답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 원자재값 상승 = 아파트 가격 상승 (실물 자산의 공식)- 요즘 금값이 최고치를 다시 쓰는 것처럼, 결국 집값도 크게 보면 물가의 흐름을 따라갑니다. 시멘트, 철근 등 건설 원자재와 인건비가 계속 오르기 때문에, 새 아파트 분양가는 앞으로도 내려가긴 어렵죠.- "오늘이 제일 싸다"는 말이 나오는 것도 이 때문입니다. 원자재 값이 오르면, 시간이 지나 결국 아파트 가격에도 영향을 주게 마련입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.유예 종료를 코앞에 둔 3~4월에는 '조건부 급매물'이 증가할 가능성이 충분합니다.첫째, 세금 부담을 줄일 수 있는 마지막 기회라는 점입니다. 이번 유예가 끝나면 다주택자가 집을 팔 때 지금보다 20~30%포인트 높은 중과세가 적용됩니다. 경우에 따라 수억 원까지 세 부담이 커질 수 있어, 매도 의향이 있던 다주택자들이 5월 9일 전에 잔금과 등기가 완료되도록 거래를 마무리하려 할 가능성이 높습니다.둘째, 일명 ‘매물 잠김’이 본격화되기 전 마지막 탈출구라는 심리도 작용합니다. 유예 종료 후 세금 걱정에 매물을 내놓지 않는 현상이 심해질 수 있다는 점을 매도·매수자 모두 알고 있죠. 이에 따라, 매수자는 서두르지 않고 관망하는 분위기가 만들어질 수 있고, 반면에 매도자는 조급한 마음에 가격을 낮춘 ‘급매’로 거래를 시도할 확률이 올라갑니다.셋째, 대출 규제와 금리도 변수입니다. 최근 금리가 높고 대출 규제도 계속되는 상황에서는 매수자보다 매도자가 조건을 더 많이 맞춰줘야 거래가 성사됩니다. 특히, 5월 9일 안에 잔금까지 끝내야 하기 때문에 시간적 여유가 없어 가격 매력이 있는 매물이 더 많이 나올 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 버팀목 대출로 반전세가 가능한가요?네, 가능합니다. 많은 분들이 '전세'만 대출이 된다고 생각하시지만, 실제로는 보증금이 있는 월세(반전세)도 보증금의 70~80%까지 대출받을 수 있습니다. 부산은 수도권보다 보증금이 상대적으로 적어서 대출 승인도 더 수월한 편입니다.2. 월세보다 반전세가 왜 유리할까요?질문자님이 걱정하듯이, 일반 월세는 매달 나가는 돈이 크기 때문에 부담이 큽니다. 반면, 버팀목 대출을 활용해 보증금을 높이면 월세를 줄일 수 있기 때문에 이런 '반전세' 방식이 장점이 많습니다.- 낮은 이자 부담 : 버팀목 대출 금리는 연 1~2% 수준입니다. 월세로 30만 원씩 내는 것보다 대출 이자가 훨씬 저렴하게 나올 수 있습니다.- 목돈 만들기 쉬움 : 아낀 월세를 꾸준히 저축하면 몇 년 뒤에는 대출 상환이나 더 좋은 집 이사에 쓸 수 있는 자금이 모입니다.3. 실제로 어떻게 시작하면 좋을까요?- 대출 한도 확인 : 우선 '기금e든든' 홈페이지나 은행을 통해 본인의 소득 기준 대출 가능 금액을 확인해보세요.- 부동산에 정확히 요청하기 : 집을 보러 갈 때 "버팀목 대출이 가능한 반전세 매물 찾아주세요"라고 꼭 말씀해야 합니다. 모든 매물이 대출이 되는 건 아닙니다.- 청년 특별 상품 챙기기 : 만 34세 이하라면 금리 혜택이 더 좋은 '청년 전용 버팀목' 상품부터 확인해보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 신혼집 마련 6단계 가이드작성해주신 1~4번은 자금 계획의 핵심을 잘 짚으신 부분이에요. 여기에 실무적으로 필요한 절차를 더해 6단계로 정리해드릴게요.1단계: 가용 자금 총액 확정 (부모님 도움 + 내 자산)- 자기자본 파악: 두 분이 모은 현금이나 예적금, 주식 등 자산을 빠짐없이 확인해보세요.- 증여세 체크: 부모님께서 자금을 도와주시는 경우, 혼인신고 전후 2년 이내라면 한 사람당 1억 5천만 원(부부 합산 3억 원)까지 증여세 공제를 받을 수 있으니, 이 부분도 꼭 챙기세요.2단계: 대출 가능액 및 조건 확인하기- 상품 살펴보기: 신혼부부 전용 버팀목 전세자금대출, 집을 매매할 땐 디딤돌 대출 등 대표 상품의 조건부터 확인하세요.- 한도 조회: 주택도시기금 '기금e든든' 사이트나 주요 은행 앱에서 미리 대출 한도를 확인해두면 예산 잡기가 훨씬 쉬워집니다.3단계: 지역 및 주거 형태 결정(우선순위 선정)- 직장과의 거리, 교통, 생활 인프라, 건물 연식 등 포기할 수 없는 기준을 먼저 정하세요.- Tip: 예산에 맞춰 아파트만 고집할지, 빌라나 오피스텔까지 확장해볼지도 미리 두 분이 의논해두면 실제로 집을 볼 때 훨씬 수월해요.4단계: 집 보러 다니기(임장) 및 계약- 최소 3곳 이상은 직접 방문해보셔야 시세도 감이 오고, 마음에 드는 집을 고를 수 있습니다.- 등기부등본 확인: 마음에 드는 집이 있으면 반드시 등기부등본을 떼서 근저당(빚) 여부 등을 꼼꼼히 체크한 뒤 계약하세요.5단계: 대출 실행 및 이사 준비- 계약서를 쓰면 바로 은행에 가서 대출을 신청해야 해요.- 이사비용, 입주 청소비, 가전/가구 구입비 등 예비비는 꼭 남겨두시고, 전체 예산의 10% 정도는 비상금으로 따로 챙겨두는 걸 추천드립니다.6단계: 입주 및 확정일자/전입신고- 잔금일에는 바로 전입신고와 확정일자를 받아서 보증금을 안전하게 지키세요.💡 추가로 참고하실 점질문자님이 말씀하신 예산 다 확인 후 집 보러 가기"가 사실 제일 중요해요. 예산 먼저 정해놓고 집을 보면 나중에 계약 취소나 파기 걱정이 줄어드니까요. 이미 순서를 아주 잘 잡으셨다고 생각합니다~!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다..1. 대출 비율과 한도신혼부부 전용 버팀목 대출은 일반 전세대출에 비해 혜택이 더 큽니다.- 대출 비율: 보증금의 최대 80%까지 가능합니다.- 지역별 한도:- 수도권(서울·경기·인천): 최대 3억 원- 수도권 외 지역: 최대 2억 원- 대상 주택: 보증금이 수도권 4억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하이면서, 전용면적 85㎡ 이하인 집2. 실제로 필요한 ‘목돈’ 계산하기대출이 80%까지 나온다고 해서 나머지 20%만 준비하면 끝나는 건 아닙니다. 최소한 아래 세 가지 비용을 생각하셔야 합니다.① 보증금의 20% (자기부담금)대출로 충당되지 않는 나머지 금액입니다.예시로, 서울에서 3억 원짜리 전세를 구할 경우를 보면,- 전체 보증금: 3억 원- 대출(80%): 2억 4천만 원- 본인 부담금(20%): 6,000만 원② 계약금 (보증금의 5~10%)대출을 받으려면 '5% 이상 계약금을 지급했다'는 영수증이 필요합니다. 즉, 대출금이 나오기 전에 직접 계약금을 먼저 내야 하죠.③ 부대비용이사비 외에도 행정 절차에서 드는 비용이 있습니다.- 인지세: 대출 금액이 1억 원을 넘으면 약 7만 5천 원 정도 본인이 부담해야 합니다. HUG나 HF 등을 통한 보증료도 별도로 내야 하고요.- 중개수수료(복비): 3억 원짜리 전세 기준, 약 90만~120만 원이 추가로 들어갑니다.■ 정리하면, 어느 정도 목돈을 준비해야 할까요?보통 보증금의 20~25% 정도는 현금으로 마련해 두는 게 안전합니다. 3억 원짜리 집이라면, 약 6,500만 원 정도가 필요하다고 생각하시면 됩니다.집 계약을 결정하기 전에 꼭 은행에 방문해서 ‘대출 가심사’를 먼저 받아보시길 추천드려요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 배제 기준 안내단순히 ‘계약’만 한 상태로는 중과 배제 대상이 되지 않습니다. 5월 9일까지 반드시 ‘잔금’을 모두 치러야만 혜택을 받을 수 있어요.1. 왜 잔금일까지 완료해야 하나요?세법상 부동산의 ‘양도 시기’는 일반적으로 잔금 청산일과 소유권 이전 등기 접수일 중 더 빠른 날을 기준으로 정해집니다. 즉, 5월 8일이나 9일에 계약서만 작성해두어도 실제로 양도가 인정되는 건 아닙니다. 그날까지 잔금을 모두 받고, 필요하다면 등기까지 마쳐야 ‘중과 배제’가 적용됩니다.2. 만약 기한 내에 양도하지 못하면?잔금일까지 못 맞추면 세금 부담이 크게 달라집니다.- 세율이 대폭 인상됩니다. 일반 세율(6~45%)에 추가로 20~30%포인트가 더해져 세금이 확 늘어납니다.- 오래 보유했다 해도 ‘장기보유특별공제(최대 30%)’도 받을 수 없습니다.3. 주의사항과 팁정부가 계약 시점을 기준으로 유예를 연장해줄지 논의하고 있다는 얘기도 있지만, 아직 확정된 건 없습니다. 가장 안전한 방법은 잔금일을 5월 초쯤으로 넉넉하게 잡아두는 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청약통장 가입자 수 감소의 주된 이유최근 청약통장에 가입하는 사람이 줄어든 데에는 몇 가지 주요한 원인이 있습니다.- 분양가 상승과 ‘로또 청약’ 매력 감소 건설 자재비나 인건비가 많이 오르면서 분양가 자체가 크게 뛰었습니다. 이제는 주변 시세보다 오히려 비싼 아파트가 나오다 보니, “차라리 급매로 바로 사는 게 낫겠다”는 분위기가 확산된 겁니다.- 치솟은 당첨 가점 요즘 인기 단지에 당첨되려면 가점이 60~70점 가까이 되어야 할 정도로 커트라인이 높아졌어요. 혼자 사는 1인 가구나 젊은 분들 입장에서는 아무리 오래 부어도 이 점수 따라잡기가 사실상 어렵다 보니, 청약통장 자체를 포기하거나 해지하는 경우가 늘었습니다.- 매력 떨어진 금리 청약통장 이자가 시중 은행 예·적금보다 낮아진 것도 한몫 했어요. 조금 전에 금리가 소폭 오르긴 했지만, 여전히 자산을 불릴 수단으로는 메리트가 크지 않은 상황입니다.2. 당첨에 가까워질 수 있는 현실적인 방법그래도 청약통장을 완전히 포기하긴 아깝죠. 전략만 살짝 바꾸면 아직도 기회를 엿볼 수 있습니다.- 추첨제 물량을 노려보기 가점이 낮다면, 추첨제 물량이 많은 단지를 공략해보세요. 규제 지역이 풀리면서 예전보다 더 많은 세대에서 무주택자와 1주택자에게 추첨 기회가 열렸습니다. 가점 경쟁이 치열한 단지는 부담스러울 수 있지만, 추첨제는 누구에게나 기회가 있습니다.- 특별공급 적극 활용 본인이 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양, 생애최초 주택 구입 등에 해당된다면, 특공을 꼭 챙기세요. 특히 ‘생애최초’는 가점 상관 없이 추첨으로 당첨자를 뽑는 경우가 많아 진입 장벽이 낮은 편입니다.- 무순위 청약, 미계약분 ‘줍줍’ 활용 본 청약에서 남는 미계약분은 청약통장 없이도 신청 가능한 경우가 많아요. 실수요자에게 특히 좋은 찬스고, 경쟁률이 당연히 좀 낮아지는 경향도 있습니다.- 공공분양 ‘뉴:홈’ 도전 요즘은 정부가 추진하는 공공분양인 ‘뉴:홈’처럼 청년·신혼부부 특화 분양이 다양해졌어요. 민영보다 분양가가 저렴하기도 하고, 다양한 유형에 지원할 수 있으니 내게 맞는 기회를 찾아보면 좋겠습니다.■ 마지막으로 드리는 한 마디청약통장은 단순히 점수를 쌓는 것 이상의 의미가 있습니다. 나중에 정말 원하는 아파트 기회가 찾아올 때, 통장이 없으면 지원조차 못 하게 되죠. 당장 필요 없어 보여도 월 10만~25만원 정도만이라도 유지해두세요~

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 근저당이 잡힌 상황에서의 대출(목적물 변경) 가능성● 건물 유형별로 달라요- 다세대(빌라, 오피스텔 등 개별 등기): 예를 들어 매매가 10억에 근저당 2억(채권최고액)이라면, 부채 비율이 약 20%여서 본인 보증금을 더해도 시세(공시가 또는 KB 기준) 안에 들어오면 대체로 승인 확률이 높습니다.- 다가구(단독주택처럼 한 명이 소유한 통건물): 이 경우에는 문제가 달라집니다. 해당 호실의 근저당 2억 원에 ‘이미 들어와 있는 세입자 보증금들’까지 모두 합산해서 건물 전체 가치와 비교합니다. 부채 비율이 높아지면, 대출이 거절되거나 한도가 줄어드는 경우가 생깁니다.2. 임대인과 건물이 같으면 좀 더 유리할까요?아쉽지만 그렇지 않습니다.은행 입장에서는 임대인과의 관계나, 기존에 그 건물에 살았던 이력은 심사에 영향을 주지 않습니다.오로지 ‘서류상 숫자’와 ‘안정성’만 따집니다.그리고 이번에는 기존 계약 때 없었던 ‘선순위 근저당 2억 원’이 새로 들어온 상황이라, 서류상으로는 오히려 심사 조건이 더 까다로워진 셈입니다.보증금과 임대인이 같다는 점은 계약서 쓸 때 번거롭지 않은 정도이고, 대출 심사 기준이 느슨해지는 요인은 아닙니다.■ 지금 꼭 챙겨야 할 실질적 대응책- 가심사 먼저 받기이사하려는 호수의 등기부등본을 먼저 떼서, 현재 이용 중인 은행 지점에 방문해 ‘목적물 변경 가심사’를 신청하세요. 참고로 보증 기관(HUG인지 HF인지)에 따라 심사 기준이 다를 수 있으니, 은행에 직접 확인해보는 게 가장 빠릅니다.- 특약 꼭 넣기임대인과 협의해서, 계약서에 ‘목적물 변경이 거절되면 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 돌려받는다’는 특약을 꼭 넣으세요. 임대인도 같은 사람이라 이 정도는 보통 도와주는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. ‘4개월 이내 입주’ 규정 명확히 이해하기지침에 따르면, 허가 관청에서는 일반적인 거래 절차(허가 → 계약 → 잔금 → 등기)에 필요한 기간을 고려해 ‘허가일’로부터 최대 4개월 안에 취득과 입주가 이루어지는지를 기준으로 허가를 심사합니다.- 즉, 기준이 되는 날짜는 계약일이 아닌 구청에서 허가를 받은 날입니다.- 허가 이후 4개월 안에 잔금을 치르고 실거주를 시작해야 한다는 의미입니다.2. 질문자님 상황(세입자 만기 2027년 1월) 적용예를 들어, 올해 8월에 계약을 하려는 경우, 세입자 만기인 2027년 1월까지는 약 5~6개월이 남게 됩니다.하지만, 규정상 허가일로부터 4개월 이내에 입주해야 하므로, 8월에 곧바로 허가를 신청하면 기준을 초과해서 허가가 거절될 수 있습니다.3. 매도 전략 제안"광진동양파라곤 매도 관련해 조언드립니다."현재 서울 내 아파트는 전부 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수자의 실거주가 필수입니다. 특히, 허가일로부터 4개월 안에 입주해야 한다는 조건이 있으므로, 세입자 만기가 2027년 1월임을 감안하면 다음과 같은 전략이 필요합니다.- 판매 타이밍: 실질적으로 허가 신청은 세입자 퇴거일로부터 4개월 전후, 즉 2026년 9월 이후가 가장 안전합니다. 하지만 8월부터 매물을 시장에 내놓고, 잔금과 입주가 내년 1월에 맞춰질 수 있는 매수자를 찾는 것이 현명합니다.지금부터 부동산에 매물로 올리시고, 매매약정서(계약서X)를 작성하시고 약정서를 구청에 제출해서 2026년 9월 정도에 허가가 나오도록 하면 될것같습니다.