답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 하방 압력의 강도: '역자산 효과'와 'DSR의 족쇄'최근 가계부채가 국내총생산(GDP)의 100%에 거의 육박하면서, 그동안 부채가 자산 가격을 끌어올리던 선순환 구조가 사실상 끊어졌습니다. 그래서 요즘 부동산 시장의 하방 압력은 과거보다 훨씬 뚜렷하고, 체감적으로도 강하게 다가옵니다.첫 번째로, 소비가 줄면서 나타나는 역자산 효과가 있습니다. 한국은행에 따르면, 가계부채가 과도하게 늘어나면 해마다 민간 소비가 위축되고, 그 여파로 경기 전반이 침체됩니다. 부동산 수요 역시 이런 흐름에서 자유롭지 않죠.두 번째는 대출 규제, 특히 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 강화입니다. 소득이 크게 늘지 않는 상황에서 대출 한도마저 줄어들면, 빚을 갚기 위해 어쩔 수 없이 부동산 등 자산을 내놓는 사람들이 많아집니다. 만약 금리 인하가 기대만큼 빠르게 이뤄지지 않는다면, 대출에 의존하던 가계의 실질 소득은 오히려 뒷걸음질치며 시장에 더 큰 하방 압력으로 작용할 수밖에 없습니다.2. 급매물 쏟아질 시점: 2026년 상반기 vs. 하반기시장에서 급매물이 늘기 시작하는 시점은 단순히 '빚이 많아질 때'가 아니라, '이자나 원금 상환이 도저히 버거워지는 순간'입니다.- 2026년 상반기: 전세가격 하락, 임계 가구의 항복 이 때쯤이면 전세 가격 하락이나 전세보증금 반환 부담을 이기기 어려운 다주택자들이 매물을 내놓을 확률이 큽니다. 특히 2026년 5월 무렵에는 양도소득세 등 각종 세금 혜택이나 정책 시한과 맞물리면서, 이른바 '탈출 매물'이 집중적으로 나올 가능성도 거론됩니다.- 2026년 하반기: 금리 인하 기대의 배신 미국과 한국이 기준금리를 내린다고 해도, 은행에서 실제 적용하는 금리가 충분히 낮아지지 않는다면, 기대에 찬물을 끼얹는 실망 매물이 시장을 흔들 수 있습니다. 즉, '금리만 떨어지면 팔겠다'며 버티던 대기 매도자들이 기대와 달리 상황이 나아지지 않자 하나둘 내놓기 시작하는 시점이 될 수 있죠.3. 시장의 변수: 공급 부족과 지역 양극화하지만 전국적으로 급매물이 쏟아질 것이라고 단정하긴 어렵습니다. 특히 2026년은 서울을 중심으로 신규 입주 물량 부족, 이른바 '공급 쇼크'가 예고되어 있습니다. 신축 아파트 공급이 턱없이 부족한 서울 등 인기 지역은 전세가격이 매매가격을 받쳐주며, 부채 압력이 있더라도 하락폭이 제한될 수 있습니다. 반면, 공급이 많거나 일자리 문제가 심각한 수도권 외곽과 지방은 부채 부담이 직격탄이 되어, 초양극화 현상이 더 심해질 수밖에 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.첫째, '무갭' 매물에 대한 위험입니다. 최근 매매가는 1억 6,510만 원인데 보증금이 1억 6,500만 원(A조건)이라면, 사실상 집주인은 자기 돈 10만 원만 들여 집을 산 셈이죠. 집값이 조금만 내려가도 보증금을 온전히 돌려받기 어렵기 때문에, '깡통전세'가 될 가능성이 거의 확실하다고 볼 수 있습니다. B조건도 마찬가지로, 매매가 대비 보증금 비율이 86%에 이르러 결코 안전하다고 보기 어렵습니다.둘째, '보증보험 일부 가입'에 숨겨진 위험입니다. 임대사업자가 일부 금액만 보증보험에 가입했다는 건, 법에서 정한 최소 금액만 보장된다는 의미입니다. 만약 문제가 생기면 보험사에서 그 가입한 금액만큼만 보장해줄 뿐, 나머지는 돌려받지 못할 수 있다는 겁니다. 중개인이 "불안하면 본인이 보증보험을 추가로 가입하라"고 말하는 것도 현재 상태로는 전액이 보호되지 않는다는 뜻이고, 보증금이 매매가에 너무 바짝 붙어 있으면 보험사에서 추가 가입 자체를 거절하는 경우도 꽤 흔합니다.셋째, 주변 시세와 실제 거래가의 차이입니다. 주변 빌라 시세가 3~4억 원대라고 해도, 이 매물의 직전 실거래가가 1억 6,510만 원이라면 금융기관이나 법원은 이 금액을 기준으로 실제 가치를 판단합니다. 시세가 높다는 말만 듣고 안심하는 건 위험할 수 있다는 점 꼭 기억하셔야 합니다.결론적으로,이 매물은 전형적인 위험 매물의 특징을 모두 갖추고 있습니다. 근저당이 없어서 1순위 임차인이 된다 해도, 경매에 넘어가 낙찰가가 보증금보다 낮으면 돈을 다 돌려받지 못할 수도 있습니다. 가능하다면 이런 계약은 피하는 게 제일 좋고, 만약 꼭 진행해야 한다면 보증금 전액에 대해 보증보험 가입이 실제로 가능한지 보험사에 직접 확인하고 확답을 받은 뒤에 결정하셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계약서 특약 해석 계약서에는 "임차인은 청소 또한 입실 시 상태로 깨끗이 하기로 한다"고 명시되어 있습니다. 이 문구가 가장 중요합니다. - 입실 시 상태가 기준: 질문자님께서 집에 처음 들어갔을 때 방이 지저분했다는 점(붉은 물때, 창문 오염 등)은 중요한 포인트입니다. 원칙적으로, '처음 들어온 상태'만큼 정리해두면 의무를 다하는 셈입니다. - 청소비 15만 원의 조건: 계약서에는 "청소가 필요할 경우"에만 청소비를 지급한다고 되어 있습니다. 만약 현재 방 상태가 새 세입자가 칭찬할 정도로 깨끗하다면, 더 이상 청소가 필요한 상황이라고 보기 어려워요.2. 효과적인 대응 방법(증거 준비)집주인에게 논리적으로 대응하려면 자료를 잘 챙겨두는 것이 좋습니다. - 입주 당시 사진: 이게 가장 강력한 증거입니다. '"입주 당시 이렇게 더러웠는데 나는 내 돈 들여서 에어컨까지 청소하고 훨씬 더 깨끗이 해놨다"'는 점을 보여줄 수 있습니다. - 에어컨 청소 영수증: 청소 업체를 직접 불러서 비용을 지불했다면, 관리 의무를 충분히 이행했다는 증거가 됩니다. - 새 세입자의 확인: 가능하다면 "방이 깨끗했다"는 새 세입자의 말이나 확인 메시지도 도움이 됩니다.3. 부동산 중개사의 역할 부동산에 연락하는 것도 좋은 선택입니다. - 중재 요청하기: 공인중개사는 계약이 원만하게 마무리될 수 있도록 어느 정도 책임을 집니다. 집주인이 계속 강경하다면, "계약서 특약대로라면, 입실 때보다 깨끗하게 해뒀으니 청소비 전액을 다 받는 건 부당하다. 중재를 좀 해달라"고 요청해보세요. ■ 제안 15만 원 전액 부담은 충분히 억울하실 만한 상황입니다. 특히 직접 에어컨까지 청소하셨다면 더더욱 그렇죠. - 협상안 제시: "제가 입주할 때 직접 청소도 하고 돈도 썼으니, 청소비를 면제해주거나 최소한 실비(예: 5만 원) 정도로 조정하자"고 합의안을 제안할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매물 급증과 가격 하락보유세 3%를 적용할 경우, 시가 10억 원 아파트라면 연간 3,000만 원이라는 상당한 세금을 내야 합니다. - 소득이 부족한 은퇴자나 무리하게 대출받아 집을 산 투자자들은 결국 버티지 못하고 집을 급히 내놓을 가능성이 높습니다. - 새로 내놓는 매물이 쏟아지면, 매수자들은 오히려 관망세로 돌아설 수밖에 없어 거래가 끊기고, 집값은 자연스럽게 큰 폭으로 하락할 수 있습니다.2. '똘똘한 한 채' 선호 현상 강화와 부작용거주 목적으로 집을 소유하는 사람과, 투자·임대 목적으로 집을 가진 사람 간의 세 부담 차이가 커지면서 시장 구조에도 변화가 생깁니다. - 비거주 주택을 처분하고, 오히려 거주할 지역의 더 좋은 집으로 옮겨가려는 움직임이 확산될 수 있습니다. 이 과정에서 특정 지역의 실거주 주택 가격은 오히려 급등할 수 있죠. - 세금을 피하려고 눈속임 전입 등 각종 편법이 늘어날 우려도 큽니다.3. 임대차 시장의 불안정집주인들은 늘어난 세금을 세입자에게 전가하려 할 가능성이 높습니다. - 월세 전환이 빨라지고, 월세 금액이 크게 오를 수 있습니다. - 한편, 신규 투자자가 줄어들면 민간 임대주택 공급이 위축돼 중장기적으로 임대료 상승 압력까지 더해질 수 있습니다.4. 지방 부동산 시장 불안서울에 살면서 지방에 집 한 채를 가진 사람들은 세 부담 때문에 지방 부동산 먼저 매도에 나설 가능성이 높습니다. - 지방 부동산, 특히 미래 가치가 낮게 평가되는 지역부터 매물이 쏟아지면서 수도권-지방 간 양극화도 더욱 심해질 수 있습니다.참고로, 현재 알려진 '보유세 3%'는 질문자님 말씀대로 허위 정보일 가능성이 높습니다. 우리나라 조세 체계상 1주택자에게 이처럼 높은 세율을 적용하는 것은 조세 저항이나 위헌 논란이 커 쉽게 현실화되기 어렵기 때문입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 소득 5,000만 원 초과 시 영향 버팀목 전세자금대출은 연장할 때마다 소득을 다시 확인합니다. 만약 연장 시점에 소득이 5,000만 원을 넘었다고 해도 대출 연장이 바로 거절되지는 않으니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다만 2025년 이후부터는 지침이 더 강화돼서, 기준 소득을 초과하면 기존보다 금리가 불리하게 바뀔 수 있습니다. 예를 들어, 원래 받던 우대 금리가 없어지거나 연 0.3% 정도 금리가 더 붙을 수 있습니다. 즉, 대출은 이어지더라도 이자가 다소 오를 수 있다는 점을 염두에 두셔야 해요.2. 신규 대출(신용대출 등) 보유 시 영향 이미 전세대출을 받고 ‘금액을 늘리지 않고’ 기간만 연장하는 경우라면, 그 사이 새로 생긴 신용대출이 연장에 직접적으로 영향을 주지는 않습니다. 2026년 현재 가계부채 관리 차원에서 DSR 심사가 더 엄격해졌지만, 기존 대출의 단순 연장에는 신규 대출 심사처럼 엄격하게 DSR이 적용되지 않습니다. 연체만 없으면 단순 연장 과정에서 신용대출 보유로 인해 거절되는 일은 드뭅니다. 다만, 추가 대출 때문에 신용점수가 크게 떨어졌다면 은행에서 추가 설명이나 자료를 요구할 수도 있습니다.3. 연장 시 꼭 확인할 점과 유의사항 연장하면서 반드시 챙겨야 할 조건도 있습니다. 먼저, 대출 기간 중에 세대원 모두가 계속 무주택을 유지했는지 꼭 확인하셔야 해요. 만약 주택을 취득했다면 연장은 어렵습니다. 그리고 2026년 기준으로 순자산이 3억 4,500만 원을 넘으면 연장이 거절되거나 금리가 크게 올라갈 수 있으니, 소득뿐 아니라 자산 관리에도 신경 써야 합니다. 마지막으로, 버팀목 대출은 연장할 때마다 남은 대출금의 10%는 반드시 갚아야 돼요. 만약 이 금액을 상환하지 못하면 0.1~0.2% 정도의 금리가 추가로 붙을 수 있습니다.결론적으로, 소득이 오르거나 신규 대출이 있다고 해도 대출 연장이 아예 불가능해지는 건 아니니 지나치게 걱정하지는 않으셔도 됩니다. 다만, 앞으로 금리나 대출 조건이 불리해질 수 있으니 어느 정도 대비는 해 두시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 무엇이 문제가 되나요?버팀목 대출처럼 정부 지원 상품은 대출 기간 동안 해당 집에 전입돼 있어야 한다는 것이 기본 조건이에요. 주소를 잠깐이라도 빼면, 은행에서는 실거주 위반이나 '대출금 즉시 상환 사유'로 판단할 수 있습니다.2. 예상 가능한 시나리오- 긍정적인 경우 (연장 승인): - 전출 기간이 짧고, 지금은 이미 재전입이 끝난 상태라면 이를 참작해줄 수 있습니다. - 만약 보증금 반환 등 불가피한 사정이 명확하게 설명된다면, 연장 심사를 통과할 가능성도 있어요.- 아쉬운 경우 (연장 거절 또는 조건부 승인): - 심사를 엄격하게 하는 담당자를 만난다면, 중간에 대항력이 끊긴 점을 문제 삼아 연장 자체가 거절될 수 있습니다. - 혹은 이번 한 번만 조건부로 넘어가고 앞으로 유사한 일이 없도록 주의를 주는 선에서 마무리될 수도 있습니다.3. 대처 방법 및 준비할 점- 상황 설명 자료 준비: '잠깐 주소를 옮겼다'는 말보다는, 이전 집 보증금 반환 때문에 어쩔 수 없었다는 점을 보여주는 자료(이전 집 계약서, 보증금 입금 내역 등)를 함께 제출하는 게 좋습니다.- 실거주 강조: 현재 다시 전입해서 실제로 거주하는 사실도 잘 설명하세요.- 은행과의 소통: 이미 심사가 진행 중이라면, 담당자에게 최대한 정중하게 현재 상황과 이유를 설명드리고, '실수였지만 이미 다 해결됐다'는 점을 어필하는 것도 중요합니다.결국, 전출 기간이 짧고 지금은 재전입이 완료된 상황이라 희망을 완전히 버릴 필요는 없을 것 같아요. 다만, 은행 지점의 심사 기준이나 담당자 시각에 따라 결과가 다를 수 있으니 어떻게든 마음이 불안할 수밖에 없는 부분입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임대주택, 제대로 알기임대주택은 대표적으로 LH, SH 같은 공공기관이나 민간 건설사에서 무주택자들에게 공급합니다. 시세보다 훨씬 저렴하게(보통 60~95% 수준) 살 수 있고, 이사를 자주 걱정하지 않아도 오랜 기간(최대 10~30년) 거주할 수 있다는 게 가장 큰 장점입니다.2. 임대주택, 뭐가 어떻게 다를까?실제로 많이 접하는 임대주택 유형은 아래 세 가지로 나눌 수 있습니다.- 행복주택·청년임대주택 지하철역 가까운 곳이나 직장, 학교 주변 등 좋은 입지에 위치합니다. 사회초년생이나 신혼부부가 임대료 부담을 줄여 종잣돈을 마련할 때 특히 인기 있습니다.- 국민임대·영구임대 소득이 낮은 서민들이 저렴한 임대료로 오랜 기간 안정적으로 거주할 수 있도록 도와줍니다.- 장기전세주택 전세 보증금만 있으면 월세 없이 거주할 수 있어, 매달 지출이 부담스러운 분들에게 알맞은 선택입니다.3. 임대주택 ‘구입’, 어떻게 가능한가요?임대주택을 ‘구입’한다고 할 때는, 보통 ‘분양전환 임대주택’을 말합니다. 처음에는 임대로 시작하지만, 정해진 기간(5년 또는 10년 등)이 지나면 그 집에 살던 사람이 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 얻습니다. 덕분에 미리 살아보고 결정할 수 있고, 내 집 마련으로 연결될 수 있어 실수요자들에게 실질적인 방법이 됩니다.4. 임대주택 신청 전 필수 체크리스트- 신청 자격 무주택자는 필수이며, 가구의 월평균 소득, 자산(자동차 가격 포함) 기준이 있으니 모집공고마다 꼼꼼히 확인해야 합니다.- 청약저축 대부분의 공공임대주택에서는 청약저축 가입 여부가 당첨 확률을 크게 좌우합니다.- 공고 확인 LH 청약플러스, 마이홈 포털 등에서 원하는 지역의 공고가 뜨는지 자주 확인하는 습관이 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계약서를 꼭 다시 작성해야 할까요?월세가 4만 원 오르는 등 계약 조건이 바뀌었다면 서류로 증거를 남겨두는 것이 안전합니다. 만약 조건 변화 없이 기존 계약만 그대로 연장한다면 굳이 새로 쓰지 않아도 되지만, 이번처럼 보증금이나 월세가 달라지는 경우에는 새로운 합의 내용을 명확하게 기록해두는 게 좋습니다.2. 계약서 대신 사용할 수 있는 방법공인중개사를 통해 정식으로 계약서를 다시 작성하는 것이 번거롭거나 비용이 부담된다면, 아래 방법들도 법적 효력이 있습니다.- 기존 계약서에 특약을 추가할 수 있습니다. 예를 들어, 기존 계약서 여백이나 뒷면에 “202X년 X월 X일부터 월세를 114만 원으로 올려 연장하기로 합의함”이라고 적고, 집주인분과 질문자님 모두 직접 서명(날인)하면 주고받은 합의의 증거가 됩니다.- 문자로 의사를 명확히 남겨두는 것도 좋습니다. 예를 들어 "오늘 말씀드린 대로 2월 24일 만기 이후에 월세를 4만 원 올린 114만 원으로 입금드릴게요. 맞으시죠?”처럼 문자를 보내고, 답을 받아두시면 됩니다.- 합의한 금액을 정확히 송금한 내역 역시 합의 사실을 입증하는 자료가 될 수 있습니다.3. 주의할 점 (대항력 및 우선변제권)월세만 올릴 경우, 이미 받아둔 확정일자와 대항력은 그대로 유지됩니다. 그래서 확정일자를 새로 받을 필요는 없어요. 하지만 나중에 보증금까지 올린다면, 계약서를 새로 작성하고 추가 금액에 대해 다시 확정일자를 받아야 혹시 모를 상황에 대비할 수 있습니다.정리하면, 새 계약서를 작성하지 않아도 큰 문제가 생길 가능성은 낮지만, 혹시 모를 상황(집주인 변경, 금액 관련 분쟁 등)에 대비해서 문자나 기존 계약서에 메모하는 식으로 증거는 꼭 남겨두시길 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. '무주택자' 요건 미충족 근로자퇴직급여 보장법 시행령 제2조 제1항에 따르면, 퇴직금 중간정산을 받으려면 무주택자인 근로자가 본인 명의로 주택을 구입할 때여야 합니다. 질문자님처럼 형과 공동으로 주택 지분을 5대 5로 소유한 경우, 고용노동부 행정해석상 지분을 가진 사람도 '유주택자'로 판단합니다. 즉, 이미 집을 일부라도 소유하고 있기 때문에 '무주택자'라는 조건을 충족하지 못하는 것입니다.2. '지분 확대'는 주택 구입에 구입에 해당하지 않음 기존에 주택 지분을 보유하고 있는 사람이 나머지 지분을 추가로 매입하더라도, 이 경우는 '새로운 주택 구입'이 아니라 '기존 주택의 지분을 늘리는 것'으로 봅니다. 퇴직금 중간정산 제도는 무주택 근로자의 주거 마련만을 예외적으로 허용하는 제도이기 때문에, 이미 주택을 소유하고 있는 사람이 지분만 추가로 매입하는 경우에는 해당하지 않는다는 점이 원칙입니다.3. 실무상 판단 회사 퇴직금 담당 부서는 고용노동부의 가이드라인을 엄격하게 따릅니다. 중간정산 신청 시에는 '지방세 세목별 과세증명서' 등 공식 서류로 무주택 여부를 확인하는데, 질문자님의 경우 현재 보유한 주택에 대한 재산세 납부 내역 등이 확인되어 중간정산 승인이 거부될 가능성이 높습니다.정리하면, 이미 주택 지분을 소유하고 계시기 때문에 형의 지분을 매입하기 위한 자금 용도로는 퇴직금 중간정산이 불가능합니다.대안으로, 퇴직금 중간정산은 어렵지만, 적립된 퇴직연금(DC형 등)이 있다면 이를 담보로 한 담보대출이 가능한지 회사나 금융기관에 확인해 보시는 방법이 현실적일 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 새로운 세입자 구하기 (가장 흔한 방법)대부분의 경우, 집주인(임대인)과 협의해 본인이 직접 새로운 세입자를 구한 뒤 나가게 됩니다. - 복비(중개수수료)는 원래 집주인이 내야 하지만, 임차인이 개인 사정으로 중도 해지하는 상황에서는 임차인이 내는 것이 관례입니다. - 보증금은 새로 들어오는 세입자가 지급하는 것으로 기존 임차인에게 돌려주는 방식이 흔합니다.2. 이미 ‘묵시적 갱신’ 상태라면?2년 계약이 끝난 뒤 자동 갱신된 상태라면, 임차인이 해지 의사를 밝히고 3개월만 지나면 계약이 종료됩니다. 이 경우엔 복비 부담도 원칙적으로 임대인 쪽입니다.