답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 재차 연락해도 괜찮을까요?네, 얼마든지 연락하셔도 괜찮습니다. 오히려 미리 연락하시는 것이 여러모로 도움이 됩니다. 2월 말 조기 퇴거는 임차인의 배려가 필요한 부분이지만, 3월 초 계약 만료에 따른 이사 준비는 집주인과 임차인 모두에게 확정된 계획이 꼭 필요하니까요.2. 답변 예시 (문자나 카톡)"안녕하세요, [임차인 성함]님. [오피스텔 명/호수] 임대인입니다.작년 12월에 잠시 말씀드렸던 2월 말 이사 가능 여부와 관련해 다시 연락드립니다.제가 실거주 입주를 준비해야 해서 (청소나 이사업체 예약 등), 혹시 이사 날짜가 정해지셨는지 궁금해서 여쭤봅니다. 만약 2월 말 이사가 어려우시다면 원래 계약 만료일인 3월 초 일정이라도 미리 알려주시면 준비에 큰 도움이 될 것 같습니다. 답변 기다리겠습니다. 감사합니다."3. 참고 및 주의사항* 조기 퇴거의 강제성: 임차인이 2월 말에 반드시 퇴거하겠다고 확답한 것이 아니라면, 원래 계약 만료일까지 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 혹시 답변이 없거나 확실하지 않으면 3월 초를 기준으로 준비하시는 게 안전합니다.* 증거 남기기: 전화보다는 문자나 카톡처럼 기록이 남는 방식으로 연락하셔야 추후 보증금 반환이나 입주 관련 분쟁에서 증거가 됩니다.* 보증금 반환 준비: 이사 당일 관리비 정산, 시설물 점검 후 바로 보증금을 돌려드릴 수 있도록 미리 자금 계획을 확인해두세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임차인은 2026년 7월 만기 시점에도 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구체적인 대응 방법은 상황에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다.1. 임차인의 계약갱신 요구권 행사 가능 여부* 권리 행사: 임차인은 전세 기간 동안 단 한 번 계약갱신 요구권을 사용할 수 있습니다. 2018년 이후 지금까지 임차인이 이 권리를 공식적으로 사용하지 않고, 단순히 서로 합의해 갱신만 해왔다면, 이번 7월 만기 기준으로도 행사할 수 있습니다. 행사 기간은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.* 매도와의 관계: 단순히 "집을 팔 예정이다"라는 이유만으로는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.2. 임차인의 요구를 무조건 받아들여야 하나요?원칙적으로 임차인의 권리를 인정해야 하지만, 아래 상황에는 예외가 있을 수 있습니다.* 직접 거주 예정일 때: 임대인 본인이나 부모·자녀 등 직계가족이 실제로 거주할 계획이라면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 질문자님은 집을 팔 계획이시기 때문에, 이 방법은 현실적으로 적용이 어렵습니다.* 매수인이 실거주하려는 경우: 만약 집을 사려는 사람이 실거주를 목적으로 하고, 임차인의 갱신권 행사 전에 소유권 이전 등기가 완료됐다면, 매수인이 직접 거주한다는 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 단, 실제 거래 일정이 촉박할 수 있어 주의가 필요합니다.* 합의 및 보상: 임차인과 원만하게 협의해 이사비 등 일정 금액을 보상하고 계약을 마무리하는 방법도 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제3호에 근거)3. 노후 자금 마련을 위한 전략적 접근반드시 집을 팔아야 하는 상황이라면, 다음과 같은 순서로 움직여보시길 추천드립니다.1. 임차인의 의사 확인: 우선 임차인에게 이번에 계약갱신 요구권을 쓸 생각이 있는지 정중하게 물어보세요. 만약 과거에 이미 한 번 행사했다면, 7월에 계약이 정상적으로 종료됩니다.2. 실거주 매수인 찾기: 집을 내놓을 때 실거주 매수인에게 우선권을 두고, 잔금 지급과 등기 이전이 임차인 갱신권 행사 전에 이뤄질 수 있도록 해보세요. 다만, 현실적으로 일정이 빠듯할 수 있습니다.3. 합의를 통한 계약 종료: 임차인에게 본인의 은퇴와 노후 자금 마련이 절실하다는 점을 충분히 설명하고, 이사비 지원 등 조건을 제안해 원만하게 퇴거 합의를 보는 것이 가장 확실한 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 양도소득세 중과세 적용 여부양도소득세 중과는 '양도 시점에 그 주택이 조정대상지역에 있는 경우만 적용됩니다.* 수지 아파트: 현재 조정대상지역이면서 투기과열지구로도 지정되어 있습니다. (2025년 10.15 대책 이후 다시 지정됨)* 동탄 타운하우스: 현재는 비조정대상지역입니다.따라서 2주택자가 집을 팔 때, 수지 아파트를 먼저 팔면 조정대상지역 주택이므로 중과세 대상이 됩니다. 반대로, 동탄 주택을 먼저 팔면 비조정지역이기 때문에 주택 수와 관계없이 언제나 일반세율이 적용됩니다.2. 5월 9일 전후 중과세 변화정부는 2022년부터 시행한 ‘다주택자 양도세 중과 유예’를 2026년 5월 9일 부로 종료한다고 공지했습니다.* 5월 9일 이전 매도: 수지 아파트를 이 날까지 잔금까지 마치거나 등기를 이전하면, 2주택자여도 중과 없이 일반세율로 세금을 내게 됩니다. (정부는 5월 9일까지 계약하면 잔금 기간을 3~6개월 연장하는 방안도 논의 중입니다.)* 5월 10일 이후 매도: 중과 유예가 끝나면, 수지 아파트 양도 시 일반세율에 20%포인트가 추가된 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없습니다.3. 거주 및 매도 전략별 과세 시나리오① 수지에 전세, 동탄에 거주하면서 '수지'를 먼저 파는 경우수지는 조정대상지역이기 때문에, 2026년 5월 10일 이후에 팔면 2주택자 중과가 반드시 적용됩니다. 세금 부담이 크게 늘어나니, 중과를 피하려면 무조건 5월 9일 이전에 매도하는 것이 유리합니다.② 수지 전세, 나중에 '동탄'을 먼저 파는 경우동탄은 비조정지역이기 때문에 언제 팔든 중과세 적용이 없습니다. 2주택을 보유 중이어도 일반세율로 과세됩니다.③ 동탄을 먼저 양도하고, 수지 주택만 남았을 때동탄을 먼저 팔아 수지만 남기면, 1주택자가 되니 1주택자 비과세 요건(2년 실거주 포함)만 갖추면 비과세가 가능합니다. 다만 수지는 취득일과 양도일 중 어느 시점에서 규제지역에 해당되는지에 따라 2년 거주 요건이 달라질 수 있으니 반드시 확인이 필요합니다.4. 동탄의 조정대상지역 지정 가능성동탄이 포함된 화성시는 현재 비규제지역이지만, 인근 용인 수지나 분당 등 집값 상승이 심해질 경우 추가로 조정대상지역에 지정될 수 있습니다.* 지정 시기: 국토교통부 주거정책심의위원회가 통상 반기마다 또는 집값이 불안정할 때 수시로 개최됩니다.* 지정 영향: 동탄이 조정대상지역으로 묶이고 나서 집을 팔면, 그때부터는 동탄도 중과세 대상이 될 수 있습니다. 아직 구체적인 지정 예정은 없으니 참고만 해주세요.

1. 청약 자격 유지 (긍정적인 부분)무순위 청약은 청약통장을 활용해 순위를 경쟁하는 방식이 아니기 때문에, 아래와 같은 이점은 그대로 유지됩니다.* 청약 가점 및 무주택 기간: 당첨 후 계약을 포기해도 기존의 청약 가점이나 무주택 기간이 줄어들거나 불이익을 받는 일은 없습니다.* 1순위 자격: 나중에 다른 단지에 1순위로 청약할 수 있는 자격도 그대로 유지됩니다.2. 규제지역 당첨 시 '재당첨 제한' (주의 사항)용인 수지구처럼 투기과열지구에서 무순위 청약에 당첨될 경우, 단순히 계약을 하지 않는다고 해서 끝나는 것이 아니라 강한 페널티가 적용됩니다.* 재당첨 제한 10년: 당첨자 명단에 한 번만 올라가도, 앞으로 10년간 해당 규제지역 내에서는 모든 청약(특별공급, 1·2순위, 무순위 모두)에 지원할 수 없게 됩니다.* 비규제지역과의 차이: 만약 비규제지역이었다면 단순 포기로도 불이익이 없지만, 규제지역에서는 당첨 사실 자체가 엄격하게 관리됩니다.3. '부적격' 처리로 명단 삭제 가능성* 단순 포기 vs 부적격 취소: 본인이 직접 계약을 포기한다고 하면 '계약 포기자'로 남아 10년 제한이 적용됩니다.* 하지만, 서류 검토 과정에서 ‘부적격자’로 판단되어 당첨이 취소된다면, 투기과열지구라고 해도 10년이 아닌 1년(수도권 기준) 청약 제한으로 페널티가 줄어듭니다.4. 계약 포기 절차* 절차: 계약 기간 내에 모델하우스를 방문해 포기 의사를 밝혀도 '계약 미체결'로 처리됩니다.* 비용: 계약금을 내지 않은 상태라면 별도의 위약금이나 추가 비용은 발생하지 않습니다.답변이 도움이 되셨나요~✨️

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중개수수료 상한 요율과 실협의 기준질문하신 0.4%는 매매가 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 구간에 적용되는 상한 요율입니다.* 매매 구간별 상한 요율- 2억 ~ 9억 미만: 0.4%- 9억 ~ 12억 미만: 0.5%- 12억 ~ 15억 미만: 0.6%- 15억 이상: 0.7%여기서 상한 요율은 말 그대로 ‘최대치’일 뿐, 실제로는 협의에 따라 더 저렴하게 정해지는 경우도 있어요.2. 30% 할인 조건, 충분히 좋은가요?네, 30% 할인이면 충분히 좋은 조건이라고 할 수 있습니다.예를 들어 상한 요율이 0.4%인 경우, 30%를 할인받으면 실제로는 0.28%만 부담하는 셈이죠. 일반적으로 중개수수료 협상에서 20~30% 정도 할인받았다면, 소비자 입장에서는 상당히 괜찮은 결과라고 볼 수 있어요.3. 중개수수료, 언제 지급해야 하나요?원칙적으로는 잔금 지급일에 중개수수료를 주는 것이 가장 안전합니다.* 기본 원칙: 관련 법(공인중개사법)에 따르면 별도의 약정이 없다면, 잔금 지급이 완료되는 날 중개수수료를 지급하는 것이 원칙이에요.* 실무 팁: 일부 중개업소에서 계약 당일 전액 지급을 요구하는 경우도 있으나, 혹시 있을지 모를 잔금 과정의 문제(하자 발견 등)에 대비하려면 잔금날 입금하는 것이 더 안전합니다.4. 부동산에서 등기까지도 처리해주나요?부동산 중개업소에서 직접 등기 업무를 하진 않지만, 등기 절차를 연결해주는 역할을 합니다.* 법무사 연계: 대부분 부동산에서는 거래일에 연계된 법무사가 현장에 나와 서류를 수거하고 등기 신청을 대행해줍니다. 이때 발생하는 비용(법무사 수수료, 취·등록세 등)은 중개수수료와 별개로 지급해야 합니다.* 셀프 등기/기타: 부동산이 소개해주는 법무사를 꼭 이용하실 필요는 없어요. 본인이 직접 등기(셀프 등기)를 진행하거나, 원하시는 다른 법무사를 따로 섭외해도 무방합니다.■ 추가 팁~!중개수수료 협의는 반드시 계약서를 작성하기 전에 확실하게 마무리해두시는 게 좋습니다. 실제 작성 시에는 ‘중개보수 요율 및 금액’ 항목에 합의한 내용을 구체적으로 기재해달라고 요청하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.상담사가 무조건 더 유리한 건 아니지만, 상황에 따라 더 편리하게 좋은 조건을 찾을 가능성이 높습니다.두 방법의 차이점을 좀 더 쉽게 풀어서 설명해 드릴게요.1. 한도와 금리: 상담사가 더 나을까?* 금리: 원칙적으로 상담사와 은행 창구가 제시하는 금리는 같습니다. 하지만 가끔 특정 지점에서 실적 때문에 진행하는 특판 금리를 상담사가 더 빨리 파악해서 알려주기도 하죠.* 한도: 대출 규제(LTV, DSR)는 똑같이 적용되므로, 상담사라고 해서 기준을 넘어서는 금액을 받을 수는 없습니다. 대신 상담사는 여러 은행 상품을 비교해볼 수 있어, 내 소득이나 상황에 맞춰 한도가 가장 많이 나오는 은행을 찾아주는 데 능숙하다는 장점이 있습니다.2. 대출 상담사를 이용할 때 좋은 점* 편의성: 아마 상담사 이용의 가장 큰 장점일 거예요. 은행 창구 시간에 맞출 필요가 없고, 내가 편한 시간과 장소로 와서 서류 접수를 도와주기 때문에 바쁜 직장인에게 특히 유리합니다. 굳이 반차까지 쓸 필요가 없는 셈이죠.* 전문성: 상담사는 주택담보대출만을 전문적으로 다루는 경우가 많아, 복잡한 대출 규정이나 예외 상황에 대한 대처가 일반 은행 창구 직원보다 더 익숙할 수 있습니다.* 무료 서비스: 고객이 따로 상담사에게 수수료를 내는 일은 없습니다. 이들의 수수료는 은행에서 지급하므로, 만약 상담사가 추가로 돈을 요구한다면 100% 불법이니 주의하세요.3. 은행 직접 방문이 더 나은 경우* 주거래 은행 혜택: 거래 기간이 길고 등급이 높으신 분, 이미 여러 부수 거래를 하고 있는 분이라면 주거래 은행 지점을 직접 찾아가 상담받는 것이 가장 정확하게 우대 금리를 확인하는 방법입니다.* 정부 정책 대출: 디딤돌, 버팀목, 신생아 특례 대출 같은 정부 지원 상품은 상담사를 통하는 것이 아니라 은행 창구나 기금e든든 사이트에서 직접 신청하는 것이 원칙입니다.■ 실패 없는 대출을 위한 팁1. 상담사 등록 여부 확인: 부동산에서 소개받은 상담사가 정식으로 등록된 사람인지 꼭 [대출모집인 통합조회 시스템]에서 확인해 보세요.2. 조건 비교는 필수: 상담사가 알려준 조건이 정말 나에게 최선인지 확인하려면, 미리 토스, 카카오페이, 뱅크샐러드 같은 대출 비교 앱을 통해 내 대략적인 금리 수준을 파악해두는 것이 좋습니다.3. 부동산과의 관계 참고: 부동산이 상담사를 소개하는 이유는 대출 실행이 잔금일에 원활하게 이루어지도록 관리가 쉬워서인 경우가 많아요. 믿을 만한 상담사라면 과정도 꼼꼼하게 챙겨줄 겁니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임대차 시장에서는 기존 세입자가 새로운 집 계약을 위해 보증금의 10% 정도를 미리 받는 일이 흔하게 일어납니다. 특히, 다음 세입자가 이미 정해졌다면 이 과정이 훨씬 원활하게 진행됩니다.1. 보증금 선지급의 구조대부분의 임대인은 여유 자금을 따로 갖고 있지 않기 때문에, 새로운 세입자가 임대인에게 낸 계약금을 기존 세입자에게 곧바로 전달하는 식으로 보증금 일부를 미리 돌려주는 경우가 많습니다. 즉, 자금의 흐름은 [새 세입자 → 임대인 → 기존 세입자]가 되는 셈입니다.2. 세입자에게 불이익이 있나요?이 과정에서 기존 세입자가 법적으로나 경제적으로 불이익을 받는 일은 없습니다.- 오히려 곧 이사 갈 집의 계약금을 준비하는 데 큰 도움이 됩니다.- 다만, 이사 당일 보증금 정산 시 이미 받은 금액(예: 10%)을 제하고 나머지 잔액(예: 90%)만 받으면 됩니다.3. 대항력과 우선변제권 유지보증금 일부를 미리 돌려받더라도, 이사 날까지 집에 살면서 전입신고(주민등록)를 유지하고 있으면 법적으로 받을 보호에는 아무런 문제가 없습니다.4. 실제 대처 방법임대인에게 "다음 세입자와 계약이 끝난 것으로 알고 있는데, 저도 이사 계약금을 먼저 지급해야 하니 새로운 계약금을 미리 돌려주실 수 있을까요?"라고 정중하게 문의하세요. 임대인도 이미 받은 계약금을 전달하는 형식이기 때문에, 일반적으로 큰 부담 없이 들어줄 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전입신고를 바로 옮기면 안 되는 이유보증금을 안전하게 받을 때까지 기존 집의 대항력(전입신고와 실제 거주)은 유지해야 합니다. 만약 보증금을 받기 전에 새 집으로 전입신고를 옮기면, 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권이 그 즉시 사라집니다. 이렇게 되면, 만약 이전 집에 문제가 생기거나 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받기 훨씬 어려워질 수 있습니다.또한, 세입자가 짐을 다 빼고 전입신고까지 이전하면, 집주인도 보증금 반환에 대한 압박이 줄어들 수 있어 돌려받기가 더 힘들어질 수 있습니다.​2. 안전한 해결 방법 (임차권등기명령)꼭 이사를 먼저 가야 하고, 새 집으로 전입신고도 해야 하는 상황이라면 ‘임차권등기명령’을 법원에 신청하십시오. 임차권등기명령을 통해 이사를 가더라도 기존 집의 대항력을 계속 가져갈 수 있습니다. 단, 임차권등기명령 신청만 하고 바로 전입신고를 옮기면 안 되고, 등기부등본에 임차권등기 완료 사실이 명확히 기재된 뒤에 전입신고를 해야 합니다.3. 현실적인 조언만약 가족과 함께 살고 계시다면, 본인만 전입신고를 옮기고 가족 중 일부는 남겨 기존 집의 대항력을 유지하는 방법도 있을 수 있습니다. 하지만 가장 안전한 절차는 집주인과 협의하여 이사 당일에 보증금을 받고 전입신고를 옮기는 것이고, 상황이 여의치 않으면 임차권등기명령이 법적으로 확실한 보호장치가 되어줍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 다주택자 판정 기준 (현행과 동일)- 양도소득세는 '세대' 기준으로 주택 수를 합산해 산정합니다.- 예를 들어, 서울(아내 명의)와 부산(남편 명의) 주택을 각각 소유하고 있다면, 한 세대가 2주택을 가진 것으로 봅니다.2. 핵심 업데이트: 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월 9일)여기서 꼭 주의하셔야 하는 대목입니다. 그동안 시행되던 ‘다주택자 양도세 중과 배제’ 조치가 2026년 5월 9일까지만 적용되고, 그 이후에는 중과세가 다시 살아납니다.- 5월 9일 이전에 집을 팔면:기본세율(6~45%)로 과세되고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다.- 5월 10일 이후 매도할 경우: 중과세율이 적용됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%p가 더해지고, 장기보유특별공제도 사라질 수 있습니다.3. 도시형 생활주택(원룸형) 주택 수 제외 혜택아내 분이 서울에 소유한 원룸형 주택이 주택 수에서 제외될 수도 있습니다.- 2024.01.10~2027년 12.31 신축 소형 주택 특례: 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억 원/지방 3억 원 이하로 취득한 주택은 양도세 계산 시 주택 수에서 빼주는 혜택이 연장됐습니다.- 기존 주택의 경우:만약 이미 보유하고 있던 구옥이라면, ‘단기 임대주택 등록’ 등 추가 요건을 충족해야 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중개수수료 계산 방법상가 임대차 수수료는 ‘거래금액(환산보증금)’을 기준으로 계산합니다.- 환산보증금 공식: 보증금 + (월세 × 100)- 예를 들어, 보증금이 5,000만 원이고 월세가 200만 원이라면, 5,000만 원 + (200만 원 × 100) = 2억 5,000만 원이 거래금액이 됩니다.2. 중개수수료 요율과 협의- 법으로 정해진 상한 요율: 거래금액의 0.9% 이내- 이 0.9%가 무조건 적용되는 건 아닙니다. 최대치(상한선)일 뿐이며, 실제 수수료율은 의뢰인과 중개사가 0.9% 이내에서 서로 협의해 정할 수 있습니다.3. 예상 수수료(최대치 기준)- 2억 5,000만 원 × 0.9% = 225만 원 (부가세 별도)- 참고로, 중개업소가 일반과세자라면 부가세 10%가 추가될 수 있습니다.정리하자면, 0.9% 전체를 내야 하는 건 아니니, 계약 전에 반드시 중개사와 수수료율에 관해 미리 상의하시는 게 좋습니다.