답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전세에서 월세로의 전환 가속 양도세 중과로 집을 팔기 어렵게 된 집주인들은 늘어난 보유세 등 세금 부담을 세입자에게 일부 전가하려는 경향이 있습니다. 이 때문에 한 번에 목돈이 들어오는 전세보다는 월세나 반전세와 같이 매달 현금 흐름이 생기는 형태로 전환하는 경우가 늘어날 수 있습니다. 결과적으로 전세 매물은 줄고, 월세 매물이 더 많이 시장에 나오게 됩니다. 2. 월세 가격 상승 압력 이미 전세 사기에 대한 걱정이나 고금리 영향 등으로 월세 수요가 많이 늘어난 상황입니다. 이런 가운데 전세 매물까지 줄어들면 더 많은 세입자들이 월세 시장으로 몰릴 수밖에 없습니다. 공급이 늘지 않는 상황에서 수요만 많아지면, 현재 월세 수준이 더 오를 가능성이 높아집니다.3. 실거주 요건 강화와 임대 매물 부족 양도세 비과세나 감면을 받으려 직접 거주하는 집주인이 늘어나면, 시장에 임대로 나올 수 있는 집 자체가 줄어듭니다. 인프라가 잘 갖춰진 인기 지역일수록 이런 현상이 더 두드러질 수 있습니다. 결과적으로 좋은 위치의 월세 매물은 더 귀해지고, 가격도 쉽게 내려가지 않을 수 있습니다.■ 정리하자면, 양도세 중과가 부활하면 집주인들은 세금 부담을 임차인에게 더 넘길 수밖에 없고, 세입자들은 선택지가 줄면서 좋은 동네일수록 월세 가격 인상이 뚜렷하게 나타날 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 카다이프는 어떤 식물로 만드나요?카다이프는 특정 식물에서 추출한 재료가 아니라, 중동 지역에서 사용하는 아주 얇은 면을 가리키는 명칭입니다. - 주재료: 밀가루와 물을 섞어 아주 가는 실처럼 뽑아 만듭니다. - 식감: 버터에 볶아내면 아주 바삭해지는데, 최근 유행하는 '두쫀쿠(두바이 초콜릿 쫀득 쿠키)'에서도 속의 바삭함을 담당하는 핵심 재료로 쓰입니다.2. 어느 나라, 어느 회사가 유명한가요?- 국가: 원래는 튀르키예(터키)와 중동 지역에서 전통 디저트(예: 바클라바) 재료로 많이 활용됩니다.- 유명 브랜드: 두바이 초콜릿 인기에 힘입어 '픽스 디저트 쇼콜라티에'가 주목받고 있지만, 카다이프 면 자체는 튀르키예의 '귤루오글루' 같은 전통 브랜드나 'Egeturk' 같은 세계적인 식품 기업 제품이 많이 알려져 있습니다.3. 매출 규모는 어느 정도인가요?- 두바이 초콜릿을 처음 선보인 '픽스'에서는 구체적인 매출 수치를 공개하진 않지만, 매일 한정된 양이 판매 시작 몇 분 만에 완판될 만큼 인기가 높습니다.- 국내에서도 편의점이나 디저트 업계에서 관련 제품이 출시될 때마다 품절 사태가 이어지면서, 시장 규모도 빠르게 커지고 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 상황 a: 본인 자금으로 잔금을 모두 납부한 뒤, 소유권 등기를 완료하고 전세를 놓는 경우* 답변: 네, 이 방법은 가능합니다.* 이유: 은행이 전세자금대출을 제한하는 기준은, 집주인이 아직 소유권 등기를 마치지 않은 상태에서 세입자의 보증금(혹은 세입자의 전세대출금)으로 분양 잔금을 납부하는 상황입니다. 하지만 집주인이 본인 자금으로 잔금을 모두 지불한 뒤 소유권 이전 등기까지 마쳤다면, 해당 주택은 일반 주택과 동일하게 취급됩니다. 따라서 세입자는 정상적으로 전세자금대출을 이용해 입주할 수 있습니다.2. 상황 b: 세입자의 보증금으로 잔금을 납부하는 경우* 답변: 네, 다만 세입자가 대출 없이 본인 자금만으로 보증금을 마련한다면 가능합니다.* 이유: 이번 규제의 핵심은 '조건부 전세자금대출', 즉 "세입자의 전세대출금으로 분양 잔금을 납부"하는 형태의 대출을 은행에서 더 이상 지원하지 않는다는 점입니다. 만약 세입자가 외부 대출 없이 본인의 현금으로만 보증금을 내고, 그 돈으로 집주인이 잔금을 치르는 것이라면, 이는 사적인 계약에 해당하므로 규제 대상이 아닙니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.- 임대의무기간 승계 및 잔여 기간 확인포괄양수도 방식으로 매수하면, 전 임대사업자의 지위와 함께 임대의무기간도 고스란히 물려받게 됩니다. 그래서 이전 소유자가 채우지 못한 임대의무기간이 얼마나 남았는지 반드시 확인해야 합니다. 이 기간을 준수하지 않으면 지금까지 받은 세제 혜택을 반환해야 하고, 과태료까지 부과될 수 있습니다.- 임대료 증액 제한 준수기존 임대차 계약이 있다면 임대료를 직전 계약 대비 5% 이상 올릴 수 없습니다. 이 규정 역시 양수인이 그대로 승계하게 됩니다. 재개발 지역이라고 하더라도 임대사업자 지위가 유지되는 동안에는 이 규정을 꼭 지켜야 합니다.- 재개발 단계 및 입주권 승계재개발 구역 내 매물의 경우 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부가 무엇보다 중요합니다. 특히 투기과열지구로 지정된 곳이라면, 조합설립인가나 관리처분인가 등 특정 단계 이후에는 매수 시 입주권이 나오지 않을 수 있습니다. 꼭 조합 사무실에 문의해서 현재 상황을 확인하는 것이 필요합니다.- 건물 멸실 시 임대사업자 자동 말소재개발로 인해 건물이 철거되면, 임대주택법에 따라 임대등록이 자동으로 말소됩니다. 이때는 자진 말소와 다르게 과태료가 부과되지 않지만, 멸실 전까지의 임대사업자로서의 의무를 모두 이행했는지 확인해야 합니다.- 구청 및 세무서 신고계약서를 작성할 때 '임대사업자 포괄양수도 조건'임을 명확히 표시해야 하며, 잔금 지급 후 일정 기간 안에 관할 구청에 임대사업자 지위 승계 신고도 반드시 완료해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 해지 통보 후 3개월 뒤 효력 발생(갱신권 사용 시)질문자님이 계약갱신요구권을 행사해 계약을 연장한 경우라면, 중도 해지와 관련해 다음과 같은 점들을 참고하시면 됩니다.- 임차인은 갱신된 임대차 기간 중에도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 알릴 수 있습니다.- 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생하게 됩니다.- 3개월이 지난 뒤에는 더 이상 새로운 세입자가 구해지지 않아도 월세와 관리비를 내지 않아도 되고, 임대인은 보증금을 환급해줘야 합니다.2. 집 수리(누수 등) 문제로 인한 계약 해지집에 누수 등 심각한 문제가 있는데도 집주인이 수리를 해주지 않을 때는 3개월을 기다리지 않아도 해지가 가능합니다.- 집주인은 임차인이 집을 제대로 쓸 수 있도록 유지·보수할 의무가 있습니다(민법 623조).- 만약 누수 같은 중대한 하자가 있는데도 집주인이 수리를 미루거나 제대로 조치하지 않으면, 이를 이유로 바로 임대차 계약 해지가 가능합니다.- 실제로 누수 등으로 거주가 힘든 상황에서 임차인이 바로 계약을 해지하고, 이사비나 손해배상까지 받아낸 판례도 있습니다.3. 참고할 대법원 판례(2023다258672)최근 대법원에서도 임차인의 해지권을 더 명확히 인정하는 판결이 나왔습니다.- 임차인이 갱신요구권을 쓴 뒤 집주인과 새 계약서를 쓰더라도, 그 기반이 갱신요구권 행사라면 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하고, 3개월 후 효력이 발생한다는 게 판례의 내용입니다.- 즉, 집주인이 “새 계약을 쓴 거니까 중도 해지는 안 된다”고 주장해도, 갱신권으로 연장한 계약이라면 임차인 쪽 권리가 인정됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 무주택 인정 기준LH 공공분양이나 민영주택 청약에서는 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 제6호에 따라 다음과 같은 내용이 적용됩니다.- 기본적으로, 만 60세 이상 부모님(혹은 조부모님 등)이 가지고 있는 집은 주택 수에 포함되지 않아 무주택자로 인정받을 수 있습니다.- 다만 예외도 있습니다.① 노부모 부양 특별공급을 신청할 때는 이 집도 주택 수에 들어가서 유주택으로 간주됩니다.② 또한 실제 주택 수에서는 빠지지만, 그 집의 평가금액은 세대 자산 기준(대략 3.3억~3.4억 원)에 포함되니 이 부분도 꼭 확인하셔야 해요.2. 한 집에 두 세대주가 가능한지, 예외 상황원칙적으로, 같은 주소(지번)에 세대주는 한 명만 두도록 되어 있습니다. 그렇지만 다음과 같은 예외가 있을 수 있어요.주민센터에서는 이런 예외 사유를 인정하기도 합니다.- 집 구조가 독립적인 경우(다가구나 단독주택 등, 별도 출입문이나 층 구분 등으로 독립 생활이 충분히 가능하다고 소명할 때)- 현관과 주방이 각각 따로 있는 ‘세대분리형’ 아파트라면 당연히 가능합니다.- 그 외에, 담당자 판단에 따라 취업·이직·결혼 준비 등 경제적 독립 근거서류(예: 재직증명서 등)를 꼼꼼히 챙기고 생계가 완전히 별도라는 점을 끈질기게 설명하면 가능할 때도 실제로 있습니다.3. 질문자 Q&A1. 부모님 명의 집에서 세대분리 가능할까?- 현실적으로, 만약 아파트라면 주민센터에서 세대분리를 거의 허용하지 않습니다(거의 99% 이상 어렵습니다). 그래도 위에서 말씀드린 ‘독립 생계’ 관련 자료로 한 번 시도해 볼 수는 있습니다. 성공하더라도, 디딤돌 대출은 ‘세대주 및 세대원 모두’가 무주택이어야 하기에 부모님과 같은 주소지로 묶이면 대출 심사에서 유주택 세대로 분류되어 탈락할 위험이 높아요.2. 단기 월세로 나가야 할까?- 네, 확실하게 안전하게 가고 싶으시다면 이 방법이 가장 무난합니다. 대출 신청 당일 기준으로만 ‘무주택 세대주’이면 되니, 단기 월세나 고시원 등으로 전입신고해 단독 세대주가 되면 대출·청약에 모두 확실히 대응할 수 있습니다.3. 여자친구(전세) 집으로 전입 가능할까?- 예외적으로 가능합니다. 다만, 디딤돌 대출은 본인이 세대주여야 하므로, 여자친구 집에 전입신고할 때 질문자님이 세대주로 등록돼야 합니다. 한 집에 세대주가 2명일 수는 없으니 여자친구를 세대원이나 동거인으로 내리고 본인이 세대주가 되어야 디딤돌 대출 조건이 충족됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중개사 의무 위반 여부- 이번 사례는 중개사의 의무 위반에 해당할 수 있습니다.- 공인중개사는 단순히 방을 보여주는 역할을 넘어서, 거래 당사자가 손해를 입지 않도록 권리 관계와 각종 조건을 꼼꼼히 확인하고 안내해야 할 책임이 있습니다. 흔히 ‘선량한 관리자의 주의 의무(선관주의 의무)’라고 불리는 부분입니다.- 특히 질문자님이 “언제 이사하면 되냐”고 문의했고, 중개사가 기존 집의 만기 등 상황을 정확히 확인하지 않은 채 “2월 20일 이후 이사하면 된다”고 단정적으로 안내했다면(해당 내용을 입증할 문자 증거 보유), 중개사의 과실이 큰 사례에 해당될 수 있습니다.2. 손해배상(금전적 보전) 요구 가능성- 손해배상 청구가 가능합니다.- 공인중개사법 제30조에 따르면, 중개사가 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해가 발생하도록 만들었을 때 그 손해를 배상해야 합니다.- 즉, 이중 월세와 관리비 등(약 85~90만 원)의 손해에 대해 배상을 요구하실 수 있습니다.- 다만, 법적 분쟁으로 이어지면 임차인 본인 역시 계약 만료일을 확인할 책임이 일부 있다고 판단해 ‘과실 상계’가 적용될 수 있습니다. (예: 중개사 60~70%, 본인 30~40%) 따라서, 전액 배상을 기대하기보다는 중개사와 원만히 협의해 대부분의 손해를 보전받는 것이 현실적입니다.3. 대응 방법 및 조언- 증거 확보: 이미 보유하신 “그 이후에 이사하시면 됩니다”라는 문자는 매우 중요한 증거입니다.- 내용증명 및 압박: 중개사에게 정중하지만 확실한 의사 표현을 문자로 남기시는 게 좋습니다.> “사장님의 안내를 믿고 계약했는데 이중 월세 손해가 발생했습니다. 공인중개사법 제30조에 따라 손해배상을 청구하고자 합니다. 원만하게 해결되지 않으면 관할 구청 토지정보과에 민원 제기 및 한국공인중개사협회 공제금 청구까지 검토하겠습니다.”* 대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결 등 다수판결 요지: 부동산 중개업자가 중개대상물의 권리관계 등에 대해 사실과 다른 정보를 의뢰인에게 진실인 것처럼 알려주고, 의뢰인이 그 말을 믿고 계약까지 체결했다면, 그로 인해 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다.적용: 중개사가 "2월 20일 이후 이사하면 됩니다"라고 단정적으로 안내하면서 확인하거나 충분히 설명하지 않았고, 의뢰인은 그 말을 믿고 계약을 체결해 이중 월세 부담이라는 손해가 발생했으니, 이와 관련해 직접적으로 적용할 수 있는 판례입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택청약 유리한 전략 분석현재(납입 3년, 세후 연 4,700만 원, 2013년식 중고차, 무주택 상태)는 '청년'과 '생애최초' 특별공급을 노리기에 정말 좋은 조건입니다.① '청년 주택드림 청약통장' 전환 여부 체크세후 연봉이 4,700만 원이라면 세전 소득이 대략 5,500만 원 정도로 추정됩니다. 만 34세 이하이면서, 연소득이 5,000만 원 이하(직장인 기준)라면 '청년 주택드림 청약통장'으로 바뀌었는지 꼭 확인해 보세요.장점은 일반 청약통장보다 이자율이 높고(최대 4.5%), 청약에 당첨될 경우 저금리 대출까지 받을 수 있어 혜택이 큽니다.② 특별공급 노리기(생애최초 vs 신혼부부)결혼을 아직 하지 않았다면, 생애최초 특별공급에서 1인 가구 물량을 집중적으로 노려보는 게 좋습니다.소득 부분에서는 연봉 4,700만 원이 생애최초 특별공급 소득 기준(전년도 도시근로자 월평균 소득의 130~160%)에 무난히 들어갈 가능성이 높습니다. 자산의 경우, 13년식 중고차라면 자산가액이 크게 잡히지 않아 자산 제한(약 3억3천~3억7천만 원 이하)에 걸릴 걱정도 거의 없습니다.③ 부양가족 가점 활용(어머니와 합가 여부)현재 어머니께서 혼자 계시다면, 주민등록상 가족으로 함께 등재하고 3년 이상 계속 같이 거주할 경우 청약 가점제에서 부양가족(1명당 5점)으로 인정받을 수 있습니다.단, 어머니께서 주택을 소유하고 계시다면 유주택자로 분류될 수 있으니 이 부분을 먼저 확인하는 게