답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택가격 안정화, 기대와 우려 사이의 균형 잡힌 시각이 필요해 보입니다.이재명 대통령의 "코스피 5300보다 주택가격 잡는 게 더 쉽다"는 언급은 그만큼 부동산 시장 안정화에 대한 강력한 정책 의지를 표명한 것으로 풀이됩니다. 하지만 실질적인 안정화 가능성에 대해서는 몇 가지 측면을 동시에 고려해야 합니다.긍정적인 전망: 정부가 공급 확대와 투기 억제라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 강력한 행정력을 동원한다면, 심리적 과열을 잠재우고 실수요자 위주의 시장으로 재편될 가능성이 있습니다. 청사진이 구체적인 실행 계획으로 이어질 경우 시장 공급 부족 우려가 해소될 수 있습니다.신중한 전망: 주택 가격은 정책뿐만 아니라 금리, 원자재 가격, 글로벌 경기 등 대외적 변수에도 크게 영향을 받습니다. 단순히 '잡겠다'는 의지만으로는 한계가 있을 수 있으며, 구체적인 입지와 공급 시기 등 방법론에 따라 시장의 반응이 엇갈릴 수 있습니다.■ 결론적으로집 구매를 고민 중이시라면, 정부의 후속 대책(공급 지역, 청약 제도 개편 등)이 구체화되는 시점을 면밀히 살피시는 것이 좋겠습니다. 정책의 의지는 높으나 시장의 불확실성이 여전하므로, 본인의 자금 계획과 실거주 목적에 맞춰 '타이밍'보다는 '감당 가능한 수준'의 계획을 세우는 것이 안전해 보입니다.질문자님의 내 집 마련 꿈이 꼭 좋은 결실을 맺기를 응원합니다~! 주식을 100주 매수하면 경기변동에 따라 가격이 하락할까 무섭지만 2주만 매수하면 잠도 잘오고 마음이 편합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 부모님 주택 소유와 자녀의 무주택 인정 기준1. 부모님이 만 60세 이상인 경우(청약 기준일)- 자녀의 나이에는 제한이 없습니다. 만 19세든, 29세든, 39세든 모두 해당돼요.- 즉, 부모님이 만 60세 이상이라면 부모님 명의의 주택이 있더라도 같은 집에 사는 자녀는 ‘무주택자’로 인정받습니다.- 왜 그럴까요? 현행 청약 제도에서는 노부모가 소유한 1채의 집은, 자녀의 독립을 제한하지 않도록 ‘주택이 없는 것’으로 보아 줍니다.2. 만 30세가 되면 자동으로 세대주가 되나요?- 아닙니다. 만 30세가 되었다고 해서 행정적으로 세대주로 자동 변경되지는 않습니다.- 많은 분들이 착각하기 쉬운데, 만 30세부터는 부모님과 따로 살고 있으면 소득과 무관하게 ‘독립 세대’로 인정받기 쉬워진다는 점만 참고해 주세요.- 연말정산이나 청약 관련 혜택(예: 청약저축 소득공제)을 받고 싶다면 실제로 독립해서 전입신고까지 해야 세대주로 인정받습니다.3. 부모님이 만 60세 미만일 때- 이 경우 자녀가 무주택자가 되려면 반드시 집에서 나가 분리세대를 구성해야 자격이 생깁니다. 부모님과 함께 살고 있다면 ‘유주택 세대원’으로 간주되어 무주택 혜택을 받을 수 없습니다.4. 위장 전입'이 왜 절대 하면 안 되는지 궁금하신 거죠?말씀하신 것처럼, 실제로 거주하지 않으면서 주소지만 옮기는 행위는 명백한 위법입니다. 주민등록법을 어기는 위장 전입에 해당하죠.요즘 국토교통부에서는 청약 당첨자를 대상으로 실제로 집에 거주하는지 꼼꼼하게 조사하고 있습니다. 카드 사용 내역이나 휴대전화 기지국 위치, 자녀의 초중고등학교 재학 여부 같은 여러 자료를 확인해 거주 사실을 따져봐요.만약 위장 전입이 적발되면 청약 당첨이 취소되는 건 물론이고, 앞으로 10년 동안 청약에 다시 도전할 수 없습니다. 게다가 3년 이하의 징역이나 3,000만 원 이하의 벌금까지 받을 수 있으니 처벌도 아주 강합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.안녕하세요. 문의주신 서해선 복선전철 개통 일정과 함께, 석우리 토지(약 2,763평)의 6월 전 매도 가능성에 대해 실제 시장 데이터와 현장 분위기를 바탕으로 종합적으로 안내드립니다.1. 석우리 토지, 평당 35만 원에 6월 전 매도 가능성은?합덕읍의 계획관리지역 내 잡종지는 건축 허가가 쉬워 투자자들 사이에서 인기가 많습니다. 최근 인근 시세를 보면 평당 40~50만 원 이상이 일반적이어서, 평당 35만 원에 내놓으시면 확실한 ‘급매’ 매물로 주목받을 수 있습니다. 2026년 3월 완전 개통 호재와 겹치며 당분간 문의가 이어질 것으로 기대됩니다. 특히 ‘잡종지’라는 점과 ‘태양광 발전 가능성’까지 더해져, 법인·실수요 투자자들에게 확실한 매력을 어필할 수 있습니다.3. 효과적인 매도를 위한 플랫폼 추천과 활용법단순히 기다리기보다는 아래 플랫폼을 적극적으로 활용해보세요. “서해선 3월 개통 확정” 또는 “파격 급매” 키워드를 강조하면, 더 빨리 노출되고 문의도 늘어납니다.- 토지 투자자 타깃 플랫폼- 밸류맵, 디스코: 전국 투자자들이 많이 보는 앱입니다. 지적도와 ‘계획관리 잡종지’임을 강조해서 등록하면 좋습니다.- 땅야: 실거래 기반 실수요 앱으로, 직접 찾는 매수자와 연결되기 쉽습니다.- 생활/직거래 플랫폼- 당근마켓(부동산): 당진뿐 아니라 인근 천안, 아산 투자자가 자주 확인합니다. ‘급매’ 단어를 노출하세요.- 피터팬의 좋은방 구하기: 네이버 카페 등 커뮤니티를 통한 직거래로, 중개수수료를 아끼려는 문의가 올 수 있습니다.- 전문가 네트워크- 공인중개사협회 ‘한방’: 인근 중개사에게 매물 등록을 의뢰하실 땐 ‘한방’ 시스템에도 꼭 올려달라고 요청해보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.최근 정부의 부동산 정책은 집값을 의도적으로 크게 떨어뜨리기보다는, 급격한 가격 상승을 막고 실수요자 중심의 건전한 시장을 만드는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 질문해 주신 내용과 관련해 핵심만 정리해드리면 다음과 같습니다.1. 어떻게 집값 안정을 유도하나요?기본적으로 정부가 집값을 조절할 때 많이 쓰는 방법은 대략 세 가지 정도로 볼 수 있습니다.공급 확대: 신도시 지정이나 재개발·재건축 규제 완화 등을 통해 시장에 ‘집이 늘어난다’는 신호를 줍니다.금융 규제: LTV나 DSR 같은 대출 한도를 조절해 무리한 투자를 막습니다.세제 정책: 다주택자에 대한 보유세나 양도세를 강화해 투기 수요를 누릅니다.2. 집값이 과거 수준까지 내려갈까요?집값이 과거 바닥 가격까지 곤두박질치는 일은 사실 정부도 원하지 않습니다. 그렇게 되면 금융 시장 등 전체 경제에도 위험이 커지기 때문입니다. 그래서 최근 정책도 집값을 서서히 안정시키거나 보합세로 유도하는 ‘연착륙’에 가까운 방향입니다. 일부 과열됐던 지역에서는 조정이 나타날 수 있지만, 전반적으로는 물가 상승도 함께 고려해야 해 옛날 가격까지 내려가기는 쉽지 않습니다.3. 대출이 있는 실거주자는 어떻게 되나요?질문하신 것처럼 만약 집값이 떨어지거나, 금리가 높아지면 실거주자 분들은 부담이 커질 수밖에 없습니다. 이른바 '하우스푸어' 문제가 생기기 쉬운 상황입니다. 정부도 이런 어려움을 완화하려고 여러 보완책을 같이 내놓고 있습니다. 예를 들면,변동금리를 고정금리로 바꿀 수 있도록 지원*실수요자에 한해 대출 규제를 일부 완화경매 위기에 놓인 가구의 채무 조정 프로그램 운영등이 있습니다.정리하자면,부동산 정책의 목표는 결국 집값을 무턱대고 내리는 것이 아니라, 투기를 억제하고 시장이 정상적으로 작동하도록 만드는 데 더 가깝습니다. 대출이 있는 실거주자라면 정부의 금융 지원 정책이나 향후 금리 변화에 관심을 갖고, 필요한 경우 상담이나 정보를 적극적으로 찾아보시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 만료일에 보증금을 받지 못한다면 이사를 미루라는 이유전세금을 돌려받기 전에 집을 비우지 말라는 얘기는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 지키기 위해서입니다. 쉽게 말해, [집에 계속 살고 있고 전입신고도 되어 있을 때] 이 권리가 유지됩니다. 만약 보증금을 받지 못한 채로 이사를 가면 이 권리가 사라져버려, 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.2. 짐을 다 옮기고 비밀번호만 안 알려주는 경우- 주의할 점: 짐은 모두 옮긴 상태에서 비밀번호만 알려주지 않는 것만으로는 ‘점유’를 인정받지 못할 수 있습니다.- 임차권등기명령: 보증금을 못 받은 상태에서 꼭 이사를 가야 하는 상황이라면, 먼저 법원에서 ‘임차권등기명령’이 결정되고 등기부등본에 제대로 기재된 걸 확인한 다음에 이사(및 전입신고)를 해야 안전합니다.3. 가장 안전한 절차 안내이사할 여력이 있더라도 아래 순서를 꼭 지키면 훨씬 안전합니다.- 계약 종료 당일: 만약 보증금을 못 받는다면 즉시 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. (종료 전에 신청은 어렵습니다.)- 등기 확인: 신청 후 약 2주 정도 지나 등기부등본에 임차권이 기재된 걸 꼭 직접 확인하세요.- 이사 및 전입신고: 등기가 완료된 걸 확인했다면, 그 이후에 짐을 옮기고 새집으로 전입신고를 하시면 됩니다. 이때부터는 집을 비워도 대항력이 사라지지 않습니다.보증금 돌려받으시길 응원하겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 공공분양과 미분양(무순위 청약)의 차이- 일반 공공분양의 경우, 기본적으로 '무주택 세대구성원'만 신청할 수 있습니다. 그래서 임대사업자를 포함한 유주택자는 원칙적으로 신청이 어렵습니다.- 하지만 미분양(무순위 청약이나 선착순 분양) 물량의 경우, 여러 번 청약을 진행해도 남은 주택에 대해서는 자격 조건이 완화되는 경우가 있습니다.2. 유주택자(임대사업자) 매입 가능 조건- 예전에는 미분양 물량도 무주택자만 신청할 수 있었지만, 최근 규제 완화로 유주택자에게도 기회가 열렸습니다.- 특히 최근 무순위 청약에서는 '거주지'나 '주택 보유 여부' 등 기존의 제한을 두지 않는 경우가 있습니다.- 무순위 청약 후에도 남은 물량이 있을 때 선착순 분양으로 전환되면, 소득이나 자산, 주택 수와 상관없이 누구나 신청할 수 있는 경우가 대부분입니다.3. 임대사업자라면 꼭 확인하세요- 주택을 추가로 구입하면 기존 임대사업자 자격으로 적용받는 세제 혜택(예: 종부세 합산 배제나 대출 규제 등)에 변동이 있을 수 있지,- 또한, 공공분양은 민영주택보다 입주자 자격 조건이 더 엄격할 때도 있으니, ✔️꼭 해당 단지의 입주자 모집 공고문의 무순위/선착순 관련 내용을 직접 확인하셔야 합니다. ‘신청 자격: 제한 없음’ 등과 같은 문구가 있는지 살펴보면 도움이 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.단독주택을 소유하고 임대사업자로 등록한 경우에도 청약에서는 ‘유주택자’로 분류되어 무주택 자격을 얻기가 어렵습니다.1. 주택 소유 여부의 기준청약 제도상 ‘무주택자’는 본인과 세대원 모두가 주택을 가지고 있지 않은 경우를 뜻합니다.임대사업자 등록 여부와 관계 없음: 집을 임대용으로 등록했더라도 본인 명의의 주택이 있으면, 세법상 일부 혜택(예: 거주주택 비과세)은 적용될 수 있지만, 청약에서는 예외 없이 주택을 소유한 것으로 봅니다.실거주 불가능한 경우: 말씀하신 대로 임대사업자가 해당 주택에 직접 거주할 수 없더라도, 이 점이 무주택 자격을 인정해주는 사유가 되지는 않습니다.2. 예외적으로 무주택으로 인정받는 경우 체크리스트아래와 같은 특별한 상황에 해당된다면 유주택자라도 무주택자로 간주될 수 있으니, 혹시 적용되는지 확인해보세요.소형·저가주택: 전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 기준 1.6억 원, 그 외 지역은 1억 원 이하인 주택 1채만 보유한 경우(민영주택 일반공급에만 해당, 공공분양에는 적용되지 않음).만 60세 이상 직계존속 소유 주택: 부모님(만 60세 이상)이 주택을 소유한 경우 그 집에 함께 거주하는 자녀가 청약할 때는 무주택으로 인정(단, 공공임대나 일부 특별공급은 제외).상속 등 불가피한 사유: 상속 등으로 부득이하게 주택을 소유하게 됐다가, 부적격 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 처분한 경우 등.3. 앞으로의 전략공공청약(국민주택 등)에서는 무주택 기간이 점수에 큰 영향을 미칩니다. 단독주택을 처분하는 즉시 무주택 기간이 새로 시작되기 때문에, 청약을 생각하고 계시다면 주택 처분 시점을 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 등기부등본 꼭 확인할 부분- 등기부등본은 계약 직전, 중도금 지급 시, 그리고 잔금 당일까지 최소 세 번 직접 확인하는 것이 안전합니다.- 갑구(소유권): 현재 소유자가 누구인지 확인하고, ‘압류’, ‘가압류’, ‘가처분’ 등 불안한 단어가 있는지 살펴보세요. 만약 이런 기록이 있다면, 아무리 잔금을 모두 지급해도 소유권을 온전히 이전받지 못할 위험이 큽니다.- 을구(대출 내역): 근저당권 등 대출이 얼마나 걸려 있는지 꼭 확인하세요. 만약 이자가 수백만 원대라면 대출 원금이 상당할 수 있습니다. 집값 대비 대출이 지나치게 많으면 계약을 다시 한 번 고민하는 게 좋습니다.- 신탁 여부: 등기부에 소유자가 ‘신탁 회사’로 되어 있으면, 반드시 신탁사 동의서를 제출 받아야만 계약이 유효합니다.2. 실제 집 주인인지 확실히 확인하는 방법집이 비어 있거나 거래가 급하게 진행될수록 서류상의 소유주와 직접 만나는 사람의 일치 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.- 신분증 진위 확인: 신분증을 받아 정부24(1382) 또는 경찰청 홈페이지에서 분실·위조 여부를 즉시 조회할 수 있습니다.- 등기권리증(집문서) 확인: 진짜 소유주라면 종이 등기권리증 원본을 갖고 있으므로, 원본 제시를 요구하세요.- 관리사무소 문의: 관리사무소에서 실제 소유자 성함을 확인하고, 관리비 체납 내역도 꼭 확인해 보시길 추천합니다. 관리비가 많이 밀려 있다면 경제적 상황이 좋지 않을 수 있습니다.- 계좌 명의 일치: 계약금과 잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의의 계좌로만 송금해야 하며, 가족 등 제3자 계좌로 입금하는 일은 피해야 합니다.3. 급매물 거래 시 꼭 챙겨야 할 특약잔금 일정이 한 달 이내로 빠르다면 아래와 같은 내용을 계약서 특약란에 포함시키세요.- 권리변동 금지: “계약일로부터 잔금일 익일까지 등기부상 권리 변동(새로운 대출 등)이 없어야 한다”는 문구를 명확히 적어 두세요.- 대출금 상환 및 말소: 잔금 지급 당시 기존 대출금을 즉시 상환하고, 근저당권을 말소하는 조건임을 계약에 명시하세요. 이때 법무사와 함께 등기 변동을 현장에서 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.- 하자 담보 책임: 집이 겉으로는 멀쩡해 보여도 누수나 결로 등이 숨어 있을 수 있으니, 잔금 후 일정 기간 내에 발견되는 중대한 하자는 매도인이 수리한다는 내용을 넣으세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.정부24 서비스가 중단되어 많이 당황스러우시겠지만, 안심전세 앱’과 개정된 열람권’을 활용하면 오늘도 안전하게 계약을 진행하실 수 있습니다.1. 임대인 동의 없는 ‘안심전세 앱’ 즉시 활용가장 먼저 안심전세 앱을 실행해보세요.- 동의 없이 조회 가능: 이 앱은 임대인 동의 없이도 해당 임대인이 HUG 전세보증 가입이 제한된 인물인지, 과거 보증 사고 이력이 있는지, 또는 악성 임대인(집중관리 대상자)인지 바로 확인할 수 있습니다.- 체납 여부 확인: 만약 임대인이 정보를 공개로 설정했다면, 앱 내에서 바로 체납 여부도 확인할 수 있습니다. 정부24가 중단된 지금, 가장 실질적인 검증 수단이라고 할 수 있습니다.2. 임차인이 직접 발급하는 열람권과 은행 제출 효력- 직접 열람 및 발급: 계약서 작성 후, 보증금이 1,000만 원을 넘는 경우에는 임대인 동의 없이도 전국 세무서(국세)나 지자체(지방세)에서 임대인의 체납 내역을 임차인이 직접 열람하고 서면으로 받을 수 있습니다.- 은행/보증보험 효력: 임차인이 뗀 ‘열람 결과 통지서’도 체납이 없음을 증명하는 데는 문제가 없습니다. 다만, 버팀목 대출 등에서는 은행이 원칙적으로 ‘임대인 본인이 직접 발급한 서류’를 요구하는 경우가 많으니, 오늘은 확인 용도로 쓰고 추후 은행 제출용 서류는 임대인에게 부탁하시는 게 좋습니다.3. 오늘 계약 시 꼭 체크해야 할 3단계 전략① 안심전세 앱으로 위험도부터 확인지금 바로 앱에서 임대인 정보를 조회해 '적격' 판정이 나오면 1차로 안심할 수 있습니다.② 현장에서 임대인의 세금 앱 로그인 요청정부24는 중단됐지만, 임대인 스마트폰에 깔린 ‘손택스(국세)’ 또는 ‘위택스(지방세)’ 앱은 정상적으로 작동할 가능성이 높으니, 직접 로그인해서 체납 내역이 없는지 눈으로 확인해보세요.③ 계약서에 강력한 ‘안전 특약’ 넣기아직 서류 확인이 완벽히 끝난 상황이 아니니, 아래와 같은 특약 문구를 계약서에 꼭 포함하세요.> “임대인은 국세 및 지방세 체납이 없음을 고지하며, 안심전세 앱 조회 및 향후 임차인의 열람을 통해 체납 사실이 확인되거나, 임대인의 결격 사유로 인해 버팀목 대출 또는 보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.”