경제
빌라반전세 보증보험일부 가입? 문제없을까요
• 최근 매매가: 1억 6,510만 원 (25년 8월/10월 실거래 기준) 집주인이 친척에게 매매하였다고 합니다
주몀 빌라 시세는3-4억이된다고 합니다
• 특이사항: 임대사업자 매물 (민간임대주택 등록됨),
대출(근저당)은 없음
[고민 중인 조건]
1. A조건: 보증금 1억 6,500만 원 / 월세 32,000원
2. B조건: 보증금 1억 4,200만 원 / 월세 120,000원
[질문 내용]
동일한 매물인데 보증금 조건만 달라서 고민 중입니다.
그런데 등기부를 보니 최근 매매가가 1억 6,510만 원이더라고요.
A조건(1억 6,500만)으로 들어가면 매매가랑 보증금이 딱 10만 원 차이 납니다. 완전한 '무갭'인데, 등기부에 융자가 없다고 해도 나중에 집값이 조금만 떨어지면 보증금을 못 돌려받는 '깡통전세'가 될까 봐 너무 무섭습니다.
그나마 B조건(1억 4,200만)이 보증금이 낮아서 조금 더 안전할까요? 아니면 매매가 자체가 보증금이랑 너무 붙어 있는 이런 집은 아예 피하는 게 상책일까요?
중개사님은 임대사업자라 보증보험 가입이 의무라 안전하다고만 하시는데, 요즘 워낙 세상이 흉흉해서 고수님들의 객관적인 조언을 듣고 싶습니다.
전액보증 보험은 가입이 안됙ㅎ 일부만 되고 나머지는 근저당이 없어서1순위가되서 문제는 없다고 하는데
불안하면 제가 추가로 차액에 대해 신청 하면된다고 하는데 괜찮을까요?
5개의 답변이 있어요!
임대인이 주임사인 경우 임차인과 계약후 보증금은 보증보험 가입대상이고 이를 이행하지 못한다면 보증금 반환
또는 보증금 조정을 해야 하는 의무가 발생됩니다. 따라서 이러한 경우 보증보험 가입 가능한여부는 "공시가격 * 126%"를 곱해서 확인도 가능한 만큼 이 방법을 사용하여 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
빌라의 경우 시세를 정확하게 파악하는 것이 우선으로 사료됩니다. 호가의 경우 높게 형성이 되더라도 실거래가 및 최악의 경우 경매로 넘어가게 될 경우 낙찰가액등도 정도를 알아 볼 필요가 있어 보입니다. 또한 임대인의 체납이나 재산상황등도 중요한 지표가 될 수 있습니다. 전세보증보험 추가 가입이 가능할 경우는 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다. 그나마 B조건이 좀 더 낫지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
일단 친척에게 매매 했다는 부분도 석연치 않고 주변 빌라 시세가 3~4억 된다고 하더라도 입지나 빌라 상태에서 따라 가격 차이가 날 수 있습니다. 임대 계약 후 빌라 가격이 떨어질 수도 있고요.
위험한 물건이라 생각되지는 않지만 석연치 않은 점이 있다면 다른 매물을 알아보는 것이 좋을 듯 합니다.
매매 가격과 보증금이 붙어 있어 추후 분쟁 및 경매 발생 시 불리한 위치에 놓이는 것은 사실입니다.
임대인에게 매매가 대비 보증금을 낮게 재설정 해달라고 요청하시고 거절한다면 다른 매물을 알아보는 것이 정신 건강에 좋다 생각됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대사업자 집이면 일부보증도 들긴합니다
그런데 본인들이 불안해서 직접 100%보증보험에 가입을 하기도 합니다
100%가 들어진다면 질문자님이 들고 계약을 하셔도 됩니다
부동산과 그런 협의를 해보고 진행을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
첫째, '무갭' 매물에 대한 위험입니다. 최근 매매가는 1억 6,510만 원인데 보증금이 1억 6,500만 원(A조건)이라면, 사실상 집주인은 자기 돈 10만 원만 들여 집을 산 셈이죠. 집값이 조금만 내려가도 보증금을 온전히 돌려받기 어렵기 때문에, '깡통전세'가 될 가능성이 거의 확실하다고 볼 수 있습니다. B조건도 마찬가지로, 매매가 대비 보증금 비율이 86%에 이르러 결코 안전하다고 보기 어렵습니다.
둘째, '보증보험 일부 가입'에 숨겨진 위험입니다. 임대사업자가 일부 금액만 보증보험에 가입했다는 건, 법에서 정한 최소 금액만 보장된다는 의미입니다. 만약 문제가 생기면 보험사에서 그 가입한 금액만큼만 보장해줄 뿐, 나머지는 돌려받지 못할 수 있다는 겁니다. 중개인이 "불안하면 본인이 보증보험을 추가로 가입하라"고 말하는 것도 현재 상태로는 전액이 보호되지 않는다는 뜻이고, 보증금이 매매가에 너무 바짝 붙어 있으면 보험사에서 추가 가입 자체를 거절하는 경우도 꽤 흔합니다.
셋째, 주변 시세와 실제 거래가의 차이입니다. 주변 빌라 시세가 3~4억 원대라고 해도, 이 매물의 직전 실거래가가 1억 6,510만 원이라면 금융기관이나 법원은 이 금액을 기준으로 실제 가치를 판단합니다. 시세가 높다는 말만 듣고 안심하는 건 위험할 수 있다는 점 꼭 기억하셔야 합니다.
결론적으로,
이 매물은 전형적인 위험 매물의 특징을 모두 갖추고 있습니다. 근저당이 없어서 1순위 임차인이 된다 해도, 경매에 넘어가 낙찰가가 보증금보다 낮으면 돈을 다 돌려받지 못할 수도 있습니다. 가능하다면 이런 계약은 피하는 게 제일 좋고, 만약 꼭 진행해야 한다면 보증금 전액에 대해 보증보험 가입이 실제로 가능한지 보험사에 직접 확인하고 확답을 받은 뒤에 결정하셔야 합니다.