답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 전세 잔금일에 송금 한도 때문에 금액을 나누어 입금하는 경우는 실제 현장에서 보통 있는 일이라, 크게 걱정할 필요는 없습니다. 가장 중요한 건 임대인에게 약속된 총액인 3,600만 원이 빠짐없이 전달되는지입니다.이렇게 금액을 나누어 입금해야 할 때는 꼭 전화를 하지 않아도 되고, 간단하게 문자로 알려두는 것만으로도 충분합니다. 오히려 문자로 기록을 남기면 추후 입금 내역을 증명해야 할 일이 생겼을 때 분명한 근거가 될 수 있습니다. 예를 들어, "이체 한도 때문에 1,000만 원씩 세 번, 600만 원 한 번으로 나누어 입금하겠다"는 내용을 미리 임대인에게 문자로 보내면 됩니다.입금할 때에는 반드시 계약서에 적힌 임대인 본인 명의의 계좌로 보내는지 다시 한 번 확인하세요. 또, 각 이체의 확인증(영수증)도 잘 챙겨두시길 바랍니다. 잔금 처리가 모두 끝난 뒤에는 전체 금액이 입금된 것을 임대인도 확인했음을 문자로 받아두거나, 영수증을 받는 것이 나중을 대비해 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.중개사의 제안은 매우 위험하며, 나중에 큰 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 임대차 계약에서 반려동물 금지 조항이 있거나, 집주인이 반려동물 양육을 명확하게 반대했는데도 몰래 키우다가 들키면, 계약 위반으로 인해 계약 해지나 퇴거를 요구받을 수 있습니다. 특히 고양이의 경우 벽지 훼손이나 냄새 등으로 인해, 퇴거할 때 과도하게 원상복구 비용을 청구당할 수도 있습니다.중개사는 계약을 성사시키는 데만 집중해 무책임하게 조언할 수 있고, 문제가 생기면 책임을 지지 않는 경우가 많습니다. 따라서 반려동물을 키우는 사실을 솔직하게 밝히고, 원상복구 관련 특약을 구체적으로 계약서에 작성해 집주인에게 명확한 동의를 받는 것이 가장 안전합니다. 만약 집주인이 끝까지 반대한다면, 계약금을 포기하더라도 계약을 진행하지 않는 것이 오히려 정신적, 경제적 피해를 줄이는 방법입니다. 투명하지 않은 계약은 결국 세입자에게 불리하게 작용할 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제6조에 따르면, 계약 갱신 통지 기간은 임차인에게 불리하게 변경할 수 없는 강행 규정입니다. 그래서 계약서에 3개월 전에 통보해야 한다는 특약이 있더라도, 법에서 정한 2개월보다 임차인에게 불리하다면 그 조항은 효력이 없습니다.그런데 질문자님이 한 달 전에만 통보하셨다면, 법에서 정한 2개월 기한도 지키지 못한 것이 됩니다. 이렇게 되면 특약이 무효인지와는 관계없이, 법정 기한 내에 계약 해지 의사를 밝히지 않아 계약이 자동으로 연장된 것으로 간주됩니다.묵시적으로 갱신된 계약은 이전과 같은 조건으로 2년 연장된 것으로 보지만, 임차인은 언제든지 해지 의사를 통보할 수 있습니다. 이때 해지 통보를 하고 3개월이 지나면 계약이 끝나고, 그 후에는 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.집주인이 2년 동안 반드시 살아야 한다고 주장하더라도, 이를 강제할 만한 명확한 법적 근거는 없습니다. 질문자님은 3개월만 지나면 퇴거가 가능합니다.다만, 해지 통보 시점을 놓친 부분에 대해서는 일부 책임이 있을 수 있으니, 3개월 동안의 월세 부담이 있으나 차기 임차인 중개보수는 집주인 부담입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내에서 아파트를 가족끼리 거래할 때는 절차가 매우 까다롭기 때문에 미리 꼼꼼하게 준비하는 것이 정말 중요합니다. 감정평가를 받고, 매매약정서를 작성한 뒤, 토지거래허가가 나면 본계약을 체결하는 순서는 실거주 목적을 증명하는 데 아주 적합한 과정입니다. 참고로, 감정평가 수수료는 허가 여부와 관계없이 평가를 마치면 지불해야 하는 비용입니다.가족끼리 거래하는 경우라도 실제로 거주할 계획이 분명하고 자금 출처를 명확하게 설명할 수 있다면 허가를 받을 수 있습니다. 하지만 무상 증여를 매매로 위장하거나, 실거주 의사가 명확하지 않으면 허가가 거부될 수 있으니 유의해야 합니다. 네이버 검색을 활용해 토지이용계획서나 주택 추가 취득 사유서를 키워드로 검색해 이미지탭에서 실제 작성 사례를 찾아보면 큰 도움이 될 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.서울 변두리의 원룸 보증금은 보통 500만 원에서 1000만 원 정도이고, 월세는 관리비를 포함해 60만 원에서 70만 원 선이 일반적이에요. 경기도 외곽은 이보다 더 저렴한 편이지만, 역과 가까운 곳은 오히려 서울과 비슷한 시세를 보입니다. 자취를 시작할 때는 보증금뿐만 아니라, 가구·가전 구입 비용과 초기 생활비 등으로 최소 200만 원 정도의 여윳돈도 필요해요.앞으로 성인이 될 때쯤엔 물가가 오를 수 있으니, 현재 시세보다 약간 더 높은 금액을 목표로 저축을 해두는 게 좋아요. 중학생인데도 미리 미래 계획을 세우고 준비하고 있다니 정말 대견하네요. 앞으로도 차근차근 준비한다면 충분히 원하는 독립 생활을 시작할 수 있을 거예요.답변이 도움이 되셨나요?

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.동일한 주소지에서 함께 살며 생계를 꾸리는 가족은 세법상 한 세대로 취급됩니다. 만약 어머니가 2채의 집을 가지고 있고, 본인이 1채를 소유한 상태라면, 함께 거주할 경우 1세대 3주택자가 되는 셈입니다. 현행법상 다주택자가 조정대상지역이 아닌 곳에 있는 주택을 팔 때는 일반 세율이 적용되지만, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없어 시세 차익에 따라 양도소득세 부담이 생깁니다. 세금 부담을 줄이고 싶다면, 매도 전에 세대를 분리하는 방법을 고려할 수 있습니다. 주소지만 바꾸는 것이 아니라 실제로 거주지와 생계를 분리해서 별도의 세대로 인정받아야 합니다. 이처럼 세대가 분리되면 어머니는 1세대 2주택자로 바뀌고, 일시적 2주택 비과세 요건 등을 활용해 세금을 덜 내게 될 수도 있습니다.다만, 세대 분리는 단순히 주민등록상 주소만 바꾼다고 인정되는 것이 아니라, 실제로 생활비와 거주지가 독립적으로 유지되어야 하므로 각별히 신경 써야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.다주택자 양도소득세 중과 유예 조치는 현재 시행 중이지만, 종료 시점을 꼭 확인하셔야 합니다. 이번 유예는 2026년 5월 9일까지로 예정되어 있으며, 최근 발표에 따르면 추가 연장 계획은 없는 것으로 알려졌습니다. 그래서 어머니와 자녀가 함께 거주해 1세대 3주택이 된 경우, 중과세를 피하려면 5월 9일 이전에 잔금 지급이나 소유권 이전 등기를 반드시 마치셔야 합니다.유예 기간 안에 주택을 매도하면 중과세율이 아닌 기본 세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있어 세금 부담이 크게 줄어듭니다. 하지만 이 기한을 넘길 경우, 조정대상지역 내 다주택자에게는 다시 높은 중과세율이 적용됩니다. 세대 분리를 통해 어머니를 2주택자로 만들더라도, 유예 기간이 끝난 후에는 여전히 중과 대상이 될 수 있으니 매도 시점 결정이 무엇보다 중요합니다.잔금 일정을 촉박하게 진행해야 할 수도 있으니, 부동산 거래 시 거래 상대방과 미리 일정을 잘 조율해 불이익을 피할 수 있도록 준비해두는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.만 19세 미만인 미성년자도 자취를 하거나 부동산 계약을 맺는 것이 가능합니다. 하지만 민법상 미성년자는 독자적으로 법률적 행위를 할 수 없기 때문에, 반드시 부모님 등 법정대리인의 동의가 있어야 합니다.보통 계약을 맺을 때는 부모님과 직접 함께 방문하거나, 부모님의 인감증명이 첨부된 위임장을 준비해야 합니다. 만약 법정대리인의 동의 없이 계약을 체결하면 나중에 계약이 취소될 수 있기 때문에, 임대인이나 공인중개사는 동의 여부를 꼼꼼하게 확인하려 할 것입니다.또한, '빠른 년생' 여부와 관계없이 만 나이가 기준이 되니, 계약 전에 반드시 자신의 만 나이를 확인하세요. 가장 수월한 방법은 부모님 명의로 계약을 하고 그 집에 거주하는 것이며, 만약 본인 명의로 계약한다면 전입신고와 확정일자 등 보증금을 보호하기 위한 법적 절차도 부모님의 도움을 받으면서 진행하는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부부가 공동명의로 부동산을 구입할 때는 각자 지분 비율에 맞춰 자신의 계좌에서 직접 대금을 송금하는 것이 가장 바람직합니다. 자금조달계획서를 작성할 때도 본인 명의의 예금액을 적고, 이를 증명하려면 예금잔액증명서를 제출해야 하죠. 이렇게 각자가 직접 입금하면 계획서에 적힌 금액과 실제 자금 흐름이 일치하기 때문에, 자금 출처가 명확하게 드러납니다.만약 한 사람이 본인 계좌에서 전액을 보내면, 배우자 공제 한도인 6억 원 이내라고 하더라도 세무 당국이 증여로 볼 수 있습니다. 불필요한 증여세 논란이나 자금출처조사를 피하려면, 계약금에서 잔금까지 모두 본인 명의 계좌를 사용하는 게 안전합니다.결국 자금조달계획서에 제출하는 서류와 실제 입금 내역이 서로 맞아야 한다는 점이 중요합니다. 지분을 반반씩 나눴다면, 대금도 똑같이 나눠서 각자 입금하는 것이 행정적인 번거로움도 피하고 자금 출처도 투명하게 관리하는 방법입니다.