경제
등기부등본에 안나타나는 압류는 어디에서 확인하나요?
8억 3천에 아파트매수하려하는데 등기부등본에 제2금융권에 근저당잡혀있던데 등기부등본에 안나타나는 그외압류는 어디서 확인하나요?
부동산에선 등기부등본에 안나타나는건 없다고하는데요..걱정이 되서요
등본상 을구 등기목적에 8번 근저당설정
채권채무액 6억원 캐피탈.
10번 근저당설정 최권최고액 3천9백만원 파이넨셜
10-1번 10번 근저당권부채권 질권설정 채권액 3천6백만원 대부금융
이라고 돼있는데 실제 대출받은금액은 5억3천만원이라합니다. 질권설정은 뭔지도 알려주세요
매매가 8억 3천인데 가계약 천만원걸고 왔는데 계약상은 문제없나요?
등기부등본에 안나타나는 압류는 어디서 확인하면될까요? 등본에 없으면 안심해도되나요?
잔금일날 부동산연계법무사가 온다는데 다 알아서 다른압류까지 찾아서 해주나요?
대출이 제2금융권이라 걱정이되서요..
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
질권설정은 근저당권을 담보로 대출을 받을수 있는데 근저당권을 담보로 대출을 해 준 채권자가 순위보전을 위해 질권설정을 하게 됩니다. 압류등기여부는 계약시점과 잔금시점에 등기부를 확인하여 확인하시면 됩니다. 매도인의 다른채권자가 등기를 먼저 신청했다면 신청사건 처리중이라고 등기부에 표시가 되므로 참고하시기 바랍니다. 다른 압류를 찾는 것은 없고 잔금일에 등기부 상태 확인하시고 그날 바로 소유권등기신청 하시면 소유권을 무사히 이전받을수 있습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
세금 체납은 등본에 기록되지 않으므로 매도인에게 국세, 지방세 완납증명서를 반드시 요구해서 확인해야 합니다. 질권 설정은 근저당권을 담보로 또 대출을 받은 상태이므로 잔금 시 근저당권과 질권을 동시에 말소하는지 법무사를 통해 확실하게 확인해야 합니다 . 법무사는 등기상 권리 처리를 대행하지만 세금 체납 여부까지 조사해주지 않으므로 매수자가 직접 완납 여부를 챙겨야 합니다. 등본만 믿지 마시고 세금 완납증명서도 꼭 확인 하시길 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
등기부등본에 나타나지 않는 압류는 없으며, 그밖의 대출이 있다면 주택과 직접적인 관련이 없는 개인적인 채무가 있을 수 있으나 이는 주택매매와는 관련이 없습니다. 집값에 비해서 대출금이 많은 경우에는 거래에 주의를 하셔야 하는데, 잔금전에 필히 근저당 등 모든 권리관계에대한 말소 조건을 계약서에 명기하고 말소가 확인된 후에 잔금을 지급해야 합니다. 계약 이후 추가 근저당 등 권리관계 설정 금지(추가적인 권리관계 설정시는 계약해제 및 납입된 금액 반환 등 조치 사항이 포함되는 것이 좋습니다.) 및 말소 비용이나 말소 지연으로 인한 손해는 매도인 부담 등의 특약도 필요합니다. 근저당권부 질권 설정은 근저당권의 원인인 금전 저당채권을 담보로 질권을 설정하는 것인데 부기등기인 질권의 말소 없이는 근저당권을 말소할 수 없게됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
부동산에 관한 강제권리(압류·가압류·경매 등)는 원칙적으로 등기부에 반영되는 편이라, 등기부에 없으면 가능성은 낮습니다. 대신 세금 체납 등으로 소유자 개인에게 걸린 문제는 별도로 있을 수 있어 잔금 전에는 법무사 통해 추가 확인 서류와 상환확인을 촘촘히 받는 방식이 안전합니다. 질권설정은 근저당권에 딸린 채권을 제3자가 담보로 잡는 구조라, 잔금 시 상환·말소 흐름을 더 엄격히 관리해야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
등기부에 없어도 집주인이 체납한 세금은 나중에 압류되어 매수인을 괴롭힐 수 있습니다. 반드시 국세, 지방세 완납 증명서를 요구해 직접 확인하셔야 합니다. 질권 설정은 집을 담보로 돈을 빌려준 금융기관이 그 채권을 담보로 또 돈을 빌린 상태입니다. 채무 구조가 복잡하기 때문에 잔금 때 법무사가 근저당과 질권을 동시에 말소하는지 철저히 체크해야 합니다. 주의할점은 법무사는 등본상의 빚만 정리해줄 뿐 세금 체납까지는 책임을 지지 않으니 본 계약시 세급 체납 발견시 계약 해제 및 위약금 지급 이라고 특약을 꼭 넣으세요
8억 3천에 아파트매수하려하는데 등기부등본에 제2금융권에 근저당잡혀있던데 등기부등본에 안나타나는 그외압류는 어디서 확인하나요?
==> 확인할 수 있는 방법은 임대인에게 권리외 제한사항에 대해서 문의를 하시거나 아니면 국세, 지방세 완납증명서 열람을 통해서 확인 가능합니다.
부동산에선 등기부등본에 안나타나는건 없다고하는데요..걱정이 되서요
등본상 을구 등기목적에 8번 근저당설정
채권채무액 6억원 캐피탈.
10번 근저당설정 최권최고액 3천9백만원 파이넨셜
10-1번 10번 근저당권부채권 질권설정 채권액 3천6백만원 대부금융
이라고 돼있는데 실제 대출받은금액은 5억3천만원이라합니다. 질권설정은 뭔지도 알려주세요
==> 질권설정은 보증금 등 동산에 대해서 설정하는 권리입니다. 통상 보증금을 대출받는 경우 대출은행에는 보증금에 대해서 질권을 설정하는 것이 일반적이고 이러한 경우 계약종료시 임대인은 질권 설정은행에 상환해야 합니다
매매가 8억 3천인데 가계약 천만원걸고 왔는데 계약상은 문제없나요?
==> 현재 상황에서 국세 등 완납증명서를 가지고 확인하시는 수 밖에 없습니다.
등기부등본에 안나타나는 압류는 어디서 확인하면될까요? 등본에 없으면 안심해도되나요?
잔금일날 부동산연계법무사가 온다는데 다 알아서 다른압류까지 찾아서 해주나요?
대출이 제2금융권이라 걱정이되서요..
==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산 물건 자체를 묶는 압류·가압류·근저당은 등기부등본에 안 나올 수가 없습니다
부동산에 직접 효력이 있는 권리는 반드시 등기를 해야 제3자(= 매수인)에게 주장할 수 있습니다
그래서 공인중개사가 말한 등기부에 안 나오는 건 없다 이 말은 부동산 권리관계만 놓고 보면 맞는 말입니다
그럼 사람들이 말하는 등본에 안 나오는 압류는 뭐냐면 이건 사람(소유자)에게 걸린 압류입니다
,세금 체납으로 소유자 개인 재산에 대한 압류
,신용카드 연체, 대출 연체 등으로 채권자가 다른 재산을 노리는 상태
이런 건 부동산에 아직 집행 안 된 상태라면 등기부에는 안 나옵니다
하지만 중요한 포인트는
잔금 전에 부동산에 압류를 등기하지 않는 한, 매수인에게 효력이 없습니다
진짜 위험한 건 잔금 전에 등기되는 압류입니다
그걸 막는 게 잔금 동시 말소 구조 + 법무사입니다
잔금일 이전까지 을구 일체의 근저당 및 질권 전부 말소를 조건으로 한다는 특약이 들어가 있어야 합니다
잔금날 법무사입회하에 서류확인하고 은행권 입금도 같이 하면 될것으로 보입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부등본에 나타나는 압류는 대부분 확인되지만 일부 미등기 압류는 법원 집행과정에서 별도 확인이 필요합니다.
8억 3천 아파트에 제2금융권 근저당이 걸려 있고 실제 대출 5.3억이라면 잔금 시 말소 협의가 핵심이며 가계약 1천만 원은 안전하다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 국세·지방세 미납 확인이 가장 확실한 방법입니다
등기부에 기록되지 않는 압류 중에서 가장 신경 써야 하는 부분이 바로 ‘조세채권’입니다. 하지만 최근 들어 매수인의 권리가 많이 강화되었습니다.
* 국세징수법 제109조에 따르면, 매매 계약을 한 매수인은 잔금을 치르기 전이라면 매도인 동의 없이도 전국 어느 세무서에서 매도인의 미납 국세 내역을 확인할 수 있습니다. 등기부등본이 깨끗하더라도 세무서 기록에 체납이 있다면, 이 권한을 활용해서 미리 알 수 있습니다.
* 지방세도 마찬가지로, 잔금 전에 매수인이 직접 혹은 중개사를 통해서 ‘잔금일 당일 발급된 완납증명서’를 요구하는 게 요즘 부동산 거래의 필수 절차입니다. 법무사에게 맡기기보다는 본인이 직접 확인하시는 게 더 안전합니다.
2. 질권설정(10-1번) 말소의 법적 원리
이미지에 나와 있는 10-1번 ‘근저당권부채권 질권설정’은, 매도인이 금융사에서 돈을 빌리면서 발생한 근저당권 채권을 또 다른 대부금융사가 질권을 설정한 경우입니다.
* 민법 제348조를 보면, 저당권으로 담보된 채권에 질권을 설정하려면 등기부에 기록해야만 효력이 생깁니다.
* 따라서 잔금을 지급할 때 단순히 10번의 근저당권만 말소하면, 10-1번 질권이 남아서 문제가 될 수 있습니다. 꼭 대부금융사의 ‘질권소멸 확인서’와 파이낸셜의 ‘말소 서류’가 동시에 접수되는지 확인해야 안전합니다. 이 두 가지가 빠짐없이 세트로 처리되는지 법무사에게 꼭 요청하세요.
3. 법무사가 확인할 수 없는 사각지대
법무사는 서류상의 결함만을 확인할 뿐, 매도인의 개인 신용이나 사적인 채무는 조사하지 않습니다.
* 예를 들어, 개인끼리 금전 거래를 하고 공증은 받았지만 등기하지 않은 경우라면 법무사도 알 길이 없습니다.
* 혹시 매도인이 사업자라면, 직원에게 임금 체납이 있을 경우 일부 임금채권이 저당권보다 먼저 변제될 수도 있습니다.
* 이를 방지하려면, ✔️통상 부동산 표준계약서에서 ‘매도인이 해당 부동산을 담보로 한 추가 채무가 없음을 보증한다’는 특약을 꼭 넣습니다. 이미지 속 매물처럼 대출이 많은 경우에는 매도인이 운영 중인 사업체의 임금 체납 여부와 세금 완납 여부를 실제 서류로 직접 확인해야 합니다.
4. 2026년 실무상 권고 사항
현재 소개된 매물은 채무가 매매가에 비해 상당히 많은, 이른바 ‘깡통’ 위험이 어느 정도 있는 물건입니다.
잔금일에는 법무사의 “서류 다 처리되었습니다”라는 말만 듣고 넘어가지 마세요. 매도인이 현장에서 직접 금융기관 앱이나 전화로 대출금 상환을 마치는 모습을 꼭 눈으로 확인하시고, 그 자리에서 바로 발급되는 ‘대출금 상환 영수증’을 사진으로 남겨두세요. 이 방법이 가장 확실한 방어책입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
등기부등본에 기재되지 않는 숨은 권리관계 때문에 걱정이 많으시군요. 전문가로서 현재 등본상의 복잡한 권리관계 분석과 더불어, 보이지 않는 위험을 제거하는 실무적인 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 등본에 나타나지 않는 '숨은 압류' 확인법
부동산의 말 그대로 "등본에 없으면 압류가 없다"는 말은 반은 맞고 반은 틀립니다. 일반적인 가압류나 압류는 등기부에 기재되지만, 국세나 지방세 체납은 등기부에 압류 등기가 되기 전이라도 '법정기일'에 따라 매수인의 소유권보다 우선할 수 있는 강력한 위험 요소입니다.
해결책: 계약 당일이나 잔금 전에 매도인에게 '국세 완납증명서'와 '지방세 완납증명서'를 반드시 요구하십시오. 이는 매도인의 동의 없이는 매수인이 직접 조회할 수 없으므로, 부동산을 통해 강력히 요청해야 합니다. 세금이 밀린 상태라면 등기부상 깨끗해 보여도 나중에 공매 등으로 소유권을 위협받을 수 있습니다.
2. 등본상 '질권설정'의 의미
현재 을구에 기재된 질권설정(10-1번)은 매도인이 돈을 빌린 금융기관(파이낸셜)이 그 담보권을 또 다른 대부금융사에 담보로 제공하고 돈을 빌렸다는 뜻입니다. 즉, "빚의 빚"이 걸려 있는 상태입니다.
제2금융권과 대부업체까지 얽혀 있다는 것은 매도인의 자금 유동성이 매우 좋지 않다는 신호입니다. 이는 등기부상 금액보다 실제 채무가 더 많거나, 숨겨진 사채 등이 있을 리스크를 암시합니다.
3. 현재 계약 상태와 위험성
매매가 8억 3천만 원에 실채무가 5억 3천만 원이라면 가액 대비 부채비율은 높지 않으나, 제2금융권 다중 채무라는 점이 불안 요소입니다.
리스크: 매도인이 잔금 전에 추가로 사채를 쓰거나 가압류가 들어올 경우, 잔금으로 채무를 다 못 갚는 상황(깡통 매매)이 올 수 있습니다.
법무사 역할: 잔금일 법무사는 등기 이전 가능 여부와 당일 들어온 압류 등을 확인해주지만, 체납 세금(완납증명서 미확인 시)이나 등기 전의 개인 간 채무까지 완벽히 걸러내지는 못합니다.
잔금 지급 시 매도인에게 돈을 직접 주는 것이 아니라 법무사와 동행하여 대출 금융기관에 직접 입금하고 즉시 근저당권을 말소하는 조건을 계약서에 명시해 보겠습니다. 또한, 잔금 당일 아침에 반드시 최신 등기부등본을 다시 열람하여 그사이 추가된 권리관계가 없는지 확인해야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 매도인에게 지금 즉시 국세·지방세 완납증명서 발급을 요청하여 세금 체납 여부를 먼저 확인하는 것이 가장 시급한 다음 단계입니다.