답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 상속인의 임대인 지위 승계피상속인이 사망하면 상속인은 그 권리와 의무를 모두 물려받습니다. 별도의 계약서를 새로 쓰지 않아도 기존 임대차 계약은 그대로 유지됩니다.* 민법 제1005조 (상속과 권리·의무의 포괄 승계)> "상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다."* 주택임대차보호법 제3조 제4항 (대항력 등)> "임차주택의 양수인(임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."- 해설: 여기서 '양수인'에는 상속인도 포함됩니다. 즉, 예를 들어 아들이 집을 상속받았다면, 그 순간 자동으로 임대인이 됩니다.2. 임대차 기간 보장상속인이 바뀌었다고 해서 임차인에게 즉시 퇴거를 요구하거나 임대차 조건을 일방적으로 바꿀 수 없습니다.* 주택임대차보호법 제4조 제1항 (임대차기간 등)> "임대차 기간을 따로 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 계약은 2년으로 본다. 다만, 임차인이 2년 미만 기간도 유효하다고 주장하면 그 기간이 인정된다."- 해설: 질문자님의 경우, 기존 계약의 만기인 12월까지는 법적으로 거주 권리가 완전히 보장됩니다.3. 계약서 재작성 시 확정일자 및 우선변제권새 계약서를 작성할 때 반드시 확인해야 할 부분입니다.* 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 (우선변제권)> "대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자나 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리가 있다."- 해설: 만약 상속인의 요구로 보증금이나 계약 내용을 변경해 새 계약서만 남기고 기존 계약서를 없애면, 예전 확정일자 효력이 사라질 수 있습니다. 그래서 기존 계약서는 반드시 보관해야 한다고 안내드린 것입니다.4. 상속 등기 전 계약 체결(민법 제118조 관련)등기가 끝나기 전 새로운 계약서 작성을 요구받았다면 참고하셔야 할 부분입니다.* 민법 제187조 (등기 없이 취득되는 부동산 물권)> "상속 등으로 부동산 물권을 취득하면 등기가 없어도 소유권을 갖게 된다. 다만, 등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없다."- 해설: 상속인은 등기 전에도 실질적 소유권을 갖지만, 외부적으로 소유권을 행사하려면 등기가 필요합니다. 따라서 임차인 입장에서는 상속등기가 끝난 후 등기부등본을 확인하고 계약을 작성하자고 요구할 수 있는 근거가 충분히 있습니다.■ 참고할 점(판례)대법원에서는 임대차 관계가 상속인에게 승계되더라도, 임차인이 원하지 않으면 임대차를 종료하고 보증금을 돌려받고 나갈 수 있다고 판단하고 있습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 등).

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2월 10일부터 3월 1일까지의 월세는 돌려받는게 맞습니다.- 이중 임대 금지: 집주인은 같은 기간 두 명에게 동시에 월세를 받을 수 없습니다. 이것은 법적으로도 허용되지 않으며, 이런 상황은 부당이득이 됩니다.- 사용 권한 이전:만약 질문자분이 2월 9일에 집을 비우고, 2월 10일부터 새 세입자가 입주했다면, 그 이후 집을 사용할 권리는 새로 들어온 분에게 넘어갑니다. 때문에 그 기간 동안의 월세를 내지 않아도 됩니다.- 계약서 조항 확인:계약서에 “보증금을 반환하지 않는다”는 내용이 있다 해도, 이는 대체로 위약금이나 중도 해지 시 보증금 보호를 위한 조항일 뿐, 이미 낸 월세까지 모두 돌려주지 않는다는 의미로 해석하기는 어렵습니다.■ 참고 (일할 계산 방법)한 달 월세가 X원이라면, 2월은 올해 기준 28일까지라는 점을 염두에 두고, 돌려받을 금액은`X ÷ 28 × (돌려받을 일수)`로 계산하면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기준 시점과 기간* 기준: 실제 결혼식 날짜가 아닌, 가족관계증명서상의 '혼인신고일'을 기준으로 합니다.* 기간: 혼인신고일로부터 7년 이내여야 합니다.* 참고: 결혼 후 혼인신고를 1년 2개월 미루셨다면, 그 미룬 기간은 산입되지 않고 신고를 마친 날부터 7년을 계산하시면 됩니다. 즉, 늦게 신고한 만큼 서류상 신혼 기간은 더 뒤로 밀려나게 되어 청약 시 유리할 수 있습니다.2. 주요 자격 요건 (2026년 기준)* 무주택 여부: 입주자 모집공고일 현재 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.* 소득 및 자산: 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 일정 비율(보통 140~160%) 이하 및 자산 기준(약 3.31억 원 내외, 변동 가능)을 충족해야 합니다.* 청약통장: 가입 후 6개월 이상 경과하고 납입 횟수 또는 예치금을 충족해야 합니다.3. 알아두면 좋은 팁* 예비 신혼부부: 아직 혼인신고 전이라도 입주 전까지 신고한다는 조건 하에 신청이 가능합니다.* 신생아 우선공급: 최근에는 '신생아 특별공급' 비중이 커졌으므로, 2년 이내 출산(임신 포함)한 자녀가 있다면 당첨 확률이 훨씬 높아집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 적정 월세 기준 (연봉 2,600만 원 기준)연봉 2,600만 원이라면 세전 월급이 약 216만 원이고, 세후 실수령액은 193만 원 정도 받아요.* 권장 월세(관리비 포함): 45만~55만 원* 주거비는 전체 수입의 25~30%를 넘지 않는 게 좋아요.* 예를 들어 월세 50만 원을 내면 140만 원 정도로 식비, 교통비, 통신비, 저축을 모두 해결해야 하죠.2. 원룸 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트집을 볼 때 아래 4가지는 꼭 한번씩 살펴보세요.* 수압과 누수: 화장실 변기 물부터 세면대, 싱크대까지 동시에 틀어서 수압이 약해지지 않는지 누수가 있는지 꼭 확인해보세요.* 채광과 결로: 집을 낮에 방문해 햇볕이 잘 드는지, 창틀이나 벽지에 곰팡이·결로 흔적이 없는지 꼼꼼하게 봐야 해요. (결로는 겨울철에 특히 문제예요.)* 옵션과 공과금: 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 옵션이 무엇인지 확인하고, 관리비에 인터넷이나 수도세가 포함되어 있는지도 체크하세요.* 치안(cctv)과 주변 환경: 편의점, 세탁소 등 생활 편의시설이 가까운지, 밤에 골목이 너무 어둡진 않은지도 직접 둘러보면 좋습니다.3. 추가 꿀팁 (정부 지원 제도 적극 활용)* 중소기업 취업청년 전월세보증금 대출(정부): 조건만 된다면 월세 대신 전세대출로 월 이자를 10만 원대까지 낮추는 게 더 유리해요. 자산을 더 빨리 모을 수 있습니다.* 청년 월세 지원(지자체): 거주 예정 지역에서 운영하는 청년 월세 지원 제도도 챙겨보세요. 시청 홈페이지에서 한 번쯤 꼭 확인하면 도움이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 실거주와 일상 편의를 우선한다면: 은평구서울 안에서 산다는 상징성과 직장 접근성을 최고로 생각하신다면 은평구가 적합합니다.* 추천 이유: 도봉이나 노원구보다 강남·도심 쪽으로 가기 편하고, GTX-A(연신내역) 개통 예정 덕분에 앞으로도 가격이 크게 떨어질 가능성이 적다는 장점이 있습니다.* 지역 특징: 불광동, 응암동 쪽의 준신축(10~15년 차) 또는 역 근처에 있는 소규모 단지, 나홀로 아파트가 이 예산 안에서 검토 가능합니다.* 투자 포인트: 단기간 큰 수익보다는 '서울 주소' 자체의 안정성과, 교통개선 효과로 인한 조금씩의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.2. 투자수익과 장기 자산가치를 노린다면: 성남·용인 대단지수도권 남부의 대표 주거지는 넉넉한 단지 규모와 풍부한 인프라로 서울 외곽보다 오히려 가격 상승폭이 클 때도 많습니다.* 성남 (수정구·중원구):* 8호선 라인(남한산성입구, 단대오거리 등)을 따라 오래된 대단지(예: 은행현대 등)가 예산 안에서 고를 수 있습니다.* 성남은 재개발·재건축이 활발하게 이뤄지고 있어 분위기가 빠르게 바뀌고 있습니다. 강남이나 잠실 접근성도 꽤 좋아서, 집값이 떨어질 때에도 실수요가 줄지 않는 곳입니다.* 용인 (수지구·기흥구):* 수지구 죽전동, 기흥구 역세권 대단지 등에서 노려볼 만합니다.* 용인은 삼성전자 반도체 클러스터의 배후지로서 장기적인 성장 가능성이 큽니다. 또, 대단지 특성상 커뮤니티 시설이 잘 돼 있고 주차 편의까지 챙길 수 있어 실거주 만족도도 높고, 필요할 때 바로 매도하기도 쉬운 편입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 현재 상황 분석중개인이 “2~10년”이라며 안심시켰지만, 실제 이주가 올해 말로 예정되어 있다면 이는 공인중개사의 중요 사항 고지 의무 위반에 해당합니다. 계약서에 “이주에 협조한다”는 특약이 있다 해도, 그 전제가 사실과 다르다면 충분히 문제를 제기할 수 있습니다.2. 현실적인 대응 전략첫째, 잔금 지급 전에 '비용 보전 합의서'를 꼭 받아두세요.이미 계약금을 냈으니, 계약 파기보다는 이주 보상을 확실히 약속받는 편이 현실적입니다.아래와 같은 조건이 담긴 합의서(또는 추가 특약)를 요구하세요.- “계약 당시 설명과 다르게 조기 이주할 경우, 임대인이 다음 집 중개수수료 및 이사비 실비를 지급한다.”합의가 어려우면 잔금 지급을 미루겠다는 뜻을 확실히 하세요.셋째, 모든 과정의 증거를 남기세요.지금부터는 중개사 및 임대인과의 모든 대화나 전화 통화를 반드시 녹음하세요. 조합 사무소에서 받은 ‘올해 12월 이주 계획’ 등 관련 자료도 꼭 챙겨두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중개수수료를 왜 내가 내야 하나요?통상적으로 중개수수료는 집주인(임대인)과 새로운 세입자가 각각 부담하는 것이 맞습니다. 그런데 질문자님처럼 계약 기간을 다 채우지 못하고 중도에 퇴실하는 경우, 임대인과 원만하게 계약을 해지하려면 ‘중개수수료는 기존 임차인이 부담한다’는 조건으로 합의하는 경우가 많습니다. 특히, “만기 전 퇴실 시 중개수수료는 임차인이 낸다”는 특약이 계약서에 있다면, 관례적으로나 법적으로나 질문자님이 부담해야 한다고 보셔야 합니다.2. 복비 지급 시점은 언제인가요?공인중개사법 기준으로, 중개수수료는 보통 “계약서 작성일”이나 “잔금일”에 지급하는 것이 원칙입니다. 질문자님 사례에서는 다음 임차인이 2월 5일에 계약을 마치고 잔금을 치르게 된다면, 이 날이 바로 중개수수료를 지급하는 적합한 시점이 됩니다. 2월 3일에 진행된 것은 기존 세입자의 이사 정산이고, 2월 5일은 새로운 계약이 성사되는 날로 구분하시면 이해가 더 쉽습니다. 따라서 복비를 2월 5일에 요청받으셔도 문제될 것이 없습니다.3. 마무리 조언- 특약이 있다면, 중개수수료는 질문자님이 부담하는 것이 맞아요.- 금액이 법정 한도를 넘지 않았는지 꼭 확인해 보시고, 영수증 등 관련 증빙도 챙기세요.- 가능하면 계좌이체로 지급해서 내역을 남기고, 현금거래라면 현금영수증도 꼭 요청하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 집주인이 '단기 연장' 제안을 받아들일 가능성집주인 입장에서는 1번 제안(약 1개월 정도 연장)이 사실상 매력도가 가장 낮습니다.- 집주인이 안게 되는 부담: 4월 말 질문자님이 집을 비우면, 집주인은 바로 새로운 세입자를 찾아야 합니다. 이 과정에서 중개수수료(복비)를 집주인이 부담하게 될 가능성이 높고, 바로 다음 세입자가 결정되지 않으면 집이 잠시 비는 공실 위험도 있습니다.- 협상 가능성: 하지만 현재 거주 중인 집의 시세가 크게 오른 상황이라면, 집주인이 "세입자가 일찍 나가고, 더 높은 임대료로 새 세입자를 들이는 것"을 환영할 수도 있습니다. 이런 경우에는 의외로 단기 연장을 쉽게 허락해 줄 수도 있습니다.2. 각 선택지에 대한 조언 및 대응 전략전략 1: "단기 계약 제안" (질문자님이 가장 원하는 안)- 협상 요령: 전세 매물을 발견했다는 점을 솔직하게 말씀드리고, 집주인이 번거롭다고 느낄 만한 부분을 보상해주는 제안을 곁들이면 좋습니다.- 제안 방법: 4월 30일에 퇴거하겠다는 조건과 함께 "다음 세입자 구인을 위한 복비는 세입자인 제가 내겠습니다"라고 이야기하면, 집주인이 수락할 확률이 훨씬 높아집니다.전략 2: "3%~5% 인상률 적용 2년 재계약"- 법적 권리: 주택임대차보호법에 따라, 계약갱신청구권을 행사하면 임대료 인상폭이 최대 5% 이내로 제한됩니다.- 현실적 포인트: 이미지상의 조건(보증금 3,000만 원, 월세 50만 원)을 55만 원으로 올리자는 것은 실제로 약 10% 인상이므로 5% 이상은 부담하지 않겠다고 명확히 이야기할 수 있습니다. 다만, 전세로 이사할 계획이 확실하다면 2년 재계약 자체가 부담이 될 수 있습니다.전략 3: "3월 24일 이전에 이사할 수 있는 다른 매물 찾기"- 장점: 계약 기간을 딱 맞춰 채우고 나갈 수 있으니, 불필요한 분쟁을 걱정하지 않아도 됩니다.- 단점: 짧은 기간 내에 마음에 드는 매물을 찾기 쉽지 않고, 이미 알아본 '조건이 딱 맞는' 전세 매물을 포기해야 할 수도 있습니다.3. 요약 및 추천 행동 순서- 먼저 집주인에게 연락해 "전세로 이사할까 하는데, 4월 30일까지 한 달 조금 넘게만 더 살 수 있을까요?"라고 의사를 여쭤보세요.- 만약 거절당한다면, "나갈 때 발생하는 중개수수료를 부담하겠고, 집도 잘 보여주면서 다음 세입자를 빨리 구할 수 있도록 적극적으로 협조하겠다"는 보상안을 제시해보는 것이 현실적인 타협안입니다.- 만약 집주인이 월세를 지나치게 올리려고 한다면, 계약갱신청구권을 활용해 5% 이내에서 재계약한 뒤, 중도 해지 통보(통보 후 3개월 뒤 효력)를 사용하는 방법도 있다는 점을 기억하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.첫째, 정부 지원 정책을 적극적으로 활용해 보세요. 생애 최초 주택 구매자나 신혼부부를 위한 디딤돌 대출이나 특례보금자리론처럼 금리가 저렴한 정책 상품이 있습니다. 일반 은행 대출보다 금리가 낮고 한도도 비교적 넉넉한 경우가 많으니 꼼꼼히 알아보시는 게 좋아요.둘째, 청약 제도를 잘 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 세종이나 청주처럼 신규 분양이 꾸준히 나오는 지역이라면, 본인의 청약 가점이나 특별공급 자격(다자녀, 신혼부부, 생애 최초 등)을 미리 확인해 두세요. 청약홈을 통해 전략적으로 접근하면 신축 아파트를 시세보다 저렴하게 마련할 수 있는 기회가 생깁니다.셋째, 단계별로 자산을 늘려가는 '사다리 전략'도 추천드려요. 처음부터 선호하는 동네의 대표 아파트를 노리기보다는, 현재 예산에 맞는 지역이나 조금 더 작은 평수의 집에서 시작해 점차 자산을 키워 나가는 방식입니다.넷째, 시야를 넓혀 입지를 다양하게 살펴보는 것도 좋습니다. 대전이나 세종의 중심지 아파트가 부담스럽다면, 앞으로 교통망(예를 들어, 충청권 광역급행철도 등)이 개선될 예정인 외곽 지역도 충분히 눈여겨볼 만해요.집값은 시기에 따라 오르내릴 수밖에 없습니다. 조급해하지 말고 꾸준히 종잣돈을 모으면서 시장 상황을 관심 있게 지켜보신다면, 언젠가는 좋은 기회가 찾아올 거예요. 힘내세요!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 시간과 비용을 크게 줄일 수 있음 기존의 재건축이나 리모델링은 입주민들이 모두 이주해야 하고, 철거 후 새로 짓는 데까지 오랜 시간이 소요됩니다. 반면 무이주 리뉴얼은 거주 중에도 공사가 가능해서 이주 비용이나 대출 부담이 없고, 공사 기간도 훨씬 짧아집니다. 이 점이 입주민들에게는 가장 큰 장점이죠.2. 노후 아파트가 부쩍 늘어남 30년 넘은 아파트가 전국적으로 계속 늘어나고 있습니다. 그렇다고 모든 단지가 재건축을 할 수 있는 건 아니에요. 사업성이 낮은 곳이 많기 때문이죠. 이런 아파트 단지에게는 무이주 리뉴얼이 말 그대로 가성비 좋은 새집 만들기'가 될 수 있습니다.3. 현대건설의 브랜드와 시스템 대형 건설사가 직접 시스템을 만들고 사업을 이끄는 만큼, 단순히 인테리어 수준에 머무는 게 아니라 아파트의 전반적인 가치를 높일 수 있는 표준화된 서비스를 제공한다는 점도 강점입니다. 이런 부분이 나중에 매매 시세에도 긍정적인 영향을 줄 거라고 봅니다.■ 고려할 점 물론 한계도 있습니다. 기존 골조를 남기기 때문에 평면 구조를 완전히 바꾸기는 어렵고, 공사 중 소음이나 먼지 문제를 어떻게 효과적으로 해결하느냐가 대중화의 관건이 될 겁니다.■ 결론적으로 재건축이 어렵거나 이주가 부담인 오래된 단지들을 중심으로 분명히 큰 '틈새시장'이 확대될 가능성이 큽니다. 단순히 집을 고치는 걸 넘어서, 아파트 자산 가치를 관리하는 새로운 패러다임으로 자리 잡을 수도 있다고 생각해요.