전세자금대출 불가시 반환특약 안적었을때 계약금 반환이 가능한가요?
전세자금대출을 받기로 한 아파트전세계약에서 대출불가시 계약금을 반환한다 라는 특약을 적지 않았습니다
현재 미등기상태의 신축아파트이며 첫입주입니다
집주인이 분양계약서를 작성한상태이며 잔금일에 제 전세자금으로 매매금을 치루는 형태의 방식입니다
금일 발표된 규제정책으로 인하여 대출이 불가하다고 하는데 부동산에서 현재 집주인이 공급계약서를 작성한 상태의 계약이며 전혀 문제없고 대출에 문제없고 보증보험까지 가능하다는 말을 믿고 진행한 계약인데(해당내용 남아있음) 이럴시에는 대출 불가시 계약금을 반환 받을수 있을까요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 전세자금대출의 경우 27일발표된 대출규제의 영향을 크게 받지는 않습니다. 다만 , 보증비율이 기존 90%->80%로 낮추었기에 주택가격에 따라 원하시는 한도만큼 전세대출이 나올지는 확답하기 어렵습니다.
그리고 계약상 전세대출 반려에 따른 자금조달이 불가한 경우에는 원칙상 그 책임은 임차인에게 있기에 이로 인한 계약해지시 계약금 반환은 어려울수 있습니다. 단, 특약으로써 이러한 경우 반환등을 기재하였다면 돌려받을수 있습니다. 질문의 경우라면 실제 계약서에 반환특약이 없다면 반환이 어려울수 있습니다. 중개사 중간에서 한 부분들에 대해서는 계약당사자인 임대인과는 관계가 없고 해당 부분의 문제는 중개사와 임차인간 문제로써 중개사고로 인정이될지를 다투셔야 하는 부분이고 계약당사자인 임대인은 반환특약이 없기에 계약금 반환을 하지 않는다고 해도 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
금번 대출 규제는 6월 28일부터 시행되며, 시행일전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주는 종전 규정이 적용되고, 시행일 전까지 임대차계약을 체결하고 계약금을 이미 납부(가계약은 불인정)한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다. 상기의 조건이 해당되지 않는다면 대출이 되지 않을 수도 있는데 계약금 반환 특약이 없다면 임대인에게서 계약금을 돌려받기가 어려울 수 있으며, 이 경우에는 공인중개사에게 책임을 물어야 할 것으로 판단됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
일반적으로 전세금을 껴서 매수하는 경우에는 금융기관에서 대출을 받지 못하는 경우가 많습니다. 만약 대출 + 전세임차인의 전세금으로 잔금을 치루려고 했는 데 대출이 불가해졌다면 당연히 전세임차인의 보증금은 반환해야 하며 계약서상 계약금 배액 보상을 청구할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
어제 발표된 서울 및 수도권 전역 주택담보대출 6억원 한도 및 2주택자 이상 LTV 0% 생애최초 LTV 80%에서 LTV70% 축소 대출 규제는 6월 28일 부터 적용이 되는 것이고 이전에 계약된 것은 제외되게 됩니다.
따라서 기존 규제에 대해서 대출 불가 시 특약사항이 없을 경우 매수자가 책임을 져야 하는 부분이 존재 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
특약이 없는경우 계약금은 통상 위약금 성격을 띠며, 임차인이 일방적으로 계약을 취소하면 돌려받기 힘듭니다.
중도금·잔금 전 단계라도, 계약 해지 사유가 없으면 집주인 귀책이 아닌 경우 계약금 반환이 어렵습니다
특약이 없었다면 전세대출 거절은 계약 해지 사유로 자동 인식되지 않습니다
즉, 집주인의 귀책 사유로 보기 어렵고, 법적 강제성도 없습니다
집주인과 원만한 합의를 통해 계약금 반환을 요구하시는게 좋을거 같습니다
내용증명을 발송해 대출 불가 사실과 계약금 반환 요청 내용을 서면으로 남기는 것이 좋습니다
현재 상태가 계약 위반에 해당하는지 확인하기 위해 변호사 상담 또는 주택전문가 상담을 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
원칙상 계약금을 돌려받기 어렵습니다.
하지만 예외적으로 중개업자의 허위설명이 명백하고 입증이 가능하다면 손해배상 청구는 가능할 것으로 보입니다.
전세계약은 원칙적으로 대출 여부를 무관하게 유효합니다.
특약이 없다면 전세자금을 마련하지 못한 사유는 임차인의 귀책 사유로 봅니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
특약 없이 계약을 하셨는데, 예상치 못한 규제 정책으로 대출이 불가능해져서 많이 답답하고 걱정되실 것 같습니다.
전세 자금 대출 불가 시 계약금 반환 원칙
일반적으로 전세 계약에서'전세자금대출이 불가 할 경우 계약금을 반환한다'는 특약이 명시되어 있지 않다면, 단순한 임차인의 대출 불가 사유 만으로는 계약금 반환을 주장하기 어렵습니다. 이는 계약의 자유 원칙에 따라 계약 당사자 간의 합의가 중요하기 때문입니다.
계약금 반환을 높이는 경우 :
본인의 상황에는 몇 가지 고려해야 할 중요한 요소들이 있습니다. 이러한 요소들을 바탕으로 계약금 반환 가능성을 주장해 볼 수 있습니다.
공인중개사의 설명의무 위반 및 책임 :
부동산에서 "신축 아파트라 문제 없고 대출에 문제없으며 보증 보험까지 가능하다"는 말을 믿고 계약을 진행하셨고, 그 내용이 남아 있다고 하셨습니다. 공인중개사는 계약의 중요 사항에 대해 정확하게 설명할 의무가 있습니다.
증거 확보 :
중 개 사의 확 언 내용이 문자 메시지, 녹취록 등으로 남아 있다면, 이는 중요한 증거가 될 수 있습니다.이를 통해 중 개 사에게 책임을 물어 계약금 반환을 요구할 수 있는 근거가 될 수 있습니다.
대출의 중요성 : 전세 자금 대출은 전세 계약을 유지하는 데 있어 핵심적인 부분입니다. 만약 새로운 규제 정책으로 인해 대출 자체가 불가능해진 것이고, 이는 계약 당시 예측할 수 없었던 중대한 사정 변경이라면, 계약의 목적을 달성하기 어렵다고 주장할 수 있습니다.
집주인의 귀책 사유 :
잔금 일에 본인의 전세 자금으로 집주인이 매매 금을 치르는 방식은 신축 아파트에서 흔하지만, 이 과정에서 집주인 측의 문제(예 : 소유권 이전 지연, 대출 관련 서류 미 비 등)로 전세 자금 대출이 불 가하게 된다면, 이는 집주인의 귀책 사유로 보아 계약금 반환을 요구할 수 있습니다. 그러나 현재 상황은 규제 정책으로 인한 대출 불가이므로, 집주인에게 직접적인 귀 책 사유를 묻기는 어려울 수 있습니다.
취해야 할 조치 :
부동산 및 집주인과 협의 :
먼저 현재 상황을 부동산과 집주인에게 정확히 전달하고, 계약금 반환에 대해 협의를 시도해 보세요. 중 개 사의 확 언 내용을 바탕으로 대화를 나누는 것이 중요합니다.
대출 거절 사유 확인 :
대출 기관으로 부 터 대출 거절 사유를 명확히 문서로 받는 것이 좋습니다. '새로운 규제 정 책' 으로 인한 것임을 명확히 해두면 법적 주장의 근거가 됩니다.