답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 건축법에 따른 용도 변경 (건축법 제19조)주택을 근린생활시설(상가 등)로 바꾸는 것은 건축법상 '시설군' 변경에 해당합니다.- 용도 변경 신고: 단독주택이나 공동주택(8번 시설군)을 제1종 또는 제2종 근린생활시설(7번 시설군)로 바꿀 때 관할 시·군·구청에 용도 변경 신고를 해야 합니다.- 부분 용도 변경: 건물 전체가 아니라 일부 공간만 구분해서 근린생활시설로 용도 변경하는 것도 가능하니, 꼭 건물 전체를 바꿀 필요는 없습니다.2. 노인복지법상 시설 기준 (노인복지법 시행규칙 제29조)요양보호센터(방문요양 등)를 설치하려면 해당 공간의 건축물 용도가 사업에 맞아야 합니다.- 적합 용도: 반드시 건축물대장에 제1종/제2종 근린생활시설이나 노유자시설로 등록되어 있어야 하며, 그냥 주택인 경우에는 설치 신고가 반려됩니다.- 면적 규정: 최근 기준(2026년)으로 재가노인복지시설 사무실은 전용 16.5㎡(약 5평) 이상 확보해야 인정됩니다.- 공간 독립: 주거 공간과 센터 사무실이 벽 등으로 명확히 구분돼야 하고, 통신설비·사무기기도 갖춰야 합니다.3. 필수 체크 - 주차장법: 주택을 상가로 바꿀 때 늘어난 면적만큼 주차공간이 더 필요할 수 있으니 미리 확인하세요.- 소방법: 용도가 상가로 바뀌면 소방시설(소화기, 화재경보기 등) 설치 기준이 까다로워집니다.- 장애인 편의시설: 시설 규모나 지자체 규정에 따라 경사로 등 장애인 편의시설 설치가 필요할 수 있으니 사전에 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 2025~2026년 농지이용실태조사 일정 농지이용실태조사는 매년 정기적으로 진행되며, 대부분 지방자치단체에서 하반기(9월~11월)에 집중적으로 실시합니다. - 조사 시기: 보통 9월 1일부터 11월 30일까지입니다. 실제로 김제시, 경기도, 서귀포시 등 여러 지자체가 11월 말까지 조사를 끝냅니다. - 조사 내용: 현장에 나가 농사를 실제로 짓고 있는지, 불법 임대는 없는지, 휴경 중인지 직접 확인합니다. 2. 상속 농지의 소유 및 경작 의무질문자님이 상속받은 농지는 약 3,025평(10,000㎡) 이하이기 때문에, 직접 농사를 짓지 않아도 소유 자체가 불법은 아닙니다. - 대법원 판결에 따르면, 상속받은 1만㎡ 미만 농지는 자경(직접 경작)을 하지 않아도 처분 의무가 생기지 않으니 걱정하지 않으셔도 됩니다. (대법원 2019.2.14. 선고 2017두65357) - 다만, 2021년 농지법 개정 이후로 자경하지 않으면서 정당한 사유 없이 농지를 방치하거나, 불법 임대를 한 경우엔 처분 명령 대상이 될 수 있다는 점이 더 강조되고 있습니다. 3. 처분명령과 이행강제금(과태료) 만약 농지를 방치해 처분명령을 받았는데도 그대로 둘 경우, 생각보다 큰 금액의 이행강제금이 부과됩니다. - 금액: 해당 농지의 공시지가 혹은 감정평가액 중 더 높은 금액의 25%가 매년 과태료로 나옵니다. - 부과 절차: 실태조사 → 처분의무 통지(1년) → 처분명령(6개월) → 이행강제금 부과4. 가장 안전한 방법: 농지은행 ‘임대수탁’ 부동산에서 쉽게 팔리지 않는 상황이라면, 과태료 위험 없이 합법적으로 소유를 인정받는 방법입니다. - 혜택: 한국농어촌공사 농지은행에 임대수탁을 하면 직접 농사를 짓지 않아도 적법한 소유로 인정받을 수 있고, 실태조사 대상에서도 제외됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 이삿짐 보관 및 도배 당일 진행도배와 이사가 같은 날 이루어진다면, 이삿짐을 집 안에 바로 들여놓기는 현실적으로 어렵습니다. - 도배 작업은 벽면에 풀을 바르고 벽지를 붙여야 해서 넉넉한 공간이 꼭 필요합니다. 짐이 있으면 작업 속도가 느려질 뿐만 아니라, 벽지가 마르기 전에 짐을 옮기다 보면 벽지가 찢어지거나 더러워질 가능성도 큽니다. - 해결 방법으로, 도배 업체와 미리 상의해서 거실 중앙에 짐을 모으는 ‘보양 작업’을 하고 진행할 수도 있지만, 이 경우 추가 비용이 들거나 작업자가 거절하기도 해요. - 가장 깔끔한 방법은 ‘이사짐 보관 서비스(컨테이너 보관)’를 이용하거나, 도배가 끝난 다음 날 입주하는 쪽으로 일정을 조정하는 것입니다.2. 숙박비 등 금전 지원 가능 여부임대인(집주인)이나 이전 세입자에게 숙박비를 요구하기는 어렵습니다. - 도배나 수리는 임대인의 배려(혹은 계약 조건)에 해당하고, 입주 청소 등으로 생기는 대기 시간 역시 일반적으로 이사 과정의 한 부분으로 여겨집니다. - 만약 임대인이 약속한 수리 기간이 크게 지연돼 실제 입주가 어려워진 상황이 된다면, 그때는 협의를 요청해볼 수 있겠지만, 본인의 편의를 위한 2~3일 숙박비 정도는 직접 부담하는 게 보통입니다.3. 잔금일 지정 거부 가능 여부아직 가계약 상태라면 잔금일은 서로 합의하는 게 원칙이에요. 무조건 상대방 요구를 따를 필요는 없습니다. - 지금 세입자가 만기보다 8일 일찍 나가려고 하는 건, 보통 다음 집 잔금 등 ‘돈의 흐름’ 때문인 경우가 많습니다. - 따라서 기존 집 계약 만기와 자금 일정에 맞춰 “나는 내 만기에 맞춰 잔금을 치르겠다”고 분명히 이야기하셔도 괜찮습니다. - 만약 상대방 요청대로 8일 먼저 잔금을 치른다면, 그만큼 8일치 대출 이자 등 추가 비용이나 손해가 발생할 수 있습니다. ✔️이럴 때는 “잔금일을 앞당기는 대신 도배 기간 중 숙박비나 이사 비용 일부 지원을 해달라”고 협상하실 명분이 충분합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 토지 매매와 농작물의 소유 관계(법률상)부동산, 특히 토지 거래를 할 때 밭에 심어진 농작물의 소유권 문제에서 '포전매매'라는 개념이 중요하게 등장합니다.* 원칙적으로 땅을 팔면 위에 있는 나무나 건축물도 함께 넘어가지만, 농작물은 예외가 되는 경우가 많아요.* 만약 토지 소유주가 땅을 팔기 전에 이미 상인과 '포전매매(밭떼기)' 계약을 맺었다면, 땅의 소유권이 바뀌더라도 밭에 심어진 농작물은 여전히 상인의 것이 됩니다.* 이런 경우 땅을 산 사람(매수인)은 농작물이 수확될 때까지 그 토지를 자유롭게 쓸 수 없을 수도 있습니다. 그래서 부동산 거래를 하실 때 이 부분을 꼭 확인하는 것이 중요해요. 2. 부동산 투자·분양 분야에서의 비유적 사용드물긴 하지만, 부동산 분양 시장에서도 '선분양'이나 '미등기 전매'와 같은 개념을 설명할 때 이 용어를 비유적으로 쓰는 경우가 있습니다.* 건물이 완공되기 전에(마치 농작물이 아직 자라는 중일 때처럼) 미리 권리를 사고파는 점이 농산물의 '밭떼기'와 비슷해서 나온 표현입니다.* 다만, 이런 경우에는 공식적인 부동산 용어이기보다는, 거래 특성을 이해하기 쉽게 설명하려고 드는 비유적인 말에 가깝습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 블록별 아파트 공급 및 계획먼저, 민간분양 아파트부터 살펴보면 다음과 같습니다.- A1 블록(힐스테이트 첨단센트럴): 1,520세대 규모의 대단지로, 84㎡ 단일 평형으로 구성되어 있습니다. 2023년에 분양을 마쳤고 첨단3지구 내 첫 번째로 분양된 단지입니다.- A2 블록(첨단3지구 제일풍경채): 총 1,845세대로 지구 내 가장 큰 단지입니다. 59㎡, 84㎡ 중심의 중소형 평형 위주이고, 2023년 분양이 완료되었습니다.- A5 블록(첨단3지구 제일풍경채): 584세대로, 116㎡·131㎡ 등 대형 평형 위주의 고급 단지입니다. 이곳도 2023년 분양을 끝냈습니다.공공임대와 기타 블록에 대해서는 다음과 같습니다.- A3 블록: 행복주택 등 장기공공임대가 중심입니다. 세대 수나 모집 시기는 아직 확정되지 않았고 추후 결정될 예정입니다.- A4 블록(선택형 공공임대): 1,030세대 규모로, 6년을 거주한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있는 임대주택입니다. 2025년 설계공모를 시작해서, 2026년 이후 본격 추진될 계획입니다.- L1 블록: 통합공공임대주택으로 계획되어 있지만, 주택 수급 상황에 따라 일정이 조정될 수 있습니다.2. 연도별 추진 일정- 2023년(공급 개시): A1, A2, A5 블록 중심으로 민간분양이 집중적으로 이뤄졌고, 분양가 상한제 덕분에 완판됐습니다.- 2024~2025년(인프라 구축): 부지 조성과 도로망 연결 등 인프라가 구축되고, A4 블록 공공임대사업의 설계공모가 시작됩니다.- 2026년(입주 및 추가 모집): 민간분양 단지(A1, A2, A5)의 입주가 하반기부터 차례로 시작됩니다. 또, A4 블록 임대주택의 입주자 모집공고도 비슷한 시기에 나올 가능성이 높습니다.- 2027년 이후: 공공임대주택이 순차적으로 완공되고, AI 집적단지나 국립심뇌혈관연구소 등 주요 기관 입주가 이뤄지면서 신도시로서 모습을 갖추게 됩니다.3. 핵심 내용 한눈에 보기첨단3지구는 'AI 중심의 직주근접 신도시'라는 점이 가장 큰 특징입니다.1. 실거주 이점: 민간분양 아파트는 이미 모두 분양이 끝났지만, 2026년 입주가 시작될 때 전매 제한 해제나 임대 수요 증가를 기대할 수 있습니다.2. 공공임대의 장점: A4 블록 같은 선택형 임대주택은 초기 자금이 부족한 무주택자에게 유리합니다. 6년 동안 거주해보고, 집을 분양받을지 결정할 수 있어 부담이 적습니다.3. 교통환경 개선: 빛고을대로 등 주요 연결도로가 완공되면 광주 도심까지 접근이 훨씬 쉬워집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 신용대출이 있어도 전세대출이 가능한 이유 신용대출이 있더라도 전세대출을 받을 수 있습니다. 다만, 대출 한도에는 두 가지 중요한 요소가 영향을 줄 수 있습니다.- DSR(총부채원리금상환비율) 영향 이미 신용대출로 인해 매달 상환하는 원금과 이자가 많다면, 은행에서는 추가 대출을 감당할 여력이 부족하다고 판단해 전세대출 한도를 낮출 수 있습니다.- 대출의 순서 이미 신용대출이 있다면, 은행 상담을 통해 현 상태에서 전세대출이 얼마나 가능한지 미리 가심사를 받아보시는 게 안전합니다.2. HUG 든든전세주택질문하신 '든든전세주택'은 2026년에도 무주택자들에게 가장 인기 있는 주거 지원 사업입니다.- 자격 조건 소득이나 자산 기준 없이 '무주택 세대구성원'이라면 누구나 신청 가능합니다.- 보증금 수준 주변 시세의 90% 이하로 보증금이 책정되고, HUG가 전세금 반환 보증을 해주기 때문에 전세사기에 대한 걱정이 없습니다.- 거주 기간 입주 후에는 최대 8년까지 거주할 수 있어, 8월 만기 이후에도 오랫동안 안정적으로 살 수 있는 점이 큰 장점입니다.3. 보증금이 부족할 때의 해결책 든든전세주택에 당첨됐지만, 기존 월세 자금만으로 보증금이 부족하다면 다음과 같은 대출을 우선 고려할 수 있습니다.- 버팀목 전세자금대출 저소득층이나 청년을 위한 저금리 정부 지원 대출입니다. 든든전세주택의 임대인은 공공기관(HUG)이라 심사 승인이 어렵지 않은 편입니다.- HUG 안심전세대출 버팀목 대출 자격이 안 될 경우, 시중은행에서 받을 수 있는 대출입니다. 보증금의 80~90%까지 대출이 가능하며, 보증보험도 자동으로 가입됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매수자의 총구: “내 계약금은 목숨줄이다”질문자님은 현재 ‘대출 불가 시 환불’이라는 요구 조건을 들이밀고 계십니다.- 이유: 대출이 나오지 않으면 잔금을 낼 수 없고, 자연히 몇 천만 원에 달하는 계약금이라는 귀중한 자산을 고스란히 잃게 되기 때문이죠.- 심리: “내 돈을 지키기 위한 최소한의 안전장치(방패)를 달라는 건데, 이게 그렇게 무리한 요구일까?”라는 생각이 드실 겁니다.2. 매도자의 방패: “내 시간도 소중한 자산이다”반면, 매도자는 “안 팔면 그만”이라는 든든한 방패를 들고 나옵니다.- 이유: 만약 한 달쯤 지나 매수자가 “대출이 안 나왔으니 돈을 돌려달라”고 한다면, 그 사이 집값이 내렸거나 다른 매도기회를 놓칠 수 있죠.3. 중개사: 빠른 합의를 바라는 중재자중개사는 거래가 원만히 마무리되어야 ‘수수료’라는 보상을 받을 수 있으니, 대체로 매수자의 강력한 요구사항(특약)을 빼는 쪽으로 설득하는 경우가 많습니다. “이런 특약은 전례가 없다”는 말도 일종의 압박 전술이죠.■ 이 전쟁에서 승리(=계약)를 위한 전략무작정 서로 맞서기만 해선 협상이 깨질 수 있습니다. 때론 ‘전술적 후퇴’가 필요합니다.- 휴전협정(위약금 조정): “대출이 안 나오면 계약금 전체를 몰수당하는 건 부담스럽다. 대신 위약금 명목으로 200만 원 정도는 양보할 수 있다. 내 계약금을 모두 잃는 일만은 막아달라”고 제안해볼 수 있습니다.- 정보 공개(신뢰 강화): “내 신용등급과 소득을 증명할 수 있다. 대출이 정말 안 나올 확률은 거의 없지만, 만약에 대비해 특약을 넣고 싶은 것뿐”이라고 밝히면 진정성이 전달될 수 있습니다.■ 최후의 수단: 은행 사전 심사(가심사)특약이 아무리 해도 받아들여지지 않는다면, 계약금을 넣기 전에 꼭 해당 아파트 주소로 은행 대출 상담사에게 가심사를 받아보세요. 단순히 "연봉이 이것밖에 안 되는데 대출이 가능할까요?"라고 묻는 것보다, "이 아파트에 입주하려고 하는데 대출이 실제로 나올 수 있나요?"라고 구체적으로 질문해야 정확한 답을 받을 수 있습니다.결론적으로,이처럼 팽팽한 대치 상황은 아주 흔한 이해관계 충돌일입니다. 질문자님의 요구가 지나치다고 볼 수는 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.중도금이 지급된 이후에는 매도인이 계약금을 두 배로 돌려준다고 해서 혼자서 계약을 일방적으로 취소할 수 없습니다.그 이유는, 우리 민법과 법원 판례에서 중도금 지급을 ‘이행의 착수’로 보기 때문인데요. 이 부분을 조금 더 쉽게 정리해드릴게요.1. 중도금 이후 계약 파기가 안 되는 이유민법 제565조에 따르면, 계약 당사자 중 한쪽이 ‘이행에 착수’하기 전까지만 계약금 배액배상 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 ‘중도금 지급’이 바로 대표적인 이행의 착수에 해당합니다.중도금 지급 전: 매도인은 계약금의 두 배만 돌려주면, 상대방 동의 없이도 계약에서 빠져나올 수 있습니다. 중도금 지급 후: 이때부턴 계약이 한 번 굳어진 셈입니다. 이제는 매수인이나 매도인 모두 마음대로 계약을 끊을 수 없고, 상대방 동의나 특별한 사유가 필요합니다.2. 예외적으로 계약을 끝낼 수 있는 경우그래도 중도금을 냈는데도 계약이 해제되는 경우도 있습니다. 아래와 같이 일정한 사정이 있을 때는 예외가 인정됩니다.합의 해제: 매도인과 매수인이 서로 이야기가 잘 통해서, 계약을 정리하기로 합의한 경우 채무불이행: 예를 들어 매수인이 잔금을 제때 내지 않는 등 계약상 의무를 어긴 경우 약정 해제: 계약서에 ‘중도금 후에도 xx 사유가 생기면 계약을 해제할 수 있다’는 내용이 명확하게 들어간 경우 3. 매도인이 억지로 거래를 거부하는 상황이라면?집값이 오르는 시기에는 간혹 매도인이 중도금을 받은 뒤 “돈 돌려줄 테니 그냥 계약을 없던 일로 하자”며 등기이전을 미루는 경우가 있습니다. 이럴 땐 매수인도 대응할 수 있는 방법이 있습니다.1. 잔금 수령 거부 시 공탁하기: 매도인이 잔금을 받지 않으려고 버티면, 법원에 잔금을 맡길 수 있습니다(변제공탁).2. 부동산 가처분 신청: 매도인이 다른 사람한테 집을 넘겨버리는 걸 막기 위해 법적으로 부동산을 묶을 수 있습니다.3. 소유권 이전 등기청구 소송: 잔금을 다 치렀을 땐 법원에 “등기를 넘겨달라”는 소송을 제기해 강제로 등기를 받아올 수 있습니다.