보유중인 아파트 매매 시기 문의 드립니다.
현재 광진동양파라곤을 보유중인데, 세입자가 거주하고 있습니다. 제가 알기론 매매계약 후 4개월 이내 입주하면 된다고 알고 있습니다. 그럼, 8월부터 매도하여야 할지 아니면 그 전에 매수자를 확보하고 8~9월에 매매계약을 체결하여야 하는지, 또는 지금 계약을 체결하고 일부 계약금을 받고, 8월에 잔금을 치르면서 소유권을 이전시켜도 되는지 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역내에서 주택을 취득하는 경우 2년간의 실거주 의무는 원칙적으로 취득시점부터 발생하는데, 거래절차상 허가신청 -> 허가 -> 계약체결 -> 잔금완납 -> 등기 까지 소요시간이 4개월정도 걸리므로 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부가 판단됩니다. 세입자가 있는 경우에는 세입자와 협의하여 임대 종료시점을 먼저 잡아서 퇴거 확약서를 받아야 이후 매수인을 확보하고 순조롭게 매도를 진행할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 토지거래허가구역일 경우 주택을 매수자가 매수를 하게 되면 허가 후 4개월 이내 전입신고를 해야 하고 그 후 2년 간 실거주의무가 있게 됩니다. 따라서 세입자가 퇴거를 해야 됩니다. 세입자가 만일 묵시적갱신이나 계약갱신청구권을 행사를 해서 거주에 대한 대항력을 가지고 있을 경우 세입자 강제 퇴거가 어려울 수 있으므로 우선 세입자 계약만료에 맞추어서 매도를 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
현재 광진동양파라곤을 보유중인데, 세입자가 거주하고 있습니다. 제가 알기론 매매계약 후 4개월 이내 입주하면 된다고 알고 있습니다. 그럼, 8월부터 매도하여야 할지 아니면 그 전에 매수자를 확보하고 8~9월에 매매계약을 체결하여야 하는지, 또는 지금 계약을 체결하고 일부 계약금을 받고, 8월에 잔금을 치르면서 소유권을 이전시켜도 되는지 문의드립니다.
==> 서울지역은 토지거래 허가구역입니다. 이러한 경우 허가일을 기준으로 4개월 이내 입주를 해야 하고 이를 위반하는 경우 과태료 처분대상입니다. 이러한 문제를 해결하는 방법은 매도인과 약정서를 작성해서 8-9월에 매매계약을 체결하는 방법도 있습니다. 이러한 사항을 잘 검토하시여 해결하여 보시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
매매계약 후 4개월 이내 실입주 요건이 있다면 잔금일 기준으로 판단합니다. 지금 계약을 하고 잔금을 8~9월에 치르는 방식도 가능합니다. 세입자 퇴거 일정과 잔금 시점을 함께 조율하는 것이 핵심입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
8월 이전 매수자 확보를 목표로 하되 지금 계약금 받고 잔금 연기하는게 가장 안전합니다.
두 번째 방법을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. ‘4개월 이내 입주’ 규정 명확히 이해하기
지침에 따르면, 허가 관청에서는 일반적인 거래 절차(허가 → 계약 → 잔금 → 등기)에 필요한 기간을 고려해 ‘허가일’로부터 최대 4개월 안에 취득과 입주가 이루어지는지를 기준으로 허가를 심사합니다.
- 즉, 기준이 되는 날짜는 계약일이 아닌 구청에서 허가를 받은 날입니다.
- 허가 이후 4개월 안에 잔금을 치르고 실거주를 시작해야 한다는 의미입니다.
2. 질문자님 상황(세입자 만기 2027년 1월) 적용
예를 들어, 올해 8월에 계약을 하려는 경우, 세입자 만기인 2027년 1월까지는 약 5~6개월이 남게 됩니다.
하지만, 규정상 허가일로부터 4개월 이내에 입주해야 하므로, 8월에 곧바로 허가를 신청하면 기준을 초과해서 허가가 거절될 수 있습니다.
3. 매도 전략 제안
"광진동양파라곤 매도 관련해 조언드립니다."
현재 서울 내 아파트는 전부 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수자의 실거주가 필수입니다. 특히, 허가일로부터 4개월 안에 입주해야 한다는 조건이 있으므로, 세입자 만기가 2027년 1월임을 감안하면 다음과 같은 전략이 필요합니다.
- 판매 타이밍: 실질적으로 허가 신청은 세입자 퇴거일로부터 4개월 전후, 즉 2026년 9월 이후가 가장 안전합니다. 하지만 8월부터 매물을 시장에 내놓고, 잔금과 입주가 내년 1월에 맞춰질 수 있는 매수자를 찾는 것이 현명합니다.
지금부터 부동산에 매물로 올리시고, 매매약정서(계약서X)를 작성하시고 약정서를 구청에 제출해서 2026년 9월 정도에 허가가 나오도록 하면 될것같습니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
세입자가 거주 중인 주택의 매도 시점과 계약 방식은 세입자의 계약 갱신 여부와 매수자의 대출 실행 가능 시점에 따라 전략적으로 결정해야 합니다.
1. 매매 계약 및 잔금 시기 설정
질문자님께서 언급하신 '4개월 이내 입주'는 아마도 실거주용 대출(주택담보대출)의 전입 의무 기간이나 특정 세제 혜택 요건을 염두에 두신 것으로 보입니다.
일반적인 프로세스: 보통 아파트 매매는 계약부터 잔금까지 2~3개월 정도 소요됩니다. 8~9월에 실입주를 원하는 매수자를 찾으려면 지금부터 매물을 내놓고 5~6월경에 계약을 체결하는 것이 가장 일반적입니다.
장기 잔금 계약: 지금 바로 계약을 체결하고 잔금일을 8월로 잡는 '장기 잔금' 방식도 가능합니다. 다만, 매수자 입장에서는 잔금일까지의 기간이 너무 길면 시세 변동 리스크 때문에 꺼릴 수 있으며, 계약금을 평소보다 높게 책정하여 계약의 구속력을 높이는 것이 안전합니다.
2. 세입자 관련 법적 체크포인트
가장 중요한 변수는 현재 거주 중인 세입자의 계약갱신요구권 행사 여부입니다.
실거주 매수자를 찾는 경우: 매수자가 실거주를 목적으로 한다면, 세입자의 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 소유권 이전 등기가 완료되어야 매수자가 직접 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다(대법원 판례).
퇴거 합의: 만약 세입자가 이미 갱신권을 사용했거나 퇴거하기로 합의했다면, 그 퇴거 예정일에 맞춰 잔금일을 설정하면 되므로 매도가 훨씬 수월합니다.
조언드리는 매도 전략
8월 잔금을 목표로 하신다면, 시장의 불확실성을 고려해 다음과 같은 순서로 진행하시길 권합니다.
세입자 의사 확인: 가장 먼저 세입자에게 8~9월경 퇴거 의사가 있는지, 갱신권을 사용할 것인지 확인하십시오. 이 내용이 확정되어야 매수자에게 정확한 입주 가능일을 안내할 수 있습니다.
매물 접수 시기: 4~5월경에 부동산에 매물을 내놓으십시오. 최근 매수 심리가 회복 중이긴 하나, 광진동양파라곤 같은 단지는 수요층이 탄탄하므로 3개월 정도의 여유를 두고 매수자를 찾는 것이 가격 협상에서 유리합니다.
특약 설정: 계약을 미리 체결하게 된다면 "잔금일은 상호 협의 하에 앞당길 수 있다"는 등의 특약을 넣어 유연성을 확보하시기 바랍니다.
정리해드리자면, 5월경부터 매물을 내놓고 8~9월 잔금 조건을 수용할 매수자를 찾으시는 것이 가장 매끄러운 진행 방법입니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
세입자가 있는 상태에서 매도할 때는 장기수선충당금 정산과 시설물 상태 확인을 계약 전 미리 마쳐야 잔금 날 분쟁을 예방할 수 있으니 참고하시길 조언드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
잔금 치르고 소유권을 넘겨받은 날로부터 4개월 이내에 매수인이 실제로 입주하면 됩니다.
지금 매매계약 체결하고 계약금 수령하면
잔금일과 소유권 이전을 8월로 설정하면 됩니다
세입자 명도 시점을 잔금일에 맞추면 법적으로 문제 없고, 실무적으로도 가장 안전한 방식입니다
세입자 나가는 싯점을 잘맞춰서 매매계약을 하시기 바랍니다