답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.장기전세주택 신청 기본 자격 및 현실적 조언먼저, 청약저축을 해지하셔서 많이 걱정되실 것 같습니다. 갑작스러운 상황에 마음이 복잡하실 텐데요. 장기전세주택의 일반적인 조건과 지금 꼭 확인하면 좋은 실제적인 내용을 안내해 드립니다.1. 장기전세주택 기본 자격(공통)- 무주택 세대구성원: 세대주와 세대원 모두 현재 집을 소유하고 있지 않아야 합니다.- 거주지 요건: 신청일 기준으로 해당 사업 지역(서울시 장기전세라면 서울시)에 거주하고 있어야 합니다.- 소득 및 자산 기준: 주택의 전용면적에 따라 기준이 달라지지만, 보통 가구월평균 소득이 도시근로자 평균 소득 100~120% 이하여야 하고, 부동산 및 자동차 보유액도 정해진 기준 이내여야 합니다.2. 청약저축 해지 시 달라지는 점- 장기전세주택은 ‘청약저축 가입기간’과 ‘납입 횟수’가 점수에 반영되어 순위가 정해집니다. - 이미 해지하셨다면 일반공급 1순위로 신청하는 데 어려움이 있을 수 있습니다. - 하지만 모집공고별로 ‘잔여세대’ 모집이나, 소득 기준이 완화된 특별공급이 열릴 수 있으니, 해당 유형이 있는지 꼭 확인해 보시기 바랍니다.3. 현실적인 대안 및 함께 살펴볼 점- 신혼부부·다자녀 특별공급: 해당 조건에 부합된다면, 청약통장이 없이도 신청 자격이 주어지는 경우가 있습니다. 관련 항목을 꼼꼼히 찾아보세요.- 공고문 체크:SH/LH 홈페이지에 올라오는 다양한 임대주택(청년안심주택, 기존주택 매입임대 등) 공고도 같이 확인해보세요. 이들 중에는 청약통장 순위보다는 소득이나 자산 기준이 더 우선되는 유형도 있습니다.- 청약통장 재가입 권장: 지금이라도 청약통장을 새로 만드시길 추천합니다. 장기전세주택은 거주 기간 자체가 긴 만큼, 앞으로를 생각한다면 지금부터라도 다시 가입해 두는 것이 유리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ '1.29 공급 대책'에 대한 비판과 우려 정리이미지에 나온 질문자처럼, 최근 발표된 ‘1.29 공급 대책’에 대해 여러 비판과 우려가 함께 나오고 있습니다. 주요 쟁점을 정리하면 이렇습니다.1) 실현 가능성 및 재원 문제무엇보다 "정말 이 계획대로 아파트를 지을 수 있냐"는 현실성에 대한 의구심이 큽니다.- 최근 건설 비용(자재값·인건비)이 크게 올라 건설사 입장에선 사업성이 약할 수밖에 없습니다. 저렴한 분양가나 임대료를 요구하면서 사업을 추진하면 실제 참여율이 떨어질 수 있다는 우려가 나옵니다.- 서울 내 핵심 부지는 이해관계가 복잡하기 때문에, 기존 시설을 옮기거나 협의하는 과정이 쉽지 않을 거라는 지적도 있습니다.2) 긴 공급 시차(‘기다림’에 대한 피로)지금 집값은 불안정한데, 새로 짓는 아파트 입주까지는 통상 5~10년은 걸립니다.- 이런 시차 때문에 단기적인 전세난이나 매매가 폭등을 잡기에는 역부족이라는 비판이 많습니다.- 대형 프로젝트 특성상 정권이 바뀌거나 정책 기조가 변하면 계획 자체가 축소·무산될 수 있다는 것도 늘 지적됩니다. 과거에도 유사한 일들이 반복됐으니까요.3) 형평성 논란(특정 계층 집중)대책이 신혼부부·청년층 중심이라, 오랜 기간 무주택자로 남은 4050 세대나 다자녀 가구 등은 상대적으로 소외될 수 있다는 불만이 적지 않습니다.- 이렇다 보니, '로또 청약' 즉 서울 핵심지에 저렴하게 집이 풀릴 경우 당첨만 되면 큰 시세 차익을 얻는 구조라는 비판도 커지고 있습니다.4) 인프라·교통 대책 미흡주택만 많이 짓는 데 치중하다 보면 교통 체증이나 교육·생활 인프라 부족이 뒤따를 수 있습니다. 실제로 이번 대책에도 이에 대한 구체적인 보완책이 부실하다는 지적이 이어지고 있습니다.요약하자면, 정책의 취지 자체는 주택 공급 확대라는 측면에서 의미 있지만, 시장에서는 ‘계획’보다 ‘실행력’과 ‘속도’를 더욱 중시하고 있습니다. 그래서 현재 정책에 대한 비판과 우려가 쉽게 잦아들지 않는 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.그린벨트 해제 및 주택 공급 대책 안내1. 이번 공급 대책에 그린벨트 해제가 포함되나요?네, 포함되어 있습니다. 정부는 서울과 수도권의 주택 공급 부족을 해결하기 위해 서울 강남권(서초구 서리풀 지구 등)과 인근 수도권 지역의 그린벨트, 즉 개발제한구역을 해제해 대규모 신규 택지를 마련하겠다고 밝혔습니다. 이번에 발표된 주택 공급 물량(약 5만~6만 호) 가운데 상당수가 이 그린벨트 해제 지역에서 나올 예정입니다.2. 실제 아파트 착공까지 어느 정도 시간이 걸리나요?보통 그린벨트 해제 이후 아파트 착공까지는 평균 8~10년 정도가 걸립니다. 과정은 아래와 같이 진행됩니다.- 지구 지정 및 해제: 그린벨트 해제 결정 및 공공주택지구 지정- 보상 절차: 토지 소유주와의 보상 협의(여기서 시간이 가장 많이 걸리는 경우가 많습니다)- 지구계획 승인: 단지 설계와 인허가 등 세부 계획 확정- 조성 공사 및 착공: 기반시설 공사 후 아파트 건설 시작3. 현 정부 임기 내에 착공이 가능한가요?실제로 현 정부 임기 안에 첫 착공이 이뤄지기는 매우 어렵다는 전망이 많습니다. 정부는 행정 절차를 신속화해서 이른바 패스트트랙을 적용하겠다고 했으며, 이 경우 2029년에 첫 분양, 2031년에 입주를 목표로 삼고 있습니다. 하지만 보상 협의, 문화재 조사, 환경 영향 평가 등 다양한 변수가 남아 있기 때문에, 실제 착공은 다음 정부로 넘어갈 가능성이 높다는 게 전문가들의 의견입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 공급 예정 지역가장 중심이 되는 곳은 용산 정비창 부지입니다. 서울시는 이곳을 '용산국제업무지구'로 개발하면서 약 6,000가구 이상의 주택을 공급할 예정입니다. 이 외에도 용산역 인근의 유휴 부지, 국방부 소유 부지, 캠프 킴 부지 등도 추가 공급 후보지로 계속 논의되고 있습니다.2. 사업 확정 여부- 용산국제업무지구는 서울시가 2024년에 개발계획안을 발표하면서 방향이 뚜렷해졌습니다. 2025년 하반기에는 기반 시설 공사가 시작될 예정으로, 여러 사업 중 가장 구체적인 단계에 이른 프로젝트입니다.- 기타 부지의 경우, 정부가 발표한 주택 공급 대책에 포함되어 있긴 하지만, 주민 협의나 용도 변경 등의 이슈로 착공 시기나 물량이 달라질 수 있습니다.3. 현재 진행 상황지금 용산은 단순한 주거 단지가 아니라, 업무와 주거, 문화가 어우러진 '콤팩트 시티' 형태로 개발이 이뤄지고 있습니다. 따라서 1만 3,500가구라는 숫자는 특정 단지 하나만을 의미하는 것이 아니라, 용산 전체에서 추진 중인 다양한 개발 프로젝트를 합한 목표치로 봐야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청약통장의 종류 확인질문자님이 어떤 통장을 가지고 계신지 먼저 파악하는 게 중요해요. 크게 두 가지일 가능성이 높습니다.- 주택청약종합저축(2009년 5월 이후 가입): 공공주택(국민주택)과 민영주택 모두 청약할 수 있는 가장 일반적인 통장입니다.- 청약저축(이전 통장): 국민주택(공공분양) 청약만 가능한 옛날 통장입니다.※ 참고로, 최근 정부 정책으로 '청약저축'이나 '청약예·부금'을 '주택청약종합저축'으로 바꿀 수 있습니다. 만약 예전 통장이라면, 전환 시 기존의 혜택도 유지되면서 민영주택 청약까지 가능하니 꼭 은행에 문의해 보시길 권해드려요.2. 왜 계속 납입해야 할까요?‘24회 납입 시 1순위’는 단순히 지원 자격일 뿐이고, 실제 당첨은 훨씬 까다로운 조건에서 결정돼요.① 국민주택(공공분양) 당첨 기준국민주택은 1순위만 되면 당첨되는 게 아니라, 저축 총액이 많은 순서대로 당첨자를 뽑아요.- 미성년자 인정 범위 확대: 예전엔 미성년자 시절 납입을 최대 24회(2년)까지만 인정했지만, 2024년부터 60회(5년)까지 인정합니다.- 즉, 질문자님은 과거의 88회 납입 중 60회까지 인정받을 수 있고, 그 이후에 쌓는 금액은 제한 없이 총액에 더해집니다. 납입을 중단하면 저축 총액 경쟁에서 불리해져요.② 민영주택(민간분양) 당첨 기준브랜드 아파트(자이, 래미안 등)는 가점제와 추첨제로 진행됩니다.- 가입 기간 점수: 통장을 오랫동안 유지할수록 가점이 쌓여요.- 예치금 기준: 예를 들어, 서울은 300만 원 이상 예치해야 1순위를 받을 수 있어요.3. 효율적인 납입 전략질문자님 상황이라면 이렇게 하시는 게 가장 좋습니다.- 매월 25만 원 납입 추천: 예전에는 매달 10만 원까지만 공공분양 청약에 인정됐지만, 2024년 11월부터 25만 원까지 올라갑니다. 가능하다면 25만 원씩 넣으시는 것이 당첨 확률을 빠르게 높입니다.- 청년 주택드림 청약통장 전환 고려: 만 19~34세, 연 소득 5천만 원 이하라면 기존 통장을 청년 주택드림 청약통장으로 바꿀 수 있습니다. 이자가 더 높고(최대 4.5%), 당첨 시 저금리 대출 혜택도 연결돼요.- 납입 중단 금지: 지금 당장 청약 계획이 없어도 청약통장은 '대기표'이자 '저축통장' 역할도 합니다. 1순위가 됐다고 멈추지 마시고, 계속 납입해서 저축액을 불리세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.오피스텔 임대료 5% 인상 계산 안내현재 조건이 보증금 1,000만 원, 월세 45만 원인 경우 임대료 증액 상한선인 5%를 적용해서, 보증금만 올린다고 가정할 때의 최대 금액을 아래와 같이 계산할 수 있습니다.1. 전세 환산가액 계산먼저 현 임대료를 전세금으로 환산해야 합니다.- 계산법: 보증금 + (월세 × 100)- 1,000만 원 + (45만 원 × 100) = 5,500만 원2. 5% 인상 적용환산된 금액에 5%를 더합니다.- 5,500만 원 × 1.05 = 5,775만 원3. 인상된 보증금 산출월세를 그대로 45만 원으로 유지한다고 가정하고, 인상 후 총액에서 월세 환산액을 빼서 보증금만 계산합니다.- 5,775만 원 - (45만 원 × 100) = 1,275만 원결론월세 45만 원을 그대로 두고 보증금만 올리는 경우, 법적으로 올릴 수 있는 최대 보증금은 1,275만 원입니다. 기존보다 275만 원이 더 오를 수 있습니다.만약 보증금을 그대로 두고 월세만 올린다면, 월세는 최대 47만 2,500원(22,500원 인상)까지 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전입신고 자체는 '가능'하지만 임대인과 분쟁이 생기거나 경제적 손실을 볼 위험이 큽니다.1. 전입신고가 가능한 이유주민등록법상 전입신고는 ‘실제로 그곳에서 거주하고 있느냐’가 가장 중요합니다. 건물대장상 용도가 업무용이라고 해도, 실제로 침대나 취사 시설이 갖춰져 있고 거주한다면 주민센터에서 전입신고를 받아주는 것이 원칙이에요.2. 임대인이 ‘전입신고 불가’ 특약을 넣는 이유주로 업무용 오피스텔을 임대하는 임대인은 부가가치세(10%)를 환급받거나, 업무용으로 세금 혜택을 받고 있죠. 그런데 임차인이 전입신고를 하게 되면, 그 오피스텔이 ‘주택’으로 간주되어 임대인에게 불이익이 돌아갑니다.- 환급받은 부가세를 다시 토해내야 할 수 있습니다.- 다주택자가 되어 종부세나 양도소득세 등 세금 부담이 늘어날 수 있죠.3. ‘임차인 책임하에 진행’ 특약의 위험성이미지에서 언급된 "전입신고는 임차인 책임하에 진행"이라는 문구는, 나중에 임대인에게 세금 문제가 생겼을 때 발생한 손해(환급받은 부가세 등)를 임차인에게 청구하겠다는 의미로 보셔도 됩니다. 일종의 압박용 문구죠.■ 꼭 체크해야 할 위험 요소- 보증금 보호(대항력) 문제전입신고를 못 하게 하는 집은 가능한 피하는 게 최선입니다. 전입신고와 확정일자가 없으면, 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 확률이 높아집니다. 특히 사회 초년생에게는 정말 위험할 수 있어요.- 계약 해지 및 손해배상 리스크전입신고를 하면, 임대인이 임차인 책임하의 특약을 이유로이라며 세금 부담에 대한 청구를 할 있습니다. 전입신고가 임차인의 권리인 건 맞지만, 분쟁이 커지면 그 자체가 큰 스트레스가 됩니다. 하지만 소송 자체는 임차인분이 이길 확률이 매우 큽니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 소형·저가주택 무주택 인정 여부1. 민영주택 청약(일반공급)민영주택 일반공급에서는 유주택자라도 특정 조건(소형·저가주택)에 해당하면 무주택자로 간주합니다.- 면적: 전용 60㎡ 이하 (질문자님은 53.35㎡로 기준 충족)- 가액: 수도권의 경우 공시가격 1.6억 원 이하(질문자님은 6,900만 원으로 충족)→ 따라서 민영주택 일반공급 청약에서는 무주택자로 신청할 수 있습니다.2. 공공분양 및 특별공급(신혼부부, 다자녀 등)공공분양(LH, SH 등)이나 특별공급 청약에서는 소형·저가주택 특례가 적용되지 않는 경우가 많아요.- 이런 경우, 해당 아파트를 소유하고 있으면 유주택자에 포함됩니다.3. 공공임대 및 LH 전세임대임대주택 신청 시에는 무주택 세대구성원 요건과 함께 자산 기준도 봅니다.- 질문자님의 경우, 아파트 가액이 낮아 자산 기준(약 3억 4천만 원 이하 등)은 통과할 수 있습니다.- 하지만 기본적으로 주택을 소유하면 임대주택 신청이 제한되는 게 원칙입니다.- 예외적으로 폐가, 멸실, 오래된 단독주택 등에 한해 무주택으로 인정하는 경우가 있지만, 일반 아파트를 갖고 있다면 유주택자로 분류될 가능성이 큽니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.스타트업이나 중소기업들이 정부 지원 사업에 집중하는 건 단순히 자금을 확보하기 위한 것 이상으로 전략적인 가치가 있기 때문입니다.무담보·무이자의 비상환 자금가장 큰 장점은 정부 지원금이 융자처럼 갚아야 하는 돈이 아니라는 점입니다. 일종의 출연금이기 때문에, 초기 자본이 부족한 기업 입장에서는 위험 부담 없이 기술 개발이나 마케팅 등에 쓸 수 있는 중요한 자원이 됩니다.공신력 확보와 '레퍼런스' 구축정부 사업에 선정됐다는 사실 자체만으로도 국가로부터 사업성과 기술력을 인정받았다는 의미가 있습니다. 이는 이후 민간 투자 유치나 대기업과의 협업, 공공기관 납품 등에 있어서 유리하게 작용할 수 있습니다.후속 연계 혜택한 번 선정되면 다른 지원 사업이나 정책자금 대출, 세제 혜택 등으로 이어지는 경우가 많습니다. 또, 전문가 멘토링이나 교육, 네트워킹 등 다양한 인프라 자원도 활용할 수 있어 기업 입장에서는 생존율을 높이는 데 도움이 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 대법원 판례의 원칙 (97나55316 등)대법원은 “별도의 특약이 없는 한, 중개수수료는 임대차계약의 당사자인 임대인과 새로운 임차인이 부담하는 것”을 원칙으로 보고 있습니다. 즉, 기존 임차인은 이미 계약에서 벗어난 당사자이기 때문에, 만기보다 퇴거가 며칠 늦었더라도 중개수수료를 부담할 법적 의무는 없습니다.2. 실무상의 ‘중개수수료 부담’과 ‘위약금’의 관계실제 부동산 거래에서는 임차인이 중개수수료를 부담하는 경우가 드물게 있는데, 이때는 보통 임차인이 계약 기간을 다 채우지 못하고 중도에 퇴거해버려서 임대인에게 예상치 못한 중개 수수료가 발생하는 상황입니다. 이런 경우 임차인에게 일종의 손해배상(위약금)으로 중개보수를 요구하는 관행이 종종 있기는 합니다.3. 위약금 적용이 되지 않는 이유질문자님의 경우, 집주인과 이미 합의하여 계약 만기를 7월로 미뤘으니, 7월에 나가는 것은 약속한 기간을 지키고 정상적으로 퇴거하는 겁니다. 그러니 계약 기간을 어긴 것도 아니고, 중도해지가 아니기 때문에 위약금을 낼 이유가 없습니다. 당연히 위약금이 없다면 중개수수료를 대신 부담할 근거도 없는 셈입니다.4. 결론 및 대응 방법결국, 4월에 나가든 7월에 나가든 임대인은 새 임차인을 구할 때 중개수수료를 부담할 수밖에 없습니다. 부동산에서 ‘절반 부담’을 요구하는 건 단순한 일방적 주장일 뿐, 법적 근거가 없다 할 수 있습니다. 집주인이나 부동산 측에 "합의된 만기 퇴거이기 때문에 위약금 성격의 수수료를 부담할 이유가 없다"는 점을 명확히 전달하시면 됩니다.