부동산 등기부상 면적과 실제 면적이 다르면 어떻게 해야 해요 ?
안녕하세요
저 처음으로 부동산을 구매하려고 합니다
하지만 등기부상 면적이 29.71m2 인데 실제 사용면적이 34.77 m2 이고 5.06m2 차이납니다. ( 실제로 봐도 꽤 큽니다) 이 부동산을 구매해도 됩니까 ?구조는 3 룸입니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 공인중개사님에게 의뢰를 해 볼 필요가 있어 보이고 건축물대장도 함께 검증을 해보시는 것을 추천드립니다.
또한 베란다확장이나 건축 시 서비스면적등이 있었는지 등을 살펴볼 필요가 있다고 사료됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
부동산 첫 매매를 앞두고 공부상 면적과 실사용 면적의 차이로 고민이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 해당 매물은 불법 확장(무단 증축)된 건축물일 가능성이 매우 높으며, 투자 및 실거주 시 발생할 리스크를 명확히 파악한 후 결정하셔야 합니다.
1. 면적 차이의 원인 분석
등기부상 면적(29.71㎡)은 약 9평에 불과합니다. 이 면적에 '3룸' 구조가 나오는 것은 물리적으로 불가능에 가깝습니다. 실제 사용면적(34.77㎡)과의 차이인 5.06㎡(약 1.5평)는 베란다를 무단으로 확장했거나, 공용 부분을 주거 공간으로 전용한 결과일 확률이 큽니다.
2. 구매 시 직면할 핵심 리스크
이행강제금 부과: 구청 단속이나 인근 주민의 신고로 적발될 경우, 원상복구할 때까지 매년 수백만 원의 이행강제금이 부과됩니다.
위반건축물 등재: 건축물대장에 '위반건축물' 표기(노란색)가 뜨면, 향후 전세자금대출이나 주택담보대출이 거절되어 환금성(다시 파는 것)이 매우 떨어집니다.
원상복구 책임: 매수 후 적발되면 전 주인이 확장했더라도 현 소유주인 질문자님이 모든 법적 책임을 지고 철거 및 복구 비용을 부담해야 합니다.
3. 실무적인 판단 기준
만약 이 집을 꼭 사고 싶다면 반드시 건축물대장을 발급받아 '위반건축물' 기재 여부를 확인하십시오. 현재 기재가 없더라도 향후 적발될 소지가 다분합니다. 또한, 매매계약 시 "불법 확장 부분에 대한 모든 법적 책임 및 향후 발생할 이행강제금은 매도인이 책임지거나 가격에 반영한다"는 특약을 넣어야 하나, 실무적으로 임시방편일 뿐 근본적인 해결책은 아닙니다.
정리해드리자면, 9평 등기 면적에 3룸이 나오는 집은 정상적인 물건이 아니므로, 향후 매도 시 어려움을 겪을 가능성이 크다는 점을 반드시 인지하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 조심스럽게 조언드리자면, 해당 매물의 건축물대장상 '용도'가 주택이 아닌 '근린생활시설(상가)'로 되어 있는 것은 아닌지 다시 한번 확인해 보시길 권합니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
질문하신 것처럼 등기부에 적힌 면적과 실제 면적이 다를 때는, 제일 먼저 건축물대장을 확인해야 합니다. 부동산 관리에서 권리관계(소유권 등)는 등기부가 기준이 되지만, 건물의 표시(면적, 용도 등)나 물리적 사실은 건축물대장이 원본에 해당합니다.
1. 건축물대장을 왜 먼저 봐야 할까요?
- 기준 문서: 면적이나 구조 같은 물리적인 사실은 건축물대장이 기본이 됩니다. 등기부에 나오는 면적은 건축물대장 정보를 옮겨놓은 것에 불과합니다.
- 불법 건축물 여부 확인: 건축물대장 우측 상단에 노란색 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 꼭 확인해야 합니다. 이런 표시나 정보는 등기부에는 바로 나타나지 않는 경우가 많아서, 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
2. 실제 면적이 더 넓은 이유, 이런 점을 확인하세요
- 단순 행정 착오: 만약 등기부와 건축물대장 정보가 다르면서 합법적인 기록 오류라면, 정정 신청으로 바로잡을 수 있습니다.
- 불법 증축 사례: 건축물대장에 적힌 면적(29.71㎡)보다 실제 면적(34.77㎡)이 넓다면, 베란다 확장이나 옥상, 공용 부분을 개조해 공간을 늘린 경우가 많습니다. 이런 경우, 불법 증축일 위험성이 큽니다.
- 방 개수의 불일치: 건축물대장내 방이 1~2개로 되어 있는데 실제로 3개라면, ‘방 쪼개기’ 식의 불법 개조가 이루어졌을 수 있습니다.
3. 이런 집, 구매해도 괜찮을까요?
건축물대장을 확인했을 때 위반사항이 있다면 다음과 같은 위험이 따릅니다.
- 이행강제금: 단속에 걸리면 원상복구를 할 때까지 매년 과태료가 나옵니다.
- 대출 제한: 위반건축물은 은행 대출이 나오지 않기 때문에, 나중에 집을 팔기도 어렵습니다.
- 철거 명령: 최악의 경우, 늘어난 방이나 공간을 반드시 철거해야 할 수도 있습니다.
4. 결론 및 대처 방법
- 정부24 등에서 ‘건축물대장(전유부분)’을 바로 발급받으세요.
- 대장상의 면적과 실제 면적이 다르면, 반드시 공인중개사에게 “이 차이가 합법적인지, 위반 기록이 없는지”를 서면으로 확인해달라고 요구하세요.
- 위반 건축물이라면, 아무리 공간이 넓고 좋아도 향후 재산권 행사에 제약이 많으니, 매수 결정 전에 반드시 재검토하시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
아무래도 전용면적과 공급면적에 대한 차이로 보입니다. 등기부상 면적은 표제부에서 보셨다면 전용면적을 나타내며 이는 실제 사용하는 공간을 의미하고, 질문에서 말한 34.7제곱의 경우 건축물대장등에 기재된 혹은 계약서나 확인설명서상 공급면적으로 기재되는 부분으로 보입니다. 공급면적 또는 게약면적은 위 전용면적과 공용면적을 합친 것으로 전용면적보다는 크기 때문에 실제사용면적이라고 기재하신 부분이 공급면적을 나타낸 것으로 보입니다. 정확한 이해가 어려우시면 해당 중개를 한 중개사를 통해 문의하시면 자세히 설명해주실거라 생각됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
실사용 면적이 더 크다면 생활에는 좋지만, 법적 권리는 등기 면적 기준입니다
차이 5.06m² 는 약 17% 정도의 꽤 큰 차이라 문제가 될 수 있습니다
특히, 나중에 매매나 담보대출을 받을 때 등기 면적 기준으로 계산됩니다
건축물대장·관리사무소 확인 후 불법 구조물 여부를 체크하세요
불법 증축이 아니라면 생활에는 문제 없지만, 등기 상 권리는 변함없습니다
가능하면 매수 전 법무사나 공인중개사에게 구조·등기·세금 확인을 하시기 바랍니다
저 처음으로 부동산을 구매하려고 합니다
하지만 등기부상 면적이 29.71m2 인데 실제 사용면적이 34.77 m2 이고 5.06m2 차이납니다. ( 실제로 봐도 꽤 큽니다) 이 부동산을 구매해도 됩니까 ?구조는 3 룸입니다
==> 면적에 차이가 있는 경우 건축물 대장 면적과 비교하여 보시기 바랍니다. 만약 차이가 있다면 무단 증측되었을 가능성이 매우 높은 만큼 현황도면을 가지고 판단이 필요한 사항입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
건축물에 대한 면적은 등기부등본이 아니라 건축물 대장을 확인해보셔야 합니다. (건축물 대장을 기준으로 등기부등본에 기재가 됩니다.) 빌라의 경우 평수는 보통 전용면적에 주거공용면적을 포함하여 계산하긴 하지만 아파트와 달리 공용면적을 정확하게 계산해서 평형을 계산하는 것이 아니라 매매 또는 분양하는 사람이 임의적으로 30평형, 32평형 등 으로 말하는 경우가 대부분이라서 평형이 사실상 의미가 없는 경우가 많으며, 아파트에 비해 많이 부풀려져 있어서 실제 아파트보다 작은 경우가 많습니다. 그리고 최근 빌라는 발코니 확장이 합법화 되었기에 등기평수보다 실평수가 큰 경우도 종종 있습니다. 실면적을 알고싶다면 직접 측정하는 것도 방법입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
등기부보다 실제 면적이 넓은 것은 불법 확장일 가능성이 있으며 큰 위험이 따릅니다. 불법 적발 시 원상복구할 때까지 매년 새 주인이 벌금을 내야 하며 위반건축물로 찍히면 담보대출이 안 나오며 나중에 집을 팔기도 매우 어려우며 최악의 경우 내 돈을 들여 집을 부수고 다시 좁혀야 할 수도 있습니다. 등기부 말고 건축물대장을 떼서 우측 상단에 노란색 [위반건축물]표시가 있는지 확인해 보시고 중개사에게 불법 확장인지 적발 시 누가 책임질 것인지 명확히 묻고 기록을 남겨야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부상 면적과 실제 사용 면적에 차이가 나는 경우 매수자체는 가능합니다.
토지대장, 건축물대장 불일치도 흔한 문제라 크게 걱정하실 필요는 없다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
부동산 등기부상 면적과 실제 사용 면적이 다르다면 이는 일반적으로 공부상 표시와 실제 현황의 불일치로 인하여 발생할 수 있으며 구매시 주의가 필요합니다 구매 전 측량을 통해 실제 면적을 확인하시고 계약서에 명확하게 기재하시는 것이 중요합니다