토허제 약정금과 승인후 계약시 계약금 송금 질의
토허제지역 약정금(계약금 40%) 매도인 송금 후 약정서체결한 다음에 구청 승인이되어 본계약진행예정입니다. 이때 본 계약시 잔여 계약금60%만 입금하면되는지, 기 송부한 계약금 40%를 돌려받고 100%를 입금해야하는지 문의드립니다.
(약정서 상에는 약정금은 계약금 일부로 대체한다는 문구는있는데, 부동산에서는 계약금 40%를 돌려받고 다시 100% 송금해야한다는데 매도인도 갈아타기 매수예정집에 약정금을 걸어 현금이없는 상태입니다)
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역(토허제) 내 거래에서 발생하는 기납부 약정금의 본계약 전환 방식에 대해 실무적인 해결책을 정리해 드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면, 기존 40%를 돌려받고 다시 100%를 입금할 필요 없이, 잔여 60%만 송금하고 전체 금액에 대한 영수증을 처리하는 것이 합리적인 실무 방식입니다.
1. 약정금의 계약금 전환 원리
이미 작성하신 약정서에 "약정금은 본계약의 계약금 일부로 대체한다"는 문구가 있다면, 허가 승인과 동시에 그 돈은 법적으로 계약금의 성격을 갖게 됩니다. 부동산에서 '반환 후 재송금'을 요구하는 이유는 자금 흐름을 명확히 하여 추후 증빙을 단순화하려는 행정 편의적인 목적이 큽니다.
2. 매도인의 현금 부족 시 실무 대안
매도인이 이미 다른 집 계약에 돈을 사용하여 반환이 불가능한 상황이라면, 억지로 돈을 돌려받을 필요가 없습니다. 다음과 같이 처리하십시오.
차액 입금 및 통합 영수증: 본계약 당일 잔여 60% 금액만 매도인에게 입금합니다.
영수증 작성: 매도인으로부터 "기수령한 약정금(40%)과 금일 수령한 잔여금(60%)을 합산한 계약금 전액(100%)을 정히 수령함"이라는 내용의 통합 영수증을 받거나, 본계약서 하단에 해당 내용을 명시하십시오.
3. 부동산의 주장에 대한 대응
부동산이 재입금을 고집한다면 "매도인의 자금 상황상 반환이 불가하니, 약정서의 대체 문구를 근거로 차액 입금 후 전체 영수증을 발행하는 방식으로 진행하겠다"고 확언하십시오. 계좌 이체 내역과 약정서, 본계약서가 연결되면 국세청이나 구청 조사 시에도 자금 흐름 증빙에 아무런 문제가 없습니다.
정리해드리자면, 잔여 60%만 입금하시고 전체 금액이 명시된 계약서와 영수증만 확실히 챙기시면 됩니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 조심스럽게 조언드리자면, 본계약서 작성 시 "본 계약은 202X년 X월 X일 체결된 매매약정서의 효력을 승계하며, 기지급된 약정금은 계약금의 일부로 전환됨"이라는 문구를 특약에 한 줄 더 추가하여 완벽하게 마무리하시길 권합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
토허제의 경우 사전허가 절차로 인해 보통은 허가조건부 계약서를 작성, 허가시에는 그대로 해당 계약서대로 진행이 됩니다. 그리고 허가가 되면 이미 게약금은 계약금으로 대체하고 남은 잔금 60%만 잔금시기에 지급을 하시면 되는게 일반적입니다.
다만 질문자님이 기재한 부분이 내용상 헷갈리게 기재된 듯 보입니다. 지금 말하는 계약금 40%는 아마 전체 매매금액의 계약금 10% 중 4%을 지급한 것으로 이해가 됩니다. 즉 매매가 1억이라면 계약금 10% 인 1000만원중 약정시기에 400만원을 입금하셨다는 의미로 보입니다.
이러한 경우가 맞다면 허가가 되면 정식계약으로써 효력이 발생하기에 나머지 6%금액을 입금하셔야 합니다. 여기서 4%을 다시 돌려받고 10%을 지급하나, 나머지 6%를 지급하나 큰 방법상의 차이만 있을 뿐 결국 계약금 10%전액을 허가이후에 지급하셔야 하는 부분입니다.
토허제지역 약정금(계약금 40%) 매도인 송금 후 약정서체결한 다음에 구청 승인이되어 본계약진행예정입니다. 이때 본 계약시 잔여 계약금60%만 입금하면되는지, 기 송부한 계약금 40%를 돌려받고 100%를 입금해야하는지 문의드립니다.
==> 원칙적으로 전부 돌려받고 다시 입금해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
토허제 지역에서 구청 승인 전 체결하는 약정서(가계약/예약계약)는 승인 후 체결될 본계약을 전제로 한 계약입니다
약정서에 약정금은 본계약 체결 시 계약금의 일부로 본다(대체한다)라는 문구가 있으면
이미 지급한 40%는 기지급 계약금입니다
이미 낸 40% + 추가 60% = 계약금 충족 이 구조가 맞습니다
40% 반환 후 100% 재송금은 의무 아닙니다
매도인 자금 사정 고려 시에도 60% 방식이 정상적입니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
매도인이 현금이 없는 상황이므로 돌려받지 안고 차액만 송금하는 것이 현실적이며 법적으오로 가능합니다. 이미 약정서에 대체 문구가 있은므로 나머지 60%만 보내셔도 됩니다. 본계약서 특약란에 기 지급한 약정금 (금 0원)은 본계약의 계약금 일부로 대체하며 금일 차액(금 0원)을 송금함 이라고 명시하면 증빙이 끝납니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
토지거래허가구역(토허제)에서 매매 약정금을 주고받은 뒤 본계약을 체결할 때의 처리 방법에 대해 안내드립니다.
1. 원칙적인 처리 방법(약정금 반환 후 재입금)
- 토지거래허가구역의 계약은 허가 전까지 효력이 없기 때문에, 허가 전에 주고받은 약정금은 법적인 보호를 받기 어렵습니다.
- 지자체나 공인중개사협회에서는 혹시 모를 분쟁을 막기 위해 기존에 받은 약정금을 매수인에게 돌려주고, 허가 후에 정식 계약서를 작성하면서 계약금 전액(100%)을 새로 입금하는 방법을 가장 안전한 기준으로 안내하고 있습니다.
- 이렇게 하면 계약 효력 발생 시점이 명확해져서 향후의 법적 문제를 예방할 수 있습니다.
2. 현실적인 조율 방안
- 만약 매도인이 이미 약정금을 사용해 버렸거나 자금이 없는 상황이라면, 실질적인 자금 흐름을 고려해 상호 협의가 필요할 수 있습니다.
- 약정서에 "약정금은 본계약 시 계약금의 일부로 본다"는 내용이 있다면, 남은 60%만 추가로 입금하는 방식으로 합의하는 것도 가능합니다. 다만, 이 방법은 행정기관이 권장하는 표준적인 절차와는 다를 수 있습니다.
- 무엇보다 허가권자인 구청이나 관련 기관에서는 허가 전 금전 거래 자체를 부정적으로 볼 수 있으니, 부동산에서 안내하는 가이드에 따라 진행하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
약정금은 계약 체결 전 조건 충족을 위한 선지급 성격으로 약정서에서 계약금으로 대체 되도록 명시하면 별도 반환 없이 본계약 잔액으로 처리됩니다.
약정서 문구가 우선이니 불필요한 송금하지 않으셔도 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
약정서에 약정금은 계약금 일부로 대체한다는 문구가 명시가 되어 있으시다면 구청 승인 후 본 계약 시에는 원칙적으로 이미 보낸 40%를 포함하여 나머지 60%만 보내시는 것이 맞는 방법입니다