히 있습니다. 지금처럼 신혼부부 특별공급이나 비교적 낮은 금리의 정책대출 등 다양한 혜택을 활용할 수 있는 시기엔, 장기적으로 우량 자산을 미리 확보하는 좋은 기회가 될 수 있습니다.3. 인플레이션에 따른 자산 가치 방어물가가 오르고 화폐 가치는 점점 떨어지고 있습니다. 전세금을 그대로 보유하면 시간이 지날수록 실질 구매력이 줄어들 수밖에 없죠. 그런데 부동산은 대표적인 실물 자산이기 때문에, 장기적으로 인플레이션을 따라가는 특성이 있습니다. 다시 말해 집을 사두면 내 자산이 화폐 가치 하락에 휩쓸리지 않게 지킬 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. 계약서상 명시되지 않은 공실 기간의 월세를 세입자가 부담할 의무는 없습니다.1. 월세 지급 의무의 시작점일반적으로 임대차 계약에서 월세 지급 의무는 '입주 날짜(잔금 지급일)' 또는 '계약서에 명기된 임대차 기간의 시작일'부터 발생합니다. 6월 26일에 계약금을 넣고 7월 18일에 입주하셨다면, 특별한 합의가 없는 한 7월 18일부터 월세를 계산하는 것이 상식적입니다.2. 계약서 및 특약사항의 중요성 * 특약 확인: 질문자님께서 말씀하신 대로 계약서 특약사항에 "입주 전 공실 기간의 임대료를 부담한다"는 내용이 없다면, 임대인은 이를 강요할 법적 근거가 없습니다. * 구두 합의 여부: 전화로 "하는 곳도 있고 안 하는 곳도 있다"고 모호하게 말한 것은 명확한 합의로 보기 어렵습니다.3. 이미 송금한 돈은 어떻게 하나요?이미 돈을 보내셨다면 '착오에 의한 송금'이나 '법률상 원인 없는 이득(부당이득)'으로 반환 청구를 고민해 볼 수 있습니다. 다만, 임대인과 앞으로의 관계를 고려하여 다음과 같이 대응해 보시길 권장합니다.대응 방법: 공인중개사에게 중재해 달라"고 요청하세요.임대인에게 "표준 임대차 계약 원칙상 입주 전 월세는 임대인이 부담하는 것이 맞으므로, 이번에 보낸 금액은 다음 달 월세에서 차감하거나 반환해 달라"고 정중히 의사를 전달하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 인근 단지 실거래가 현황 (59㎡ 기준)- 송도역 서해그랑블(24년 입주): 최근 실거래가는 4억 3,700만 원(26년 1월 기준)입니다.- 송도역 파크자이(19년 입주): 4억 8,000만~5억 1,000만 원 선에 거래가 되고 있습니다.- 래미안 송도역 센트리폴(27년 예정): 분양가는 약 5억 5,000만 원대로, 이 지역의 대표 단지가 될 가능성이 높아 보입니다.2. 예상 시세 분석문의하신 한신더휴 프레스턴의 분양가 5억 원은 현재 주변 구축 단지와 비교했을 때 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 다만, 2028년에는 송도역 KTX 개통과 월판선 등 교통 호재가 현실화될 예정이라 가격상승을 기대할 만한 요인이 충분합니다.- 보수적으로 보면 약 6억 5,000만~7억 5,000만 원- 낙관적으로 보면 래미안 센트리폴의 시세에 따라 8억 이상까지도 가능하다고 봅니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 현실적인 주거 형태 살펴보기- 고시텔·프리미엄 고시원: 보증금이 거의 없거나 100만 원 안팎인 곳들이 있습니다. 최근엔 깨끗하고 시설이 괜찮은 '원룸텔'도 많아, 자금을 모을 때 임시로 지내기에 좋아요.- LH/SH 청년 매입임대주택: 보증금 100~200만 원으로 입주 가능한 곳이 있고, 경쟁이 치열해도 소득 등의 자격조건에 해당하면 꼭 지원해보시는 게 좋습니다.- 대학가 주변 원룸: 신촌, 회기, 관악 등 대학가 인근에는 여전히 보증금 500에 월세 50~60만 원 정도의 저렴한 매물도 간간이 나와요.2. 꼭 챙겨야 할 주거 지원 정책- 청년 버팀목 전세자금 대출: 내 돈 1,000만 원에 주택도시기금의 저리 대출을 활용하면 보증금 5,000만 원대의 빌라나 원룸도 꿈은 아닙니다.- 서울시 청년 월세 지원: 선정되면 매달 20만 원씩 지원받을 수 있어, 초기 정착에 큰 힘이 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 비과세가 가능합니다. 전세로 거주해도 문제가 없습니다.현재 시행 중인 소득세법 시행령(제155조)에 따르면, 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 새로 취득한 집(두 번째 주택)으로 반드시 직접 전입해야 한다는 의무가 사라졌습니다. 그래서, 집 리모델링 때문에 잠시 인근 전세에서 지내더라도 비과세 요건에는 영향을 주지 않습니다.2. 법령 근거 요약 (소득세법 시행령 제155조 제1항)* 처분 기한 완화: 신규 주택을 산 날로부터 3년 내에 기존 주택(첫 번째 집)만 매도하면 됩니다. 2023년 시행령 개정으로 전국 어디든 3년으로 정해졌습니다.* 전입 의무 폐지: 과거엔 규제지역일 경우 1년 안에 입주해야 했지만, 이 규정이 지금은 삭제됐습니다. 실제로 이사 들어가 살지 않아도 처분 기한만 맞추면 비과세가 적용됩니다.* 리모델링 관련: 리모델링으로 멸실됐거나 공사 때문에 임시로 다른 주택(전세 등)에서 거주하는 것도 모두 정당한 사유로 인정됩니다. 이 기간 동안 임시로 사는 전세주택은 주택 수에 포함되지 않아 추가로 불이익을 받지 않습니다.3. 비과세를 위한 체크리스트질문자님께서 반드시 확인하셔야 할 세 가지입니다.* 1-2-3 법칙 준수 여부* 1년: 첫 주택을 사고 1년 이후에 두 번째 집을 샀나요?* 2년: 첫번째 집을 2년 이상 소유하셨나요? (조정대상지역이라면 2년 실거주 필요)* 3년: 두 번째 집 산 날로부터 3년 이내 첫 집을 팔 계획이신가요?* 매도 시기: 2023년 9월에 두 번째 집을 샀다면, 2026년 9월까지 첫 번째 집을 팔면 비과세 적용이 가능합니다.