경제
임대차계약 임차료 대리 수령 계약도 가능한가요?
부모님 소유 주택을 월세계약을 하고 보증금은 부모님이 받고
임대료는 제3자가 수령하는 계약도 가능한가요?
물론 임대료에 관련된 증여세나 임대소득세는 낸다는 가정입니다.
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
부모님 소유 주택의 임대료를 자녀 등 제3자가 수령하는 계약은 법적으로 가능하지만, 세무상 매우 정밀한 설계가 필요한 사안입니다.
실무적으로 임대차 계약서 작성 시 '차임(월세)은 임대인의 지정에 따라 제3자(성명, 계좌번호)에게 입금하기로 한다'는 특약을 명시하면 계약 자체의 효력은 발생합니다. 하지만 단순히 돈만 제3자가 받는 형태라면 다음과 같은 리스크를 관리해야 합니다.
첫째, 증여세 이슈입니다. 임대인은 부모님인데 월세라는 수익은 자녀가 가져간다면, 국세청은 이를 부모가 자녀에게 현금을 증여한 것으로 간주합니다. 말씀하신 대로 증여세를 낸다면 법적 문제는 없으나, 무상으로 받는 금액이 커질 경우 증여세 부담이 월세 수익을 상회할 수 있습니다.
둘째, 소득세 귀속의 원칙입니다. 소득세법상 '실질과세의 원칙'에 따라, 명의와 상관없이 실제 소득이 귀속되는 사람에게 과세하는 것이 원칙입니다. 그러나 부동산 임대소득은 원천적으로 부동산 소유자(부모님)의 소득으로 잡히는 경우가 많아, 부모님은 임대소득세를 내고 자녀는 증여세를 내는 이중 과세 형태가 될 위험이 큽니다.
셋째, 임대인 의무와 권리입니다. 월세를 제3자가 받는 상황에서 연체가 발생할 경우, 계약 해지권이나 명도 소송의 주체는 여전히 소유자인 부모님입니다. 이때 제3자가 월세를 독촉하거나 수령하는 과정에서 법적 대리권 분쟁이 생길 수 있으므로 명확한 위임 관계를 서류화해야 합니다.
단순히 월세만 넘기기보다는 부모님과 자녀가 공동명의로 변경하거나, 자녀가 해당 주택을 전세로 임차한 뒤 다시 전월세를 놓는 전대차 계약 형태를 검토해 보겠습니다. 이 방식이 세무적으로 훨씬 투명하고 안전할 수 있기 때문입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 먼저 관할 세무서나 전문 세무사를 통해 '소득의 실질 귀속자'를 누구로 지정할지에 대한 유권해석을 받아보시는 것이 가장 확실한 다음 단계입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
부모님 명의의 주택에서 발생한 임대료를 자녀 등 제3자가 직접 받는 계약도 가능합니다. 다만, '계약의 유효성'과 '세금이 누구에게 귀속되는지'는 별개의 문제로 다루어집니다.
1. 법적 근거: "제3자를 위한 계약", "사적 자치의 원칙"
- 민법 제539조: 계약 당사자가 아닌 제3자에게 권리를 직접 주기로 약정한 경우, 그 계약은 유효합니다. 즉, 임대차계약서 특약에 "임대료는 임대인이 지정한 제3자의 계좌로 입금한다"고 명시하면 법적으로 문제는 없습니다.
- 민법 제460조: 임차인은 임대인이 정한 장소나 방법에 따라 임대료를 내야 하므로, 임대인이 지정한 제3자의 계좌로 입금해도 유효한 지급으로 인정됩니다.
2. 세무적 근거: "실질과세의 원칙"
실제 돈을 누가 받는지와 관계없이, 세금은 주택의 소유자를 기준으로 부과됩니다.
- 국세기본법 제14조: 소득이나 자산이 명의상 다른 사람 앞으로 되어 있더라도, 실제로 귀속되는 사람이 따로 있다면 실질 소유자에게 세법이 적용됩니다.
- 적용 결과
- 임대소득세: 주택 등기상 소유자인 부모님 명의로 임대소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 자녀 명의로 신고했다가 나중에 부모님 소득 누락으로 가산세가 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.
- 증여세: 부모님이 받아야 할 임대료를 자녀가 무상으로 받았다면, 이는 증여에 해당합니다. 성인 자녀 기준 10년간 5,000만 원을 초과하는 금액을 받으면 증여세 신고 대상이 됩니다.
3. 실무상 권장되는 계약서 문구
향후 분쟁이나 세무조사에 대비해 아래와 같은 특약을 계약서에 넣는 것이 좋습니다.
예시)
"이 계약에서 발생하는 임대료는 임대인의 요청에 따라 지정된 제3자(성명: OOO, 계좌번호: XXX-XXX)에게 입금한다. 단, 임대료에 대한 소득세 신고 및 납부 책임은 소유자인 임대인에게 있음을 확인한다."
정리하면, 임대료를 자녀 등 제3자가 직접 받아도 법적으로 특별한 제한은 없습니다. 하지만 임대소득세는 반드시 부모님 명의로 신고해야 하며, 자녀가 받은 금액이 증여세 한도를 넘지는 않았는지 확인하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
계약서에 주인은 부모님, 돈 받는 사람은 자녀로 지정하는 특약을 넣으면 임차인이 자녀 계좌로 송금하면 임대료 지급 의무가 정상적으로 이행된 것으로 간주됩니다. 실제 수령자가 누구든 소득은 부모님 것이니 부모님 소득으로 신고해야 하며 자녀 소득으로 심고하면 명의대여 문제가 발생할 수 있습니다. 부모님의 소득을 자녀가 가져가는 형태이므로 매달 입금되는 월세는 현금 증여가 되어 누적액에 따라서 증여세 대상이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
채권자(임대인)는 제3자에게 채권을 수령하게 할 수 있습니다
그래서 임대료 대리 수령 / 제3자 수령 자체는 합법입니다
,계약서 특약 예시
본 계약에 따른 월 차임은
임대인의 요청에 따라 ○○○(주민번호/사업자번호 기재)가 대리 수령한다
또는
임대인은 본 계약상의 차임 채권을
○○○에게 양도하며, 임차인은 이에 동의한다라는 특약을 기재하시기 바랍니다
왜 제3자가 받는지가 명확해야 나중에 문제가 안 생깁니다
부모님 소유 주택을 월세계약을 하고 보증금은 부모님이 받고
임대료는 제3자가 수령하는 계약도 가능한가요?
물론 임대료에 관련된 증여세나 임대소득세는 낸다는 가정입니다.
===> 네 임차인 및 임대인이 동의를 한다면 얼마든지 가능합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
부모님 소유 주택의 월세 계약에서 보증금은 부모님이 받고 임대료를 제 3자가 수령하는 구조를 말씀하는 것 같은데 가능은 합니다.
다만 임대차 계약의 당사자 명의와 수령 주체를 명확히 해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보증금은 부모가 받고 월세를 제3자가 수령하는 계약은 법적으로 가능합니다. 다만 계약서에 임대료 수령자를 명확히 기재해야 하고, 증여세·임대소득세 신고는 필수입니다. 실무에선 세무 리스크 관리가 핵심입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
임대차 계약서 특약에 임대료는 지정된 제3자 계좌로 입금한다는 내용을 명시하고 법적으로 아무 문제 없이 수령이 가능합니다. 월세 수령자가 누구든 소득세법상 임대 소득은 주택 소유자인 부모님에게 귀속되므로 부모님 명의로 소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 부모님이 받아야 할 수익을 자녀가 대신 가져가는 것이므로 해당 금액은 자녀에게 현금으로 증여한것으로 간주되어 증여세가 부과될 수도 있으니 세무서에 한번 더 상담 받아보시는 것을 추천합니다.