역대급 가계부채 수치가 향후 1~2년 내 부동산 매매 가격에 미칠 하방 아벽의 강도는 어느정도일까요?

Question

가계부채가 임계치가 도달했다는 뉴스가 연일 보도되고 있습니다. 과거 사례를 보면 부채가 늘어나면 자산 가격도 함께 상승했지만 현재는 대출 규제와 고금리가 맞물려 있습니다. 만약 가계부채 다이어트가 경제적으로 일어난다면 부동산 시장에 급매물이 쏟아지는 시점이 언제쯤 올까요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가계부채가 임계치에 도달했다는 뉴스가 나오는데 경제가 발전 함에 따라 부채가 늘어나는 것은 당연합니다.

하지만 위와 같은 뉴스로 예상을 해본다면 대출 규제와 고금리가 겹치면 급매물은 26년도 하반기에 나올 것 같은 예상을 해봅니다.

무주택 실수요자라면 하반기 매수 타이밍을 노려보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대부분의 전문가들이 보는 중립적인 시점은 2026~2027년경에 시장 심리의 변곡점이 올 수 있다는 의견입니다

이유는 규제 효과가 서서히 누적되고, 금리와 부채 부담이 시간이 지날수록 실수요에 더 큰 영향을 주기 때문입니다

물론 이는 변수가 많아 확정적이지 않습니다

다시 말해, 당장 몇 개월 내 급락형 조정이 오는 것은 확률이 낮고,오히려 2026~2027년에 걸쳐 점진적인 조정 또는 거래가 위축 되면 가격이 안정 되어서 하락의 흐름을 보일 것으로 전망된다고 합니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

개인적인 의견이지만 현 정부의 기조상 다주택자들에 대한 규제가 심화 되고 있습니다.

양도소득세 중과 유예를 폐지를 하고 지방선거 이후 보유세를 인상을 할 것으로 사료 되면 최근 다주택자들에 대한 대출연장까지 막아서 규제를 강하게 하겠다는 의지가 보여 지므로 올 하반기 부터 그러한 매물들이 다소 출현하지 않을까 사료됩니다. 즉 정부의 규제 강도에 따라서 매물 출현 시점이 결정이 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

고금리와 대출규제로 인해 예전처럼 빚내서 집을 사는 수요가 사라졌습니다. 이는 매매가를 끌어올릴 힘을 완전히 뺏는 강력한 하방 요인입니다. 다만 소득에 맞춰 대출받은 사람들이 많아 아직은 투매보다는 거래 절벽 속에 버티는 양상입니다. 급매물이 쏟아지는 시점은 단순히 금리가 높을 때보다 실직이나 소득감소가 본격화될 때 급매물이 나옵니다. 고금리 누적 효과가 가계의 저축을 바닥내는 2026년 하반기~2027년 초가 변곡점이 될 가능성이 높습니다. 결론적으로 가계부채는 집값을 내리는 확실한 하방 압력입니다. 하지만 급격한 폭락보다는 거래 없이 서서히 떨어지는 흐름이 이어질 것이며 진짜 급매물은 고용 지표가 나빠지는 시점에 집중될 것입니다.

Answer 5

안녕하세요. 공인중개사입니다.

가계부채가 높고 규제가 강하면 거래량이 줄고 급매가 늘 수 있어 하방 압력은 커질 수 있습니다. 급매가 쏟아지는 시점은 금리 재상승, 소득 둔화, 대출 만기·DSR 강화, 전세보증금 반환 압박 같은 트리거가 겹칠 때가 많아, 향후 1~2년은 금리·규제 강도·전세시장 스트레스를 같이 보셔야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

1. 하방 압력의 강도: '역자산 효과'와 'DSR의 족쇄'

최근 가계부채가 국내총생산(GDP)의 100%에 거의 육박하면서, 그동안 부채가 자산 가격을 끌어올리던 선순환 구조가 사실상 끊어졌습니다. 그래서 요즘 부동산 시장의 하방 압력은 과거보다 훨씬 뚜렷하고, 체감적으로도 강하게 다가옵니다.

첫 번째로, 소비가 줄면서 나타나는 역자산 효과가 있습니다. 한국은행에 따르면, 가계부채가 과도하게 늘어나면 해마다 민간 소비가 위축되고, 그 여파로 경기 전반이 침체됩니다. 부동산 수요 역시 이런 흐름에서 자유롭지 않죠.

두 번째는 대출 규제, 특히 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 강화입니다. 소득이 크게 늘지 않는 상황에서 대출 한도마저 줄어들면, 빚을 갚기 위해 어쩔 수 없이 부동산 등 자산을 내놓는 사람들이 많아집니다. 만약 금리 인하가 기대만큼 빠르게 이뤄지지 않는다면, 대출에 의존하던 가계의 실질 소득은 오히려 뒷걸음질치며 시장에 더 큰 하방 압력으로 작용할 수밖에 없습니다.

2. 급매물 쏟아질 시점: 2026년 상반기 vs. 하반기

시장에서 급매물이 늘기 시작하는 시점은 단순히 '빚이 많아질 때'가 아니라, '이자나 원금 상환이 도저히 버거워지는 순간'입니다.

- 2026년 상반기: 전세가격 하락, 임계 가구의 항복

이 때쯤이면 전세 가격 하락이나 전세보증금 반환 부담을 이기기 어려운 다주택자들이 매물을 내놓을 확률이 큽니다. 특히 2026년 5월 무렵에는 양도소득세 등 각종 세금 혜택이나 정책 시한과 맞물리면서, 이른바 '탈출 매물'이 집중적으로 나올 가능성도 거론됩니다.

- 2026년 하반기: 금리 인하 기대의 배신

미국과 한국이 기준금리를 내린다고 해도, 은행에서 실제 적용하는 금리가 충분히 낮아지지 않는다면, 기대에 찬물을 끼얹는 실망 매물이 시장을 흔들 수 있습니다. 즉, '금리만 떨어지면 팔겠다'며 버티던 대기 매도자들이 기대와 달리 상황이 나아지지 않자 하나둘 내놓기 시작하는 시점이 될 수 있죠.

3. 시장의 변수: 공급 부족과 지역 양극화

하지만 전국적으로 급매물이 쏟아질 것이라고 단정하긴 어렵습니다. 특히 2026년은 서울을 중심으로 신규 입주 물량 부족, 이른바 '공급 쇼크'가 예고되어 있습니다. 신축 아파트 공급이 턱없이 부족한 서울 등 인기 지역은 전세가격이 매매가격을 받쳐주며, 부채 압력이 있더라도 하락폭이 제한될 수 있습니다. 반면, 공급이 많거나 일자리 문제가 심각한 수도권 외곽과 지방은 부채 부담이 직격탄이 되어, 초양극화 현상이 더 심해질 수밖에 없습니다.