분양주택 입주 2년 전세주기 관련(조건부 전세대출)
'25년 6월 말 대출 규제 강화로 서울 등 규제지역 내 분양주택에서 전세 세입자의 보증금으로 잔금을 치르는 '조건부 전세대출'이 사실상 전면 금지되었습니다.'
위 내용 관련하여, 제가 잘 이해하였는지 질문드립니다.
-서울 분양 주택
-분양 후 바로 전세 2년 후 제가 입주 예정
a. 잔금 내돈으로 다 치름. 등기 치고 전세의 경우 : 이경우는 세입자가 전세자금 대출 이용하고 들어올수있는건가요?
b. 잔금을 전세금으로 치름 : 세입자와 협의만 되면 가능한 것으로 알고 있고 이경우 세입자는 대출 x 없이 본인 돈으로 만 입주
a,b 상황 이해한게 맞나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 상황 a: 본인 자금으로 잔금을 모두 납부한 뒤, 소유권 등기를 완료하고 전세를 놓는 경우
* 답변: 네, 이 방법은 가능합니다.
* 이유: 은행이 전세자금대출을 제한하는 기준은, 집주인이 아직 소유권 등기를 마치지 않은 상태에서 세입자의 보증금(혹은 세입자의 전세대출금)으로 분양 잔금을 납부하는 상황입니다. 하지만 집주인이 본인 자금으로 잔금을 모두 지불한 뒤 소유권 이전 등기까지 마쳤다면, 해당 주택은 일반 주택과 동일하게 취급됩니다. 따라서 세입자는 정상적으로 전세자금대출을 이용해 입주할 수 있습니다.
2. 상황 b: 세입자의 보증금으로 잔금을 납부하는 경우
* 답변: 네, 다만 세입자가 대출 없이 본인 자금만으로 보증금을 마련한다면 가능합니다.
* 이유: 이번 규제의 핵심은 '조건부 전세자금대출', 즉 "세입자의 전세대출금으로 분양 잔금을 납부"하는 형태의 대출을 은행에서 더 이상 지원하지 않는다는 점입니다. 만약 세입자가 외부 대출 없이 본인의 현금으로만 보증금을 내고, 그 돈으로 집주인이 잔금을 치르는 것이라면, 이는 사적인 계약에 해당하므로 규제 대상이 아닙니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
질문하신 내용은 2025년 6월 강화된 가계부채 관리 지침(이른바 '조건부 전세대출 제한')의 핵심을 정확하게 꿰뚫고 계십니다. 결론부터 말씀드리면, 이해하신 a와 b 상황 모두 맞습니다.
다만, 실무에서 마주하게 될 디테일한 차이점과 주의사항을 보완해 정리해 드리겠습니다.
a. 잔금을 내 돈으로 다 치르고 등기 후 전세를 놓는 경우
이해하신 내용: 맞습니다. 세입자의 전세대출 이용이 가능합니다.
핵심: 은행이 금지하는 것은 '소유권이 이전되지 않은 상태(미등기)'에서 세입자의 보증금으로 집주인의 잔금을 갚는 '동시이행' 조건입니다.
상세: 질문자님이 본인 자금이나 주택담보대출로 잔금을 완전히 치러서 임대인의 소유권이 온전히 확보(등기 완료 또는 잔금 완납 확인)된 상태라면, 그 후에 들어오는 세입자는 일반적인 전세대출을 받는 데 아무런 제약이 없습니다.
b. 잔금을 전세금으로 치르는 경우
이해하신 내용: 맞습니다. 세입자가 '생돈(대출 없이)'으로 들어와야 합니다.
핵심: 현재 대부분의 시중은행은 "임대인의 잔금 납부 조건"이 붙은 전세대출을 취급하지 않습니다.
상세: 세입자가 전세대출을 받으려면 은행에 계약서를 제출해야 하는데, 은행에서 "이 집은 아직 집주인 땅이 아니네? 세입자 돈으로 집주인 잔금을 치르는 조건이네?"라고 판단하면 대출 승인을 거절합니다.
결과: 따라서 이 시나리오가 가능하려면 현금이 100% 있는 세입자를 구해야 합니다. 하지만 신축 아파트 전세 보증금은 수억 원에 달하므로, 대출 없이 들어올 세입자를 찾기가 현실적으로 매우 어렵고 전세가를 시세보다 낮춰야 할 가능성이 큽니다.
⚠️ 반드시 체크해야 할 추가 변수
실거주 의무 여부 (가장 중요)
서울 등 분양가 상한제 적용 지역이라면 '거주 의무 기간'이 있을 수 있습니다. 최근 법 개정으로 거주 의무가 3년 유예되었으므로, 바로 전세를 놓는 것은 가능합니다. 하지만 3년 뒤에는 반드시 질문자님이 입주해야 비과세 및 과태료 문제를 피할 수 있습니다.
주택담보대출(주담대) 이용 시
만약 질문자님이 잔금을 치를 때 주담대를 받았다면, 나중에 전세를 놓을 때 대출을 전액 상환해야 합니다. 은행은 선순위 대출이 있는 집에 세입자가 들어오는 것을 꺼릴뿐더러, 규제 지역 내 주담대는 '실거주 약정'이 붙는 경우가 많아 위반 시 대출이 회수될 수 있습니다.
💡 요약 가이드
구분세입자 전세대출 가능 여부비고a. 분양대금 완납 후 전세가능가장 깔끔하고 세입자 구하기 쉬운 방법b. 전세금으로 잔금 납부불가능현금 부자 세입자만 가능 (매우 어려움)
결론적으로, 자금 여력이 되신다면 a 방식으로 진행하시는 것이 세입자를 구하거나 추후 자금 계획을 세우는 데 훨씬 유리합니다.
혹시 분양받으신 아파트의 거주 의무 기간이 정확히 몇 년인지 확인해 보셨나요? 유예 기간(3년) 안에 본인이 들어갈 수 있는 상황인지가 향후 세금 문제의 핵심이 될 것 같습니다.
1명 평가a. 잔금 내돈으로 다 치름. 등기 치고 전세의 경우 : 이경우는 세입자가 전세자금 대출 이용하고 들어올수있는건가요?
==> 가능합니다.
b. 잔금을 전세금으로 치름 : 세입자와 협의만 되면 가능한 것으로 알고 있고 이경우 세입자는 대출 x 없이 본인 돈으로 만 입주
==> 가능합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
작년에 시행이 된 대출규제의 경우 신축아파트 갭투자를 막기 위해서 신축 아파트 잔금 시 소유권이전부 전세대출을 금지하는 정책을 하게 되었는데 세입자의 전세대출로 잔금을 치는 것을 막는 규제라 세입자가 현금이던가, 또한 소유권자가 자기자본으로 소유권이전 후에는 전세대출도 가능한 부분이 있을 수 있습니다.
감사합니다.