중과세적용 대상은 조정지역내 주택만 적용인가요?
수지에 토허제로 묶인 아파트와 조정지역이 아닌 동탄타운하우스갖고있을때 이번 5월 9일 중과세 대상이되나요?
수지를 전세를 주고 동탄에 실주거한다면 과세대상인가요?
수지만 조정지역이고 조정지역안에 한채라
과세대상이 아닌건지..두채중 하나를 팔아야하는건지 알려주세요
수지를 전세주고 나중에라도 동탄집을 처분하면 과세대상이 아닌건지도 알려주세요
그리고 동탄이 앞으로 조정지역으로 묶일수도있나요? 묶인다면 언제가될거같나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현재 기준으로 동탄은 비규제지역에 해당이 됩니다. 그에 따라 해당지역에 주택을 매도해도 양도중과세는 적용되지 않습니다. 그러므로 현재 동탄내 주택을 먼저 처분하고 이후에 수지를 처분할 경우 수지지역내 주택처분에 따란 다주택자 양도중과세율은 적용되지 않습니다. 위 순서로 처분시 다른 요건에 문제가 없다면 모두 기본세울이 적용될것으로 보입니다.
향후 동탄지역이 규제지역으로 묶을 가능성은 예측하기 어려우나 충분히 가능성이 있고 확률은 높습니다. 이유는 신도시개발에 따라 동탄도 규제지역에 묶인적이 있고 올해 2월에 예정된 동탄구 분구 이후에 시세변동성등에 따른 지정가능성을 고려할수 있습니다. 특히나 서울 및 경기12지역 토허제 및 규제지역 지정에 따른 풍선효과도 상당히 보고 있고 시세상승이 나타난 점등이 지정가능성을 높이고 있다 판단이 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
양도세 중과는 기본적으로 조정대상지역 주택을 기준으로 적용됩니다. 조정지역 1채 + 비조정지역 1채 구조라면 중과 여부는 상황별 판단이 필요합니다, 실거주 요건, 처분순서, 향후 조정지역 지정 여부까지 함께 검토하는 것이 안전합니다.
수지에 토허제로 묶인 아파트와 조정지역이 아닌 동탄타운하우스갖고있을때 이번 5월 9일 중과세 대상이되나요?
수지를 전세를 주고 동탄에 실주거한다면 과세대상인가요?
==> 네 그렇습니다. 2주택자인 경우 양도소득세 중과대상입니다.
그리고 동탄이 앞으로 조정지역으로 묶일수도있나요? 묶인다면 언제가될거같나요?
==> 조정지역으로 묶일지 여부는 신의 영역이지만 최근처럼 집값이 급등한다면 조정지역에 포함시킬 가능성이 매우 높습니다..
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
5월9일 이후 양도소득세 중과 유예가 폐지가 되면 규제지역 내의 부동산을 매도할 경우 2주택자일 경우 양도소득세 기본세율에 20% 중과가 되는 것입니다. 위의 경우 수지의 경우 중과 대상이고 동탄의 경우 중과 대상이 아니므로 우선 동탄을 처분하실 경우 중과 없이 기본세율(6~45%) 적용을 받고 나머지 수지는 1가구 1주택 자로 2년 거주를 하게 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 중과 대상 맞습니다.
둘 중에 한 채를 파셔야 다주택자 중과 대상에서 제외될 겁니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
중과세는 조정대상지역 내 주택을 대상으로 다주택자에게 추가 세율(2주택자 +20%p, 3주택자 +30%p)을 적용하는 제도입니다
단순히 주택이 여러 채 있다고 해서 무조건 중과되는 것이 아니라 조정대상지역 내 주택이 포함되어 있는 경우가 핵심입니다
현재 중과세는 한시적으로 2026년 5월 9일까지 유예되어 있어 이 기간 내 매매 계약·완료 시 기본세율만 적용되는 특례가 있습니다
국토교통부는 시장 상황에 따라 조정대상지역·투기과열지구 지정 확대를 검토하고 있습니다
구체적으로 어떤 지역이 언제 지정될지는 정부 정책·시장 상황에 따라 달라지며 일반적으로 정책 발표 시점과 공포·시행 시점이 있다는 점을 고려해야 합니다
예측 시점은 확정된 자료가 없어 정확히 언제 될 것 같다라고 판단하기 어렵습니다
과거 정부가 서울, 경기 일부 지역을 확대한 사례는 있습니다
다만 동탄의 경우 현재 규제지역 지정 여부·계획은 공식 발표가 필요하며, 앞으로 조정대상지역으로 묶일 가능성은 있으나 시기는 알 수 없습니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
수지와 동탄에 주택을 보유하고 계셔서 5월 10일(유예 종료일 다음 날)부터 부활하는 양도세 중과 규정이 매우 신경 쓰이실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 질문자님은 '지역별 매도 순서'만 잘 지키면 중과세를 피할 수 있는 구조입니다.
궁금해하시는 내용을 핵심 위주로 정리해 드립니다.
1. 양도세 중과는 '조정대상지역' 내 주택 매도 시에만 적용됩니다
네, 질문하신 내용이 맞습니다. 양도세 중과는 "조정대상지역에 있는 주택을 팔 때" 발생합니다.
동탄(비조정)을 팔 때: 주택이 몇 채든 상관없이 일반세율이 적용됩니다. 중과 대상이 아닙니다.
수지(조정)를 팔 때: 다주택자(2주택) 상태에서 팔면 중과세율이 적용됩니다. (유예가 끝나는 5월 10일 이후부터)
2. 수지(조정) 전세 + 동탄(비조정) 거주 시, 세금 시나리오
Case A. 동탄 타운하우스를 먼저 팔 경우
세율: 비조정지역이므로 주택 수와 상관없이 일반세율 적용.
중과 여부: 대상 아님.
장기보유특별공제: 보유 기간에 따라 공제 가능.
이후 혜택: 동탄을 팔고 나면 '1주택자'가 되므로, 이후 수지 아파트를 팔 때 비과세 요건(거주 2년 등)을 채우면 비과세도 가능합니다.
Case B. 수지 아파트를 먼저 팔 경우 (5월 10일 이후)
세율: 조정대상지역 내 2주택자 매도이므로 기본세율 + 20%p 중과.
중과 여부: 대상임.
장기보유특별공제: 적용 불가.
결론: 수지를 먼저 파는 것은 세금 측면에서 가장 불리한 선택입니다.
3. 동탄이 앞으로 조정대상지역으로 묶일 가능성?
2026년 현재 이재명 정부의 부동산 기조는 가격 급등 조짐이 보이는 곳을 즉각적으로 규제하는 '핀셋 규제'를 선호합니다.
가능성: 동탄은 GTX-A 개통 완료 및 인근 반도체 클러스터 호재로 인해 가격 변동성이 큽니다. 만약 주변 시세보다 과열 양상을 띠면 언제든 재지정될 가능성이 있습니다.
시기: 보통 국토교통부의 '주거정책심의위원회'를 통해 결정되며, 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 넘어서는 시점이 위험 신호입니다. 다만, 2026년 상반기 현재는 공급 확대 정책과 맞물려 광범위한 추가 지정보다는 유지 측면에 무게를 두고 있습니다.
💡 질문자님을 위한 최적의 전략
비조정지역인 동탄을 먼저 팔고, 조정지역인 수지를 나중에 파세요
동탄 처분 시: 비조정지역이라 중과 걱정 없이 매도 가능합니다.
수지 처분 시: 동탄을 판 뒤 1주택 상태에서 수지를 팔면(비과세 요건 충족 시) 세금을 거의 안 낼 수도 있습니다.
순서 변경 금지: 수지를 먼저 팔면 무조건 중과 대상이 되므로, 꼭 순서를 지키셔야 합니다.
수지 아파트는 토지거래허가구역(토허제)으로 묶여 있어 매수자를 찾기가 까다로울 수 있습니다. 실거주 의무가 있는 매수자만 살 수 있기 때문인데요. 수지 아파트를 나중에 팔 계획이시라면, 토허제 해제 시점이나 매수자의 실거주 가능 여부를 중점적으로 체크해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
현재 수지와 동탄 모두 비조정대상지역이므로 양도세 중과세 대상이 아닙니다. 팔 때 중과세율이 아닌 일반 세율인 6~45%가 적용이 되며 2주택자라고 해서 무조건 세금이 폭탄처럼 나오지는 않습니다. 비과세 전략으로 수지(전세)+동탄(거주) : 현재 2주택 상태이므로 먼저 파는 집은 무조건 세금을 내야합니다. 절세방법으로 수지 주택을 먼저 일반 세율과세로 팔고 남은 동탄 주택 한채를 2년이상 보유와 거주한뒤 팔면 1주택 비과세가 적용이 됩니다. 동탄은 현재 정부의 규제완화 기조상 단기간 내 재지정 가능성은 낮습니다. 만약 묶이더라도 지정일 이후에 파는 주택부터 규제를 받으므로 시장 상황을 보며 대응하시면 됩니다. 감사힙니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 양도소득세 중과세 적용 여부
양도소득세 중과는 '양도 시점에 그 주택이 조정대상지역에 있는 경우만 적용됩니다.
* 수지 아파트: 현재 조정대상지역이면서 투기과열지구로도 지정되어 있습니다. (2025년 10.15 대책 이후 다시 지정됨)
* 동탄 타운하우스: 현재는 비조정대상지역입니다.
따라서 2주택자가 집을 팔 때, 수지 아파트를 먼저 팔면 조정대상지역 주택이므로 중과세 대상이 됩니다. 반대로, 동탄 주택을 먼저 팔면 비조정지역이기 때문에 주택 수와 관계없이 언제나 일반세율이 적용됩니다.
2. 5월 9일 전후 중과세 변화
정부는 2022년부터 시행한 ‘다주택자 양도세 중과 유예’를 2026년 5월 9일 부로 종료한다고 공지했습니다.
* 5월 9일 이전 매도: 수지 아파트를 이 날까지 잔금까지 마치거나 등기를 이전하면, 2주택자여도 중과 없이 일반세율로 세금을 내게 됩니다. (정부는 5월 9일까지 계약하면 잔금 기간을 3~6개월 연장하는 방안도 논의 중입니다.)
* 5월 10일 이후 매도: 중과 유예가 끝나면, 수지 아파트 양도 시 일반세율에 20%포인트가 추가된 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없습니다.
3. 거주 및 매도 전략별 과세 시나리오
① 수지에 전세, 동탄에 거주하면서 '수지'를 먼저 파는 경우
수지는 조정대상지역이기 때문에, 2026년 5월 10일 이후에 팔면 2주택자 중과가 반드시 적용됩니다. 세금 부담이 크게 늘어나니, 중과를 피하려면 무조건 5월 9일 이전에 매도하는 것이 유리합니다.
② 수지 전세, 나중에 '동탄'을 먼저 파는 경우
동탄은 비조정지역이기 때문에 언제 팔든 중과세 적용이 없습니다. 2주택을 보유 중이어도 일반세율로 과세됩니다.
③ 동탄을 먼저 양도하고, 수지 주택만 남았을 때
동탄을 먼저 팔아 수지만 남기면, 1주택자가 되니 1주택자 비과세 요건(2년 실거주 포함)만 갖추면 비과세가 가능합니다. 다만 수지는 취득일과 양도일 중 어느 시점에서 규제지역에 해당되는지에 따라 2년 거주 요건이 달라질 수 있으니 반드시 확인이 필요합니다.
4. 동탄의 조정대상지역 지정 가능성
동탄이 포함된 화성시는 현재 비규제지역이지만, 인근 용인 수지나 분당 등 집값 상승이 심해질 경우 추가로 조정대상지역에 지정될 수 있습니다.
* 지정 시기: 국토교통부 주거정책심의위원회가 통상 반기마다 또는 집값이 불안정할 때 수시로 개최됩니다.
* 지정 영향: 동탄이 조정대상지역으로 묶이고 나서 집을 팔면, 그때부터는 동탄도 중과세 대상이 될 수 있습니다. 아직 구체적인 지정 예정은 없으니 참고만 해주세요.
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