답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.기존 주택을 처분하는 조건으로 보금자리론 대출이 가능합니다. 보금자리론은 원칙적으로 무주택자나 1주택자를 위한 상품이지만, 질문자님처럼 새 집을 구입하면서 기존 주택을 파는 ‘일시적 2주택자’의 경우에도 일정 기간 안에 기존 주택을 팔겠다는 약정을 맺으면 대출 신청이 가능합니다.다만 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 먼저, 정해진 기한 내에 반드시 기존 주택을 처분해야 합니다. 대출 실행일로부터 보통 2년 안에 집을 팔아야 하며, 이를 지키지 않으면 대출금이 회수되거나 앞으로 대출 이용이 제한될 수 있습니다. 또, 기존의 카카오뱅크 대출과 신규 보금자리론의 대출 한도를 합산해 소득 대비 대출 상환 능력인 DTI 기준을 충족해야 합니다. 연 소득이 4천만 원이라면 대출 가능 금액이 제한될 수 있으니, 미리 확인해 보시는 게 좋습니다. 마지막으로, 현재 거주 중인 주택을 어떻게 정리할지 구체적인 계획을 세우고, 한국주택금융공사 홈페이지나 상담을 통해 정확한 대출 한도도 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 가계약은 집주인이 직접 참석하지 않아도 얼마든지 진행할 수 있습니다. 보통 가계약은 정식 계약서를 작성하기 전에 매수 의사를 분명히 하고, 우선권을 확보하기 위해 선금을 먼저 보내는 절차입니다. 집주인이 해외에 있거나 현장에 나오기 어려운 상황이라도, 중개인을 통해서 충분히 처리할 수 있습니다.다만, 안전하게 거래를 진행하려면 몇 가지 꼭 확인해야 할 점이 있습니다. 먼저 집주인과 직접 통화해 매매나 임대 의사가 확실한지 확인하고, 가계약금의 금액과 잔금 지급일 등 주요 조건도 미리 협의하는 것이 좋습니다. 가계약금은 반드시 등기부등본에 적힌 소유주 명의의 계좌로 직접 송금해야 하며, 집주인의 신분증 사본도 확인하는 것이 안전합니다.만약 중개인이 대리로 계약을 진행한다면, 집주인에게서 권한을 위임받았다는 사실을 확인할 수 있는 문자 메시지나 관련 증거 자료를 남겨두는 것이 좋습니다. 그리고 가계약 역시 법적으로 효력이 생길 수 있으니, 혹시 계약이 파기될 경우에 대비해 해약금 처리 기준에 관한 내용을 미리 문자로 받아두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.부동산 가계약을 안전하게 진행하려면 몇 가지 핵심 조건을 반드시 확인해야 합니다. 집주인이 자리에 없을 때도 중개인을 통해 가계약을 맺게 된다면 다음 사항들을 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다.먼저, 거래하려는 부동산의 정확한 주소와 동·호수를 꼭 명시해야 합니다. 또 총 매매 대금이나 보증금 금액도 분명히 해야 하고, 가계약금이 아닌 정식 계약금의 전체 금액이 얼마인지도 확정해 두는 것이 좋습니다. 중도금과 잔금을 언제, 얼마씩 지급할지 구체적으로 정하는 것도 중요합니다. 그리고 정식 계약서 작성 예정일을 정확히 정해 두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.무엇보다 중요한 부분은 계약이 파기됐을 때 가계약금을 돌려줄지, 아니면 해약금으로 처리해 몰수하거나 두 배로 물어주는 등 별도의 약정을 남기는 것입니다. 이런 내용들은 집주인에게 직접 문자로 확인받거나, 중개인을 통해 전달받으셔야 나중에 문제가 생겼을 때 법적으로 보호받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.먼저, 보증금을 조기에 돌려받는 것은 집주인의 의무가 아니어서, 반드시 서로 협의가 필요합니다. 월세를 모두 냈더라도, 집주인이 아직 새 세입자를 구하지 못했거나 자금 사정이 어렵다면 충분히 거절할 수 있습니다. 이럴 땐 집주인에게 정중하게 부탁드리되, 확답을 받기 전까지는 서둘러 짐을 빼거나 준비하진 않는 게 좋겠습니다.특히 주의하실 점은 주소 이전과 짐을 빼는 시기입니다. 아직 보증금을 돌려받기 전이라면, 대항력과 우선변제권을 지키기 위해 주민등록 주소와 집에 대한 점유를 유지하셔야 합니다. 짐을 다 빼고 주소까지 옮긴다면, 법적으로 보호받기 어려워질 수도 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.누수 수리 후 매도를 계획하고 계시군요. 하자담보책임은 민법상 아주 중요한 부분이기 때문에, 특약 사항을 신중하게 고민하시는 모습이 정말 현명합니다.먼저, 누수 수리 사실을 매수인에게 솔직하게 알리는 것이 가장 중요합니다. 수리 내역서나 영수증 같은 증빙 자료를 준비해서, 해당 부위가 제대로 보수됐음을 설명해 주세요. 특약에는 어떤 부분을 수리했는지 명확히 적고, 만약 추후 같은 문제(예를 들어 누수)가 다시 발생한다면, 그 책임 범위를 어떻게 할지 분명히 정하는 경우가 많습니다.혹시 매수인이 이런 특약을 꺼린다면, 수리 업체에서 받은 AS 보증서를 넘겨주는 방법도 있습니다. 일정 기간 무상 수리가 가능하다면, 매수인도 한결 안심할 수 있을 거예요.그리고 경우에 따라서는 수리 비용이나 앞으로 생길 수 있는 위험 부담을 매매 가격에 반영해서 조정하는 방식도 협상에 도움이 됩니다. 대부분의 매수인은 누수 이력을 숨기려고 하기보다, 솔직히 밝히고 대안을 제시해 주는 매도인을 더 신뢰하니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 공인중개사와 잘 상의해서 매수인도 받아들일 수 있는 합리적인 문구로 계약서를 작성하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.잔금 전에 인테리어 공사를 진행하면 매도인에게 예상치 못한 부담이 생길 수 있습니다. 아직 소유권이 넘어가지 않은 상황에서 공사 중 화재나 파손 같은 사고가 일어나면, 책임이 누구에게 있는지 불분명해지는 데다, 만약 매수인이 중간에 계약을 해제한다면 원상복구를 둘러싼 갈등이 커질 수 있기 때문입니다.이런 위험을 줄이려면, 확약서를 꼼꼼하게 작성하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 확약서에는 공사 중 발생할 수 있는 모든 민사·형사 책임과 화재, 시설 파손에 대한 손해배상을 매수인이 전적으로 부담한다는 내용을 명확히 적어야 합니다. 또 계약이 해제될 경우, 매수인이 자신의 비용으로 즉시 원상복구를 해야 한다는 조항도 꼭 넣으셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.월세 계약을 진행할 때 공인중개사가 신분증 사진을 요청하는 일은 흔히 있는 절차입니다. 부동산 계약에서는 무엇보다도 당사자의 신원을 제대로 확인하는 것이 가장 중요하거든요.중개사는 계약서에 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호 등 인적 사항을 정확하게 기재해야 합니다. 요즘에는 비대면으로 미리 계약서를 작성하거나, 확정일자 신고나 전월세 신고를 중개사가 대신 처리해주는 경우도 많아졌죠. 그래서 신분증 사진을 먼저 받아두려는 경우가 예전보다 더 많아진 겁니다.혹시 개인정보 유출이 걱정된다면 신분증 사진 위에 수성매직으로 '부동산 계약용' 등 용도를 적어서 보내는 것이 도움이 됩니다. 또, 중개사의 명함이나 사업자등록증을 미리 받아보고, 신뢰할 수 있는 곳인지 확인하는 것도 좋은 방법이에요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 세금은 세목마다 기준이 조금씩 다릅니다. 재산세나 종합부동산세처럼 보유하고 있는 부동산에 부과되는 세금의 경우, 정부가 매년 발표하는 공시지가를 기준으로 삼습니다. 이때 과세표준은 공시지가에서 일정 비율을 곱하는 식으로 산출하죠.반면에 취득세나 양도소득세처럼 부동산 거래와 관련된 세금은 실제 거래 금액, 즉 실거래가를 기준으로 합니다. 이때는 매매가격에서 필요경비 등을 빼고 남은 금액이 과세표준이 됩니다.공시지가는 국가가 정하는 기본 가격이고, 과세표준은 이 기초 가격에 비율을 적용하거나 일정 비용을 제외해 세금을 매기는 데 쓰이는 최종 금액이라고 이해하시면 됩니다.그래서 모든 부동산 세금이 공시지가만을 기준으로 하는 것은 아니고, 상황에 따라 실거래가가 적용되기도 합니다. 결국 납부해야 하는 세금 종류에 따라 어떤 기준이 적용되는지 먼저 확인하고, 그에 맞는 기준값으로 과세표준을 계산해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.로또 복권은 실제 종이에 인쇄된 번호가 당첨되어야 상금을 받을 수 있습니다. 만약 전문업체에서 받은 번호가 진짜 복권으로 발행되지 않았다면, 당첨금을 요구할 법적인 근거가 없습니다. 이번에 발행 과정에서 기계 오류로 중복 인쇄가 일어나 2등 번호가 누락된 것은 정말 안타까운 일입니다. 물론 복권 판매점의 실수 여부를 따져볼 수는 있지만, 직접 5천만 원의 상금을 받기는 현실적으로 거의 불가능하다고 봐야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.대지권등록부는 등기 신청을 위해 꼭 준비해야 하는 필수 서류입니다.아파트는 건물과 토지가 하나로 묶여서 거래되는 집합건물입니다. 그래서 등기를 신청할 때는 건물 정보를 담은 건축물대장과 함께, 해당 호수가 소유한 토지 지분을 증명하는 대지권등록부가 반드시 필요합니다.대부분의 경우, 토지대장을 발급받을 때 대지권등록부도 함께 출력할 수 있습니다. 무인발급기나 정부24를 이용하신다면, 대지권등록부 포함 항목을 꼭 선택해서 준비하세요.그리고 건축물대장도 전유부분이 표시된 것으로 발급받아야 하며, 모든 서류는 주민등록번호가 모두 표기된 상태로 준비하시는 것이 원칙입니다. 대출 없이 직접 진행하시는 경우, 혹시라도 서류가 누락되거나 오타가 있지 않은지 꼼꼼하게 확인한 뒤 제출하시길 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공매 절차에서는 낙찰자가 잔금을 내지 않았다고 해서 제3자가 갑자기 나타나 대신 낙찰 대금을 내고 소유권을 가져가는 일은 법적으로 불가능합니다. 공매는 정해진 법적 절차대로 진행되기 때문에, 낙찰자와 자산관리공사 사이에 제3자가 임의로 개입할 수 없습니다.만약 기존 낙찰자가 정해진 기간 내에 잔금을 내지 못하면 그 낙찰은 무효가 되고, 다시 공매 절차가 시작됩니다. 이때 제3자가 소유권을 얻으려면 새로운 공매 입찰에 참여해 낙찰을 받아야만 합니다.또한, 현재 살고 있는 집의 소유권이 완전히 이전되지도 않았는데 퇴거를 요구받는 경우라면, 법적인 근거가 충분하지 않습니다. 낙찰자가 잔금을 모두 내고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 비로소 정식 소유자가 됩니다.따라서 제3자가 대금을 대신 내겠다고 주장한다고 해서 걱정하실 필요 없으며, 공매 상황을 공식적으로 확인하면서 차분하게 대응하시면 됩니다.