답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전세 예산 3억 원 이하 현실적인가요?질문자님의 판단은 매우 현실적입니다. 현재 가지고 계신 현금 1억 원에, 대출로 예상할 수 있는 1억 5천만~2억 원까지 더해도 총 예산은 최대 3억 원 정도가 한계입니다.서울이나 수도권에서 3~4억 원대 전세 매물을 찾아보고 계신데, 대출 규제나 안전성을 따져볼 때는 보증금이 3억 원 이하인 집을 먼저 살펴보는 것이 더 안전합니다. 만약 4억 원대 집이 꼭 필요하시다면, 부족한 금액만큼은 월세로 내는 반전세(보증부 월세) 방식도 고려해볼 만합니다.2. 누구 명의로 대출을 받는 게 유리할까요?무주택자인 남자친구분 명의로 대출을 받는 것이 훨씬 유리합니다.먼저, 질문자님은 현재 1주택자이기 때문에 서울/수도권에서 전세자금대출을 받을 때 보증금 기준이나 한도 제한이 매우 엄격합니다. 하지만 남자친구분은 무주택자라서 대출 한도가 더 넉넉하게 나올 가능성이 높습니다.또한 남자친구분의 연 소득이 비교적 낮은 편(3,500만 원)이어서, ‘버팀목 전세자금대출’과 같이 저금리의 정부 지원 상품을 이용할 수 있는 가능성이 큽니다. 반대로 질문자님은 소득이 9,000만 원이어서 이런 특혜 대출을 받기는 어렵고, 일반 시중은행 상품만 가능할 수 있습니다.그리고 아직 혼인신고를 하지 않은 상태라서, 두 분은 법적으로 별개의 사람입니다. 이 점을 최대한 활용해서 무주택자인 남자친구분 명의로 받으면 가장 저렴한 금리로 대출이 가능합니다.3. 실질적인 실행 팁- 대출 상담 먼저 받기: 은행에 방문하기 전에, 남자친구분이 소득을 증명할 수 있는 서류를 챙긴 뒤 ‘버팀목 전세자금대출’이 가능한지, 최대 한도는 얼마인지 미리 확인해보세요.- 전세보증보험 체크: 최근 빌라 거래가 잘 안 된다는 점을 고려해, 전세계약을 할 때 나중에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 HUG 전세보증보험에 가입이 가능한지 꼭 확인하고 계약하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 3개월이 지나면 집주인이 임차인을 바로 내보낼 수 있을까요?법적으로 계약은 종료된 상태지만 집주인이 임차인을 즉시 강제로 퇴거시킬 수는 없습니다.- 계약 종료의 의미: 임차인이 해지 의사를 밝히고 3개월이 지나면 주택임대차 계약은 종료됩니다. 이때 임차인은 보증금을 돌려받을 권리가, 집주인은 집을 돌려받을 권리가 생깁니다.- 명도 소송 절차: 계약이 끝났는데도 임차인이 계속 거주한다면, 집주인은 ‘명도 소송’이라는 절차를 거쳐 승소 판결을 받아야만 강제집행(퇴거)이 가능합니다.- 실질적인 절차의 소요 시간: 명도 소송은 통상 6개월 이상 걸릴 수 있습니다. 그래서 3개월이 지났다는 이유만으로 집주인이 임차인의 짐을 무단 반출하거나, 자물쇠를 교체하는 것은 주거침입 등 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.2. 다음 세입자가 정해지지 않아도 계속 거주해도 괜찮을까요?계속 거주할 수도 있지만, 몇 가지 비용적 위험을 감수해야 합니다.- 동시이행 원칙: 임차인은 보증금을 돌려받으면서 집을 비워줘야 합니다. 만약 ✔️집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인도 집을 비워줄 의무가 없어서 계속 거주할 수 있습니다.- 월세(부당이득) 부담: 전세가 아니라 월세 계약이었다면, 계약 종료 후에도 실제로 거주하는 기간만큼 월세나 부당이득금을 내야 합니다. 전세의 경우라도 집주인이 보증금을 반환하려고 하는데 임차인이 거부하며 계속 거주한다면 손해배상 책임이 생길 수도 있습니다.- LH 대출 관련 유의점: 질문자님처럼 LH 대출을 이용하는 경우, 계약 해지 시점에 LH 측에서도 보증금 회수 절차를 진행할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 LH 지역본부에 미리 문의해, 이사 일정 조율이 가능한지 사전에 확인하시는 것이 좋습니다.■ 현실적인 조언- 집주인과의 합의가 가장 우선입니다. 이사 갈 집을 아직 구하지 못했다면, 지금이라도 집주인에게 사정을 솔직히 말하고 해지 통보 시점을 늦추거나, 계약 종료일을 새로 협의하는 게 가장 깔끔한 해결 방법입니다.- 만약 원만히 합의가 된다면, 문자나 통화 녹음 등으로 “이사 갈 집을 찾을 때까지 기존 조건으로 더 거주하기로 했다”는 기록을 남겨 두세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.수원시와 용인시는 주거급여 체계에서 2급지에 해당하며, 확정된 금액 등 주요 사항은 아래와 같습니다.2026년 수원·용인 주거급여 안내경기도 수원시와 용인시는 주거급여에서 ‘2급지(경기·인천)’로 분류됩니다. 2인 가구(아기와 보호자 기준)의 지원 내용은 다음과 같습니다.1. 2인 가구 최대 지원금(기준임대료)- 월 최대 33만 5천 원까지 지원됩니다.- 실제 내는 월세가 이 금액 이하라면 전액 지원되며, 초과할 경우 최대 33만 5천 원까지만 받을 수 있습니다.2. 신청 자격(선정 기준)- 2인 가구의 월 소득 인정액이 2,015,660원 이하여야 합니다.- 해당 기준은 2026년 1월 1일부터 적용됩니다.3. 자가 가구 수선비용 지원(참고)만약 집을 소유하고 계시다면, 주택 노후 정도에 따라 아래와 같이 수선비용 지원을 받을 수 있습니다.- 경보수: 590만 원(3년 주기)- 중보수: 1,095만 원(5년 주기)- 대보수: 1,601만 원(7년 주기)

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계약 당사자 확인 부동산 계약은 적지 않은 금액이 오가는 중요한 법적 약속입니다. 그래서 계약서에 적힌 이름, 주민등록번호, 주소 등이 실제 사람과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 이때 신분증을 서로 확인하고, 필요하면 사본을 남깁니다.2. 계약서 관련 서류 첨부 대부분의 공인중개사는 계약을 명확하게 하고, 혹시 모를 분쟁을 예방하기 위해 계약서 맨 뒤에 임대인과 임차인의 신분증 사본을 첨부해 두는 경우가 많습니다. 이렇게 하면 나중에 책임 소재를 분명하게 할 수 있어 신뢰를 높입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 배우자만 전입신고를 해도 되나요?전입신고 가능합니다.계약자가 본인이라 하더라도 실제로 거주하는 가족(배우자나 자녀)이 전입신고를 하고 살고 있다면, 주택임대차보호법에서는 대항력(세입자의 권리 보호)이 인정됩니다.이런 경우를 '점유매개관계'라고 부르는데, 가족의 거주도 계약자 본인의 거주로 여겨지기 때문입니다.2. 전세보증보험 가입은 어떻게 되나요?이 부분은 조금 더 주의가 필요합니다.대부분의 전세보증보험 기관에서는 '계약자 본인'이 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 보험가입 요건이 충족됩니다.- HUG(주택도시보증공사)원칙적으로 계약자가 직접 전입신고를 해야 합니다. 다만, 배우자만 전입한 뒤 본인이 추후 합류하는 경우 등 예외사항은 있으니, 반드시 HUG에 상담을 요청해 자세한 안내를 받으시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 장기수선충당금은 기존 집주인(매도인)에게 반드시 돌려받아야 하는 금액입니다.전세로 거주하는 동안 세입자 명의로 납부했더라도, 실제로 부담해야 할 사람은 집 소유자인 매도인입니다. 보통 관리비에 포함되어 세입자가 대신 내왔지만, 매매를 통해 소유권이 바뀌기 전까지의 장기수선충당금은 정산을 요청할 수 있습니다.2. 구체적인 정산 방법은 다음과 같습니다.- 정산 범위: 전세 입주일부터 매매 잔금 지급일(소유권 변동일) 전날까지 세입자가 부담한 장기수선충당금 전액- 청구 대상: 기존 집주인(매도인)- 확인 방법: 아파트 관리사무소에 문의해 ‘장기수선충당금 납부 확인서’를 발급받으면 정확한 금액을 알 수 있습니다.3. 실무적으로는 매매 잔금 지급 시, 세입자가 돌려받을 장기수선충당금을 매매대금에서 차감해 정산하는 경우가 많습니다.이렇게 하면 복잡한 환불 절차 없이 한 번에 깔끔하게 정리할 수 있습니다.주의할 점매매계약서에 “모든 비용을 포괄적으로 승계한다”는 특별약정이 들어가는 경우가 있는데, 이런 합의가 없다면 원칙적으로 장기수선충당금은 반드시 돌려받아야 하는 금액입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 집주인과 합의해 재계약하는 경우(변경등기)만약 집주인과 다시 협의해 계약 기간을 연장하기로 했다면, 전세권 ‘변경등기’가 필요합니다. 기존 전세권 등기에서 ‘존속기간’만 수정하는 방식이죠. 이 경우, 등록면허세·지방교육세·등기신청 수수료 등의 비용이 발생합니다. 직접 하실 수도 있지만, 법무사를 통하면 대행 수수료가 추가로 들어가게 됩니다. 신규 전세권 등기보다는 비용 부담이 적습니다.2. 별다른 의사 표시 없이 계약이 자동 연장된 경우(묵시적 갱신)계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인과 세입자 누구도 “계약을 끝내겠다”는 말을 하지 않는다면, 법적으로 자동 연장(묵시적 갱신)됩니다. 이때는 전세권의 존속기간이 따로 정해지지 않은 것으로 봅니다. 단, 등기부등본상 남아 있는 ‘기간’은 갱신이 반영되지 않고 예전 날짜로 남아 있기 때문에, 나중에 보증금을 돌려받거나 제3자에게 권리를 주장해야 할 때 불리해질 수 있습니다. 그래서 웬만하면 변경등기까지 진행하시는 것이 안전합니다.3. 등기 비용 관련재계약을 하되 보증금이 그대로고 기간만 연장한다면 큰 비용이 들지 않습니다. 하지만 보증금이 늘어난다면, 그 증가 부분만큼 등록면허세가 더 발생하고, 이때는 반드시 변경등기를 해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기본적으로는 “보금자리론 실행 시 기존 전세대출 전액 상환”이 원칙입니다보금자리론은 ‘1주택 또는 무주택’을 전제로 하는 주택담보대출입니다. 만약 전세대출이 남아 있다면, 그 전세대출이 임대차 계약을 담보하고 있다는 뜻이라 보금자리론 심사 시 거절 사유, 또는 DTI(총부채상환비율) 제한, 실거주 조건 등에 영향을 줄 수 있습니다. 한국주택금융공사에서도 중복 대출을 엄격히 제한하기 때문에, 통상적으로 두 대출을 동시에 보유하는 것은 불가능하다고 보셔야 합니다.2. 은행에서 불가하다고 하면, 단기 대출 등 브릿지 자금을 고려해야 합니다만약 은행이 ‘전세대출을 미리 다 갚아야 보금자리론이 실행된다’는 입장이라면, 짧은 기간(일주일 정도) 동안 사용할 수 있는 단기 자금이 필요할 수 있습니다.- 단기 신용대출이나 마이너스통장 활용전세대출 상환에 필요한 금액만큼 일주일 정도 마이너스통장 혹은 짧은 신용대출을 받아 임시로 사용한 뒤, 보증금을 돌려받는 즉시 이 금액을 상환하면 이자부담을 최소화할 수 있습니다. 단, 1억원이 넘는 신용대출을 받은 사람은 대출을 받은 날로부터 1년 동안 규제지역에서 주택을 살 수 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.용산국제업무지구는 크게 세 가지 구역(국제업무, 업무복합, 업무지원)으로 나뉘어 개발되며, 다음과 같은 핵심 시설들이 들어설 예정입니다.1. 랜드마크 및 업무 시설* 초고층 랜드마크: 국제업무구역 중심부에 100층 내외의 초고층 빌딩이 건립되어 서울의 새로운 스카이라인을 형성합니다.* 프라임 오피스: 글로벌 기업, IT 및 신산업 분야 유치를 위한 최첨단 업무 시설이 대규모로 조성됩니다.2. 주거 및 숙박 시설* 고급 주거 단지: 업무지구 내 종사자들을 위한 직주근접형 주거 공간이 들어섭니다.* 글로벌 호텔: 비즈니스 방문객과 관광객을 위한 5성급 이상의 글로벌 브랜드 호텔들이 입점합니다.3. 문화, 휴양 및 공공 시설* 수직 녹지 및 공원: 건물 사이사이를 잇는 공중 보행교와 대규모 녹지 공간(용산공원과 연결)이 조성됩니다.* 문화·전시 시설: 도서관, 박물관, 공연장, 마이스(MICE, 전시컨벤션) 시설이 포함되어 복합 문화 공간 역할을 합니다.4. 교통 및 인프라* 복합환승센터: KTX, GTX, 지하철뿐만 아니라 미래형 교통수단인 UAM(도심항공교통)을 이용할 수 있는 터미널이 구축됩니다.용산국제업무지구는 단순한 오피스 단지를 넘어 '비즈니스, 주거, 여가, 문화'가 한곳에서 이루어지는 융복합 도시를 목표로 하고 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문하신 전세권 설정은 보통 잔금을 치름과 동시에 진행합니다. 하지만 실제 현장에서는 비용과 절차 문제로 전세권 설정을 하지 않는 경우가 훨씬 더 많습니다. 대신 '전입신고'와 '확정일자'를 통해 보증금을 보호하는 것이 일반적입니다.상세한 내용은 다음과 같습니다.1. 전세권 설정보다 '전입신고+확정일자'를 많이 하는 이유* 비용 차이: 전세권 설정은 등록면허세, 지방교육세 등 보증금 액수에 비례하는 상당한 비용과 법무사 수수료가 듭니다. 반면 확정일자와 전입신고는 비용이 거의 들지 않거나 매우 저렴합니다.* 집주인 동의 여부: 전세권 설정은 집주인의 동의와 인감증명서 등 서류가 필수지만, 전입신고와 확정일자는 집주인 동의 없이 세입자가 단독으로 할 수 있습니다.* 강력한 보호: 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 '주택임대차보호법'에 의해 전세권 설정과 거의 동일한 보증금 우선변제권을 갖게 됩니다.2. 전세권 설정은 언제 하나요?그럼에도 불구하고 전세권 설정을 꼭 해야 하는 상황(예: 법인이 계약하거나, 실제 전입신고를 할 수 없는 상황 등)이라면 잔금을 치르는 날에 진행합니다.* 집주인에게 잔금을 입금함과 동시에 등기 관련 서류를 넘겨받아야 하기 때문입니다.3. 가장 추천드리는 안전한 절차일반적인 세입자라면 비용이 많이 드는 전세권 설정 대신 아래 방법을 권장합니다.* 잔금 당일: 이사를 마치고 바로 해당 지역 주민센터를 방문하거나 '정부24'를 통해 전입신고를 합니다.* 확정일자: 계약서 지참 후 주민센터 방문 혹은 온라인 등기소를 통해 확정일자를 받습니다. (동시에 진행 가능)* 효력 발생: 전입신고와 확정일자를 마친 다음 날 0시부터 보증금을 보호받는 강력한 대항력이 생깁니다.요약하자면: 특별한 사유가 없다면 잔금 날 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 경제적이고 확실한 방법입니다!