답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 국세·지방세 미납 확인이 가장 확실한 방법입니다 등기부에 기록되지 않는 압류 중에서 가장 신경 써야 하는 부분이 바로 ‘조세채권’입니다. 하지만 최근 들어 매수인의 권리가 많이 강화되었습니다. * 국세징수법 제109조에 따르면, 매매 계약을 한 매수인은 잔금을 치르기 전이라면 매도인 동의 없이도 전국 어느 세무서에서 매도인의 미납 국세 내역을 확인할 수 있습니다. 등기부등본이 깨끗하더라도 세무서 기록에 체납이 있다면, 이 권한을 활용해서 미리 알 수 있습니다. * 지방세도 마찬가지로, 잔금 전에 매수인이 직접 혹은 중개사를 통해서 ‘잔금일 당일 발급된 완납증명서’를 요구하는 게 요즘 부동산 거래의 필수 절차입니다. 법무사에게 맡기기보다는 본인이 직접 확인하시는 게 더 안전합니다.2. 질권설정(10-1번) 말소의 법적 원리 이미지에 나와 있는 10-1번 ‘근저당권부채권 질권설정’은, 매도인이 금융사에서 돈을 빌리면서 발생한 근저당권 채권을 또 다른 대부금융사가 질권을 설정한 경우입니다. * 민법 제348조를 보면, 저당권으로 담보된 채권에 질권을 설정하려면 등기부에 기록해야만 효력이 생깁니다. * 따라서 잔금을 지급할 때 단순히 10번의 근저당권만 말소하면, 10-1번 질권이 남아서 문제가 될 수 있습니다. 꼭 대부금융사의 ‘질권소멸 확인서’와 파이낸셜의 ‘말소 서류’가 동시에 접수되는지 확인해야 안전합니다. 이 두 가지가 빠짐없이 세트로 처리되는지 법무사에게 꼭 요청하세요.3. 법무사가 확인할 수 없는 사각지대 법무사는 서류상의 결함만을 확인할 뿐, 매도인의 개인 신용이나 사적인 채무는 조사하지 않습니다. * 예를 들어, 개인끼리 금전 거래를 하고 공증은 받았지만 등기하지 않은 경우라면 법무사도 알 길이 없습니다. * 혹시 매도인이 사업자라면, 직원에게 임금 체납이 있을 경우 일부 임금채권이 저당권보다 먼저 변제될 수도 있습니다. * 이를 방지하려면, ✔️통상 부동산 표준계약서에서 ‘매도인이 해당 부동산을 담보로 한 추가 채무가 없음을 보증한다’는 특약을 꼭 넣습니다. 이미지 속 매물처럼 대출이 많은 경우에는 매도인이 운영 중인 사업체의 임금 체납 여부와 세금 완납 여부를 실제 서류로 직접 확인해야 합니다.4. 2026년 실무상 권고 사항 현재 소개된 매물은 채무가 매매가에 비해 상당히 많은, 이른바 ‘깡통’ 위험이 어느 정도 있는 물건입니다.잔금일에는 법무사의 “서류 다 처리되었습니다”라는 말만 듣고 넘어가지 마세요. 매도인이 현장에서 직접 금융기관 앱이나 전화로 대출금 상환을 마치는 모습을 꼭 눈으로 확인하시고, 그 자리에서 바로 발급되는 ‘대출금 상환 영수증’을 사진으로 남겨두세요. 이 방법이 가장 확실한 방어책입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임대인과의 합의가 가장 중요합니다부동산 계약은 크게 보면 '계약의 자유' 원칙이 적용되기 때문에, 집주인만 동의하면 보증금을 300만 원 먼저 내고 나머지 200만 원을 뒤에 주는 방식도 얼마든지 할 수 있습니다.- 현실적인 팁: 대부분의 집주인은 보증금이 모두 입금되어야 열쇠를 넘겨주는 경우가 많아요. "현재 살고 있는 집의 보증금을 언제쯤 받을 예정이라 그날 잔금을 치르는 게 가능하다"는 식으로 이유를 명확하게 설명하면 협상이 조금 더 수월해집니다.2. 계약서에 반드시 내용을 명확히 적으세요나눠서 돈을 주기로 했다면, 계약서에 그 내용을 빠짐없이 넣는 게 중요합니다.- 특약 사항 작성: "보증금 총액은 500만 원이고, 계약 시 300만 원을 먼저 지급하며, 나머지 200만 원은 202X년 X월 X일에 입금한다"는 식으로 구체적으로 적어두세요.- 이체 내역 및 영수증: 돈을 줄 때마다 꼭 이체 내역을 보관하고, 필요하다면 각각 영수증도 받아두는 게 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가계약금 포기 시 취소 가능 여부중개사분이 설명해주신 대로, 임차인(세입자)이 계약을 포기할 때는 지급한 가계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. * 해약금의 성격: 특별한 약정이 없는 한, 가계약금은 계약을 해제할 수 있는 권리를 사는 '해약금'으로 간주됩니다. * 이미 중개사로부터 "포기 시 돈을 못 돌려받는다"는 설명을 들으셨으므로, 그 금액을 포기한다면 집주인 동의 없이도 계약 파기가 가능합니다.2. 다른 방 가계약 후 기존 계약 취소?순서상 가능은 하지만, 주의할 점이 있습니다. * 이중 계약의 위험: 법적으로는 기존 계약을 먼저 정리(해제 통보)한 후 새 계약을 진행하는 것이 가장 깔끔합니다. * 자금 문제: 기존 가계약금을 돌려받지 못하는 상황이므로, 새 방에 넣을 가계약금이 준비되어 있다면 다른 방을 먼저 가계약하는 것 자체는 자유입니다. 다만, 기존 집주인에게 '계약 의사가 없음'을 최대한 빨리 알려야 중개 수수료 분쟁 등 추가적인 피곤한 상황을 피할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부모님 명의의 주택에서 발생한 임대료를 자녀 등 제3자가 직접 받는 계약도 가능합니다. 다만, '계약의 유효성'과 '세금이 누구에게 귀속되는지'는 별개의 문제로 다루어집니다. 1. 법적 근거: "제3자를 위한 계약", "사적 자치의 원칙" - 민법 제539조: 계약 당사자가 아닌 제3자에게 권리를 직접 주기로 약정한 경우, 그 계약은 유효합니다. 즉, 임대차계약서 특약에 "임대료는 임대인이 지정한 제3자의 계좌로 입금한다"고 명시하면 법적으로 문제는 없습니다. - 민법 제460조: 임차인은 임대인이 정한 장소나 방법에 따라 임대료를 내야 하므로, 임대인이 지정한 제3자의 계좌로 입금해도 유효한 지급으로 인정됩니다.2. 세무적 근거: "실질과세의 원칙" 실제 돈을 누가 받는지와 관계없이, 세금은 주택의 소유자를 기준으로 부과됩니다. - 국세기본법 제14조: 소득이나 자산이 명의상 다른 사람 앞으로 되어 있더라도, 실제로 귀속되는 사람이 따로 있다면 실질 소유자에게 세법이 적용됩니다. - 적용 결과 - 임대소득세: 주택 등기상 소유자인 부모님 명의로 임대소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 자녀 명의로 신고했다가 나중에 부모님 소득 누락으로 가산세가 발생할 수 있으니 주의해야 합니다. - 증여세: 부모님이 받아야 할 임대료를 자녀가 무상으로 받았다면, 이는 증여에 해당합니다. 성인 자녀 기준 10년간 5,000만 원을 초과하는 금액을 받으면 증여세 신고 대상이 됩니다.3. 실무상 권장되는 계약서 문구 향후 분쟁이나 세무조사에 대비해 아래와 같은 특약을 계약서에 넣는 것이 좋습니다.예시) "이 계약에서 발생하는 임대료는 임대인의 요청에 따라 지정된 제3자(성명: OOO, 계좌번호: XXX-XXX)에게 입금한다. 단, 임대료에 대한 소득세 신고 및 납부 책임은 소유자인 임대인에게 있음을 확인한다."정리하면, 임대료를 자녀 등 제3자가 직접 받아도 법적으로 특별한 제한은 없습니다. 하지만 임대소득세는 반드시 부모님 명의로 신고해야 하며, 자녀가 받은 금액이 증여세 한도를 넘지는 않았는지 확인하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가장 큰 변수: 2026년 5월 9일, 양도세 중과 유예 종료 지금 다주택자 분들이 가장 신경 써야 할 날짜는 바로 2026년 5월 9일입니다. 정부는 예고된 대로 양도세 중과 유예를 끝내겠다는 뜻을 확고히 하고 있습니다.- 유예가 끝나면? 조정대상지역 내 주택 매도 시, 원래 세금에 추가로 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해집니다. 최악의 경우, 집을 팔아서 남는 수익의 절반 이상을 세금으로 내야 할 수도 있습니다.- 정부의 강경 신호 이재명 대통령도 “다주택자들은 버티기보단 결단이 유리하다”며 행동 변화를 촉구했습니다. 사실상 시장에 적극적으로 매물 출회를 압박한 셈입니다.2. 점점 커지는 보유 부담 집을 ‘그냥 들고 있는 것’만으로도 부담이 점차 커질 전망입니다.- 세금 부담 상승 종부세와 재산세의 산정 기준이 되는 공정시장가액비율이 지금 60%에서 80% 이상으로 오를 수 있습니다. 공시가격이 똑같아도 현실적으로 내야 하는 세금이 20% 이상 늘어나는 셈입니다.- 실거주 요건 강화 실거주를 하지 않는 주택에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소 등, 단순히 오래 들고 있으면 언젠가 괜찮아진다는 기대도 옛날 얘기가 될 수 있습니다.3. 쉬이 꺾이지 않는 집값, 시장의 역설 정부가 이렇게 압박해도 집값이 잘 안 떨어지는 건 실제로 시장에 ‘팔 집’이 크게 부족하기 때문입니다.- 극심한 공급 부족 2026년 수도권 새 아파트 입주는 작년보다 40% 이상 감소할 전망입니다. 공사비가 크게 오르면서 재건축 사업이 주춤한 영향이 큽니다.- ‘똘똘한 한 채’ 심화 규제가 더해질수록 인기 없는 지역 주택은 정리하고, 강남 등 핵심지역 집은 끝까지 버티는 움직임이 강해지고 있습니다. 이로 인해 지역 간 가격 격차도 더 벌어지는 모습입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 단기간 내에 다시 돌려받는 경우이 방법은 토지거래허가를 받기 위해 ‘가장(가짜) 증여’로 판단될 확률이 거의 100%에 가깝습니다.- 토지거래허가 취소 및 형사 처벌 위험:최근 국토교통부는 토지거래허가구역에서 발생하는 이상 거래를 집중적으로 조사하고 있습니다. '허가를 피하려고 계약일을 허위로 신고하는 행위'나 '명의신탁'에 대한 단속도 크게 강화됐습니다.- 관련 근거: 부동산거래신고법에 따르면 부정한 방법으로 허가를 받은 사실이 적발되면 2년 이하 징역 또는 해당 부동산 가액의 30% 이하에 해당하는 벌금이 부과됩니다.- 세무조사 즉시 착수:증여한 뒤 1년 이내처럼 짧은 기간 안에 다시 되돌려받는 거래는 국세청의 ‘부동산 거래분석 시스템’에 바로 포착됩니다. 이 경우 단순 증여가 아니라 명의신탁으로 볼 수 있기 때문에, 증여세뿐 아니라 부동산 가액의 30%에 달하는 과징금이 추가로 부과될 수 있습니다.2. 긴 기간 후에 다시 돌려받는 경우 (경제적 손실이 커짐)규제 회피를 목적으로 수년 뒤에 다시 증여를 받는 방법은 법적 처벌은 피할 여지가 있지만, 세금을 두 번 내야 해 자산 가치가 크게 줄어듭니다.1차로 자녀가 부모에게 증여하면 취득세와 증여세를 내야 하고,2차로 부모가 자녀에게 돌려줄 때는, 그 사이 오른 집값 기준으로 다시 취득세와 증여세를 부담해야 합니다.- 보유·거주 기간 초기화:다시 돌려받는 시점부터 보유 기간이 새로 시작됩니다.- 이에 따라, 나중에 서울주택과 지방주택을 모두 정리하려 할 때, 지방주택 ‘1세대 1주택 비과세’ 혜택을 보려면 거주 및 보유 요건(대개 2년 이상)을 다시 채워야 하니 원하는 시점에 매도하기가 어렵습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 살던 집값을 낮추는 방법이 있나요? 집값을 인위적으로 낮춰 신고하는 건 '다운계약'이라 불법입니다. 2026년부터는 세무 시스템이 더 정교해져서, 실제 시세와 다른 금액으로 거래하면 바로 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 게다가 취득세 규정도 강화돼서, 낮은 가격으로 계약해도 세금은 결국 시세 기준으로 부과됩니다.2. "낮춘 가격으로 다시 그 집을 살 수 있나요?" 본인 명의로 다시 사는 건 별다른 이득이 없습니다. 가족이나 지인에게 싸게 판 뒤 그 집을 되사오는 방식은 '가장 매매'로 쉽게 의심받을 수 있습니다. 특히 가족끼리 거래할 때는 2026년부터 증여로 간주하는 규정이 적용돼서, 절세 효과보다는 오히려 과태료나 세금 추징 부담이 커질 수 있습니다.3. 경매 시 원가보다 낮게 올릴 수 있나요?불가능합니다. 경매 시작가는 법원이 지정한 감정평가사가 정하기 때문에 집주인이 임의로 정할 수 없습니다. 또, 집주인(채무자)은 자기 집 경매에 참여해 입찰할 수 없도록 법적으로 막혀 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. '소유'와 '거주'는 다릅니다.땅의 소유자가 되려면 반드시 그곳이 집을 짓기에 편해야 하는 것은 아닙니다. 예를 들면, 가파른 절벽이나 습지같이 사람이 살기 힘든 곳이라도, 누군가 그 땅을 매입하거나 상속받아 등기까지 마쳤다면 법적으로는 명확한 개인 재산이 됩니다. 즉, 살기 좋은 땅이어야만 '내 땅'이 되는 건 아니라는 뜻입니다.2. 조상 대대로 내려오는 '선산'일 수 있습니다.험한 산속의 사유지는 최근에 투자 목적으로 매입했다기보다, 수십 년 혹은 수백 년 전부터 가문에서 계속 보유해 온 임야(선산)인 경우가 더 많습니다. 조상의 묘소가 있거나 종중에서 관리한다면, 땅이 아무리 험해도 소유권이 그대로 넘어오게 됩니다. 겉으로 보기엔 방치된 숲처럼 보여도, 엄연히 주인이 존재한다는 사실입니다.3. '농사'가 아닌 '임업' 현장일 수도 있습니다.사람이 살지는 못해도, 산 자체가 생업의 현장인 경우도 있습니다.- 약초나 특용작물(산양삼, 버섯 등)도 깊은 산속에서 잘 자랍니다.- 미래의 목재 생산을 위해 수목을 가꾸는 임야도 많습니다.이런 곳에서는 외부인의 출입을 막으려고 ‘사유지, 입산 금지’ 같은 경고문을 붙여놓기도 합니다.4. 우리가 걷는 등산로 중에도 '사유지'인 경우가 많습니다.등산로가 모두 국가 땅일 것 같지만, 실제로는 개인 소유의 산을 통과하는 경우도 많습니다. 땅주인이 등산객을 위해 일정 부분 통행을 허용해줄 뿐, 법적으로는 남의 집 땅을 밟고 지나가는 것과 비슷한 상황도 제법 많습니다.5. 사유지라도 언제나 집을 지을 수 있는 건 아닙니다.땅이 내 명의라고 해도, 국가에서 정한 용도(예를 들어 개발제한구역이나 보전임야 등)에 속해 있다면 집을 짓거나 개발하는 게 사실상 어렵습니다. 즉, 소유권은 분명히 내게 있지만, 실제로 활용할 수 있는 권한에는 여러 제약이 따르는 게 산속 사유지에서 자주 볼 수 있는 모습입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 적정 주거비(월세+관리비+공과금) 제안 연봉 2,600만 원이라면 실수령액이 월 190만 원대 중반쯤 됩니다. 여기에 계획하신 저축 100만 원, 생활비 40만 원을 빼면 실제로 쓸 수 있는 주거 예산은 약 55만 원 정도 남아요.- 권장 예산: 월세와 관리비는 합쳐서 45~50만 원 선이면 비교적 안전합니다.- 이유: 전기, 가스, 수도 같은 공과금은 계절 따라 금액 차이가 많이 나요. 예상치 못한 지출에도 대비하려면 5~10만 원 정도는 항상 여유를 남겨두는 게 좋습니다.2. 원룸 공과금 평균 공과금은 사용량에 따라 다르지만, 일반적으로 원룸에서 드는 평균은 아래와 비슷해요.- 전기세: 평소에는 2~3만 원대, 여름에 에어컨 많이 쓰면 5~6만 원 이상 나올 수 있습니다.- 가스비: 평소엔 1만 원 미만이지만, 겨울에 난방하면 8~10만 원 넘는 경우도 많아요(중앙난방인지에 따라 차이 큼).- 수도세: 월평균 2만 원 정도입니다(관리비에 포함되기도 합니다).- 인터넷/TV: 관리비에 포함되는지 꼭 확인해야 해요. 별도로 가입하면 보통 2~3만 원대가 추가됩니다.3. 자취 시작 전 체크리스트 - 관리비에 어떤 항목이 포함됐는지 반드시 확인하세요. 수도세, 인터넷, TV 수신료 등이 들어 있으면 고정 지출을 줄일 수 있어요.- 중기청이나 청년 전세대출 같은 지원 제도를 한 번 알아보세요. 만약 보증금 마련이 가능하다면, 월세보다 대출 이자가 더 저렴한 경우가 많으니 청년 주거 지원 정책을 적극 활용하는 것도 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 감정평가액 실제 적용 원칙 현재 주택도시기금 지침에 따르면, 담보 주택의 가치는 KB시세, 한국부동산원 시세, 감정평가액, 매매가 중 가장 낮은 금액을 기준으로 정합니다. 예를 들어 감정평가액이 5억 8천만 원이고 매매가가 5억 5천만 원이면, 실제 대출 기준이 되는 가치는 5억 5천만 원입니다. 반대로, 만약 시세가 더 낮아 대출 한도가 부족한 상황에서 감정평가를 통해 5억 5천만 원을 인정받았다면, 그만큼 대출 한도를 높게 받을 수 있는 장점이 있습니다.2. 신혼부부 및 생애최초 대출 한도 신혼부부가 생애최초로 주택을 구입하는 경우, 담보인정비율(LTV)이 최대 80%까지 적용됩니다. 하지만 담보 가치의 80% 전액을 대출받을 수 있는 건 아니고, 디딤돌 대출에는 한도가 정해져 있어서 최대 3억 2천만 원까지만 가능합니다. 예를 들어, 5억 5천만 원의 80%는 4억 4천만 원이지만 실제로 받을 수 있는 최대 금액은 한도 때문에 3억 2천만 원입니다. 추가 자금이 필요하다면 보금자리론 등 다른 대출 상품과 함께 이용하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.3. 2026년 소득 및 금리 조건 2026년 기준, 신혼가구의 소득 요건은 부부 합산 연 8,500만 원 이하로 유지되고 있습니다. 금리는 소득과 대출 기간에 따라 다르게 적용돼요. 특히 올해부터 청약저축 가입 기간에 따라 우대 금리가 더욱 세분화되었는데, 가입 기간이 15년 이상이거나 납입 횟수가 180회 이상이면 최대 연 0.5%p까지 금리 혜택을 받을 수 있습니다. 본인의 청약 통장 유지 기간을 꼭 확인해보시길 추천합니다.실행 전 꼭 체크해야 할 점 - 은행 지정 감정: 개인적으로 받은 감정평가서는 은행에서 인정받지 못할 수 있으니, 대출을 진행할 은행(우리, 국민, 신한, 농협, 하나 등)에 직접 방문해서 해당 은행과 협약된 감정평가 법인을 통해 진행 여부를 꼭 확인해야 해요. - 실거주 의무: 대출 실행 후 1개월 이내에 전입을 완료하고, 2년 이상 실거주를 유지해야 합니다. 이를 어기면 대출금을 상환해야 하니 반드시 지켜야 해요.