답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.토지 51평에 건폐율을 적용해 바닥 면적 31평짜리 빌라를 짓고, 엘리베이터와 계단실 등 공용 공간을 뺀 전용면적이 24평일 때를 기준으로 설명드릴게요.1. 전용면적 24평이란?바닥 면적 31평 중 엘리베이터와 계단실 같은 공용 공간이 약 7평 정도 차지한다고 보면, 실제로 집 안에서 쓸 수 있는 내부 전용면적은 24평 정도입니다. 이는 일반적인 빌라나 다가구 주택에서 공용 공간이 넉넉히 확보된 경우에 해당합니다.2. 아파트 34평형과 비교하기아파트 34평형의 법적 전용면적은 약 25.7평입니다. 그래서 빌라 전용면적 24평은 숫자로만 보면 34평형 아파트보다 약 1.7평 작죠.하지만 실제로 살아보면 차이가 더 크게 느껴질 수 있습니다. 아파트는 보통 발코니를 확장해서 실사용 면적이 30평 넘게 나오는 경우가 많거든요. 빌라 전용 24평은 발코니를 최대한 확장해도, 발코니 확장 없는 아파트 30평대 초반이나, 발코니 확장한 20평대 후반(전용 59㎡ 정도) 아파트와 비슷한 체감 면적이 나올 가능성이 높아요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문자님은 빌라를 매도한 뒤 같은 집에 전세 세입자로 계속 살고 계시고, 앞으로 이사하게 될 때 보상을 받을 수 있는지 궁금하신 상황입니다. 이처럼 보상 대상자가 되는지 판단하려면 다음과 같은 기준을 반드시 확인해야 합니다.1. 주거이전비 지급의 핵심 기준: '공람공고일'재개발 등 정비사업에서 주거이전비 지급 대상 세입자인지 판단하는 가장 중요한 기준이 바로 '정비구역 지정을 위한 공람공고일'입니다.- 공람공고일부터 실제 이주할 때까지 해당 구역에 계속 거주해야 세입자로 인정받을 수 있습니다.- 또, 질문자님처럼 소유자였다가 세입자가 된 경우에는 그 신분 변화가 공람공고일 이전에 일어났는지, 이후에 일어났는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.2. 질문에서 추가로 확인해야 할 사항공유해주신 글에는 아래와 같은 정보가 빠져 있어서, 현재로서는 보상 대상 여부를 명확하게 알기 어렵습니다.- 매도일과 임대차 계약일: 즉, 소유자에서 세입자로 신분이 바뀐 날짜- 정비구역 공람공고일: 해당 지역이 주민 의견을 수렴하기 위해 처음으로 공고된 날짜3. 앞으로 확인하셔야 할 부분질문자님이 보상을 받을 수 있는지 알아보려면, 본인의 '매도 확정일'과 해당 지자체에 공고된 '정비구역 공람공고일' 두 날짜를 반드시 비교해 보아야 합니다.- 만약 매도일이 공람공고일보다 먼저라면, 공고 당시 이미 세입자였던 것이므로 보상 대상이 될 가능성이 있습니다.- 반대로 매도일이 공람공고일 이후라면, 공고 당시에는 소유자였던 것이어서 세입자 기준의 보상 대상이 아닐 수 있습니다.결국, 이 사안은 '공람공고일'과 질문자님의 '매도 시점' 이 두 날짜 중 어느 것이 더 빠른지에 따라 결과가 달라집니다. 본문에 이 날짜들이 명확하게 나오지 않으니, 두 시점을 먼저 확인하는 것이 가장 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.원칙적으로 배우자의 동의 없이 다른 사람 명의로 된 부동산을 마음대로 처분하거나, 명의를 임의로 변경하는 것은 사실상 불가능합니다. 질문하신 상황과 관련된 핵심적인 법률 내용은 다음과 같습니다.- 명의 변경 및 매매의 기본 원칙: 부동산 등기 이전이나 매매 계약을 하려면, 명의자 본인의 인감증명서와 인감도장, 신분증 등이 반드시 필요합니다. 무엇보다 명의자의 진정한 의사가 확인되어야 하죠. 단순히 신분증만 가지고 있다고 해서 적법하게 대리할 수 있는 권한이 있는 것으로 인정되지 않습니다.- 일상가사대리권의 한계: 부부라 하더라도 평소 생계와 관련된 일상적인 일들에만 서로 대리권이 인정됩니다. 그런데 부동산을 처분하거나 담보로 제공하는 행위는 일상가사대리권의 범위에 포함되지 않는다고 대법원 판례가 나와 있습니다. (대법원 93다16369 판결)- 무단 처분의 효력: 만약 서류를 위조해 강제로 명의를 바꾸거나 부동산을 팔았다면, 이런 등기는 '원인 무효'로 볼 수 있습니다. 또한, 형법상 사문서위조 및 행사, 부동산실명법 위반 등으로 처벌받을 수 있습니다.- 예방을 위한 조치: 어머니의 신분증, 인감도장, 등기필증(집문서) 등 중요한 서류는 반드시 안전하게 잘 보관해야 합니다. 타인이 손을 대지 못하도록 꼼꼼하게 관리하는 것이 무엇보다 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 규정1. 관련 법 조항(제6조 제1항)제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절 또는 기존과 다른 조건으로 갱신하겠다는 통지를 하지 않으면, 임대차기간이 끝난 시점에서 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 임차인 역시 임차기간이 끝나기 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않았다면, 마찬가지로 동일한 효과가 발생합니다.2. 질문에 맞춘 날짜 계산법 조항에서 정한 ‘2개월 전’ 기준을 아래와 같이 적용할 수 있습니다.- 계약 만기일: 2026년 4월 26일- 통보 마감시한: 2026년 2월 26일 밤 12시까지- 결론: 집주인과 세입자 모두 해당 날짜까지 별도 의사를 표시하지 않으면, 2026년 4월 27일부터 자동으로 묵시적 갱신이 성립합니다.■ 묵시적 갱신 시 해지권(제6조의2)묵시적으로 갱신된 뒤에 세입자가 계약 해지를 원한다면 아래 규정이 적용됩니다.제6조의2(법정갱신의 경우 계약 해지)① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해제를 통지할 수 있습니다.② 해지는 임대인이 해제 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.즉, 세입자는 묵시적 갱신이 이루어진 후 언제든지 퇴거하겠다고 할 수 있지만, 집주인이 보증금을 마련할 시간을 줄 수 있도록 3개월의 유예기간이 보장됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매매 가능 여부 네, 매도할 수 있습니다. 오피스텔의 소유권과 임대차 위탁계약은 각각 별개의 영역이기 때문에, 집주인은 위탁계약 기간 중이어도 언제든지 다른 사람에게 부동산을 팔 수 있습니다. 우리 민법에서는 소유권 이전이 자유롭게 허용되어 있기 때문입니다.2. 매매 시 주의점과 체크리스트 (1) 위탁계약의 승계 가장 중요한 건 기존에 체결된 임대차 위탁계약을 새 매수인이 그대로 이어받을지 여부입니다.- 만약 매수인이 기존 위탁계약 조건을 모두 받아들인다면, 매도인은 별다른 위약금 없이 소유권을 넘길 수 있습니다.- 반대로 매수인이 위탁계약을 원하지 않는다면, 매도인이 위탁관리업체와 계약을 해지해야 할 수도 있습니다. 이때, 계약서에 명시된 ‘중도 해지’ 조항에 따라 위약금이 발생할 수 있으니 꼭 계약서를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.(2) 위탁업체 통보 계약서에 ‘매매 시 위탁업체에 반드시 통지해야 한다’는 내용이 포함된 경우가 많습니다. 거래를 시작하기 전이나 바로 직후에 위탁업체에 알리고, 행정적인 절차(예: 임대료 입금 계좌 변경 등)에 대해 협의하는 것이 좋습니다.(3) 실입주 목적의 매수자 매수인이 임대수익이 아닌 직접 거주를 목적으로 오피스텔을 사는 경우, 이전 위탁계약을 해지하면서 업체나 현재 거주 중인 임차인과 명도(집 비우기) 문제 등이 발생할 수도 있습니다.정리하면, - 오피스텔의 매매 자체는 자유롭게 가능합니다. - 다만, 위탁업체와의 계약서를 꼭 검토해서 ‘매매 시 중도 해지 위약금’이나 ‘승계와 관련된 조건’이 어떻게 되어 있는지 먼저 확인하시길 권합니다. - 실제 매매 계약서에는 ‘위탁계약 승계 여부’ 관련 특약 사항을 명확하게 적어서 매수인과 합의해 두는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.토지거래허가구역 제도에 따른 주요 규제와 제한 사항을 정리하면 다음과 같습니다.먼저, 토지거래허가구역은 주로 투기성 거래가 많거나 땅값이 가파르게 오르는 지역을 대상으로 지정됩니다. 이 구역에서는 토지나 건물을 사고팔 때 반드시 해당 시장, 군수, 구청장의 사전 허가를 받아야 하죠.1. 매매 거래(소유권 이전) 시 제한 - 실수요자만 거래 가능: 토지를 사려면 반드시 실제로 그 땅을 사용할 사람(실수요자)이어야 합니다. 예를 들어 주택을 살 땐 매수인이 직접 거주해야 하고, 상업용이나 농지라면 스스로 사업하거나 직접 농사를 지어야 하죠. - 일정 기간 실거주 및 이용 의무: 허가 목적에 맞게 최소 기간(주택은 2년, 농업 2년, 축산업·임업은 3년 등) 동안 실제로 사용해야 합니다. 이를 어기면 이행강제금 등 불이익이 따릅니다. - 일정 기준 이상의 면적만 해당: 주거지역이라면 60㎡를 초과하는 등, 지자체마다 정한 면적 기준 이상일 때만 허가가 필요합니다.2. 임대차(전세, 월세 등) 거래 시 제한 - 임대차 계약은 원칙적으로 허가 대상 아님: 일반적으로 전세나 월세 등 임대차 거래는 허가를 받을 필요가 없습니다. - 단, ‘갭투자’는 불가: 매수한 주택을 바로 세놓는 식의 투기성 임대는 허가 요건을 충족하지 않아 불가능합니다. 즉, 새로 주택을 산 사람은 일정 기간은 직접 거주해야만 합니다.3. 규정 위반 시 불이익 - 무효 처리: 허가를 받지 않은 매매계약은 처음부터 효력이 없습니다. - 형사 처벌: 허가 없이 거래하거나, 허가를 부정하게 받으면 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금이 부과될 수 있습니다. - 등기 불가: 허가가 없으면 소유권 이전 등기 자체가 불가능합니다.이처럼 토지거래허가구역에서는 거래 자체뿐 아니라, 이후 사용 목적과 방법까지 엄격하게 관리됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전세가율 역대 최저치, 어떤 의미일까요?전세가율은 집값(매매가격) 대비 전세가격이 어느 정도인지를 보여주는 지표입니다. 최근 이 전세가율이 역대 최저치를 기록한 데에는 크게 두 가지 배경이 있습니다.1. 매매가와 전세가의 격차 확대전세가율이 낮다는 건 매매가가 전세가보다 훨씬 빠른 속도로 오르거나, 혹은 매매가는 그대로인데 전세가는 오히려 떨어지는 상황을 의미합니다. 최근에는 전세 물건이 부족함에도 불구하고, 집값이 자산 가치 상승 기대감으로 급격하게 뛰면서 전세가율이 낮아지는 모습이 나타나고 있습니다.2. 투자 수요(소위 '갭투자')의 진입 장벽 상승전세가율이 내려가면 매매가와 전세가의 차이, 즉 ‘갭’이 벌어집니다. 이 때문에 적은 돈으로 집을 구입하는 갭투자가 예전보다 훨씬 어렵습니다. 또, 전세로 살다가 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들도 그만큼 더 많은 추가 자금이 필요해졌다는 의미이기도 합니다.전세가율, 여전히 중요한가요?질문자님 말씀처럼 전세 물량 자체가 매우 귀해진 요즘, 과거만큼 전세가율이 절대적인 시장 지표로 쓰이지는 않는 것이 사실입니다. 그럼에도 불구하고, 여전히 중요한 역할을 합니다.집값 거품 판별전세가는 실거주 가치를 반영하지만, 매매가는 미래 기대나 투자심리 요소가 더해져 움직입니다. 만약 전세가는 그대로인데 매매가만 치솟았다면, 그만큼 시장에 과열이 있다는 신호로 볼 수 있습니다.집값 하락 시 버팀목 역할평소에는 전세가가 매매가의 하단을 받쳐주지만, 요즘처럼 전세가율이 낮으면 집값이 조정받을 때 버팀목 역할이 약해지는 셈입니다. 즉, 매매가 하락폭이 더 커질 수 있습니다.이제는 월세 시장 중심으로 봐야 할까요?실제로 최근 부동산 시장은 월세 중심으로 빠르게 옮겨가는 흐름을 보이고 있습니다.전세의 월세화금리가 오르고 전세 사기 등 위험에 대한 우려로 임대인과 임차인 모두 월세를 더 선호하고 있습니다.수익률이 집값 판단 기준예전에는 전세가율이 집값을 판단하는 대표 지표였다면, 요즘은 전월세 전환율이나 주택의 보유세 대비 임대수익률이 더 중요한 기준으로 자리 잡았습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.토지거래허가구역(토허제)에서 매매 약정금을 주고받은 뒤 본계약을 체결할 때의 처리 방법에 대해 안내드립니다.1. 원칙적인 처리 방법(약정금 반환 후 재입금)- 토지거래허가구역의 계약은 허가 전까지 효력이 없기 때문에, 허가 전에 주고받은 약정금은 법적인 보호를 받기 어렵습니다.- 지자체나 공인중개사협회에서는 혹시 모를 분쟁을 막기 위해 기존에 받은 약정금을 매수인에게 돌려주고, 허가 후에 정식 계약서를 작성하면서 계약금 전액(100%)을 새로 입금하는 방법을 가장 안전한 기준으로 안내하고 있습니다.- 이렇게 하면 계약 효력 발생 시점이 명확해져서 향후의 법적 문제를 예방할 수 있습니다.2. 현실적인 조율 방안- 만약 매도인이 이미 약정금을 사용해 버렸거나 자금이 없는 상황이라면, 실질적인 자금 흐름을 고려해 상호 협의가 필요할 수 있습니다.- 약정서에 "약정금은 본계약 시 계약금의 일부로 본다"는 내용이 있다면, 남은 60%만 추가로 입금하는 방식으로 합의하는 것도 가능합니다. 다만, 이 방법은 행정기관이 권장하는 표준적인 절차와는 다를 수 있습니다.- 무엇보다 허가권자인 구청이나 관련 기관에서는 허가 전 금전 거래 자체를 부정적으로 볼 수 있으니, 부동산에서 안내하는 가이드에 따라 진행하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.현재 질문하신 상황은 법적으로 아무런 문제가 없는, 아주 일반적인 부동산 거래 관행이니 걱정하지 않으셔도 됩니다.1. 전대차 계약이 아닌 이유전대차는 기존 세입자가 주인처럼 다른 사람에게 다시 집을 빌려주는 경우를 말합니다. 하지만 지금 상황은 임대인이 다음 세입자를 직접 구하려는 과정이에요. 임대인이 직접 부동산에 방문하기 어려우니, 현재 거주 중인 질문자님께 매물 등록이나 집 보여주기 등을 부탁드리는 것뿐입니다. 새로운 계약은 당연히 임대인 명의로 체결됩니다.2. 임대인이 먼 곳에 살 때 자주 나타나는 현상임대인이 해당 부동산 근처가 아닌 외지에 거주할 경우, 직접 방문해서 집을 보여주거나 부동산에 매물을 의뢰하기가 쉽지 않습니다. 그래서 실무적으로는 아래와 같은 방식이 흔히 사용됩니다.현재 거주하는 세입자에게 인근 부동산에 매물을 내달라고 부탁하거나, 세입자가 직접 부동산과 연락해 집 구경 일정을 조율하는 경우가 많습니다. 임대인이 거주지와 떨어져 있기 때문에 자연스럽게 생기는 일입니다.3. 임대인에게 확인해보면 좋은 점그래도 혹시 불안함이 남는다면, 임대인에게 아래와 같은 식으로 확인해두면 한결 안심이 되실 거예요.“부동산에 매물 접수는 마쳤습니다. 제가 임대인님을 대신해 다음 세입자를 구해서 전대차를 하는 게 아니라, 추후에는 임대인님 명의로 정상적인 신규 계약이 진행되는 게 확실한 거죠?”이처럼 명확하게 물어보시면, 마음 놓고 진행하셔도 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문하신 것처럼 등기부에 적힌 면적과 실제 면적이 다를 때는, 제일 먼저 건축물대장을 확인해야 합니다. 부동산 관리에서 권리관계(소유권 등)는 등기부가 기준이 되지만, 건물의 표시(면적, 용도 등)나 물리적 사실은 건축물대장이 원본에 해당합니다.1. 건축물대장을 왜 먼저 봐야 할까요?- 기준 문서: 면적이나 구조 같은 물리적인 사실은 건축물대장이 기본이 됩니다. 등기부에 나오는 면적은 건축물대장 정보를 옮겨놓은 것에 불과합니다.- 불법 건축물 여부 확인: 건축물대장 우측 상단에 노란색 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 꼭 확인해야 합니다. 이런 표시나 정보는 등기부에는 바로 나타나지 않는 경우가 많아서, 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.2. 실제 면적이 더 넓은 이유, 이런 점을 확인하세요- 단순 행정 착오: 만약 등기부와 건축물대장 정보가 다르면서 합법적인 기록 오류라면, 정정 신청으로 바로잡을 수 있습니다.- 불법 증축 사례: 건축물대장에 적힌 면적(29.71㎡)보다 실제 면적(34.77㎡)이 넓다면, 베란다 확장이나 옥상, 공용 부분을 개조해 공간을 늘린 경우가 많습니다. 이런 경우, 불법 증축일 위험성이 큽니다.- 방 개수의 불일치: 건축물대장내 방이 1~2개로 되어 있는데 실제로 3개라면, ‘방 쪼개기’ 식의 불법 개조가 이루어졌을 수 있습니다.3. 이런 집, 구매해도 괜찮을까요?건축물대장을 확인했을 때 위반사항이 있다면 다음과 같은 위험이 따릅니다.- 이행강제금: 단속에 걸리면 원상복구를 할 때까지 매년 과태료가 나옵니다.- 대출 제한: 위반건축물은 은행 대출이 나오지 않기 때문에, 나중에 집을 팔기도 어렵습니다.- 철거 명령: 최악의 경우, 늘어난 방이나 공간을 반드시 철거해야 할 수도 있습니다.4. 결론 및 대처 방법- 정부24 등에서 ‘건축물대장(전유부분)’을 바로 발급받으세요.- 대장상의 면적과 실제 면적이 다르면, 반드시 공인중개사에게 “이 차이가 합법적인지, 위반 기록이 없는지”를 서면으로 확인해달라고 요구하세요.- 위반 건축물이라면, 아무리 공간이 넓고 좋아도 향후 재산권 행사에 제약이 많으니, 매수 결정 전에 반드시 재검토하시기 바랍니다.