답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 심리적·생활적 주거 안정 (가장 큰 가치)신혼 생활에서 가장 중요한 건 두 분이 함께 안심하고 살아갈 수 있는 자리를 마련하는 일입니다. 만약 전세로 시작하면 2년마다 보증금이 오르지는 않을지, 이사를 또 가야 하는 건 아닌지 스트레스가 계속 따라옵니다. 이런 불안감은 신혼 생활의 만족도를 떨어뜨리고, 미래 계획에도 영향을 줄 수 있습니다. 반면에 내 집이 생기면 누릴 수 있는 안정감은, 부부관계와 앞으로의 삶을 설계하는 데 든든한 토대가 되어줍니다.2. 실물 자산으로서의 투자 가치인구 감소를 걱정하시는 목소리도 많지만, 실제로 서울과 수도권 핵심지의 신축 아파트나 인프라가 잘 갖춰진 곳은 여전히 희소성이 커서 가치가 지켜지거나 오히려 올라가는 경우가 많습니다. 부동산 경기가 예전 같지 않더라도 ‘살기 좋은 집’은 수요가 꾸준히 있습니다. 지금처럼 신혼부부 특별공급이나 비교적 낮은 금리의 정책대출 등 다양한 혜택을 활용할 수 있는 시기엔, 장기적으로 우량 자산을 미리 확보하는 좋은 기회가 될 수 있습니다.3. 인플레이션에 따른 자산 가치 방어물가가 오르고 화폐 가치는 점점 떨어지고 있습니다. 전세금을 그대로 보유하면 시간이 지날수록 실질 구매력이 줄어들 수밖에 없죠. 그런데 부동산은 대표적인 실물 자산이기 때문에, 장기적으로 인플레이션을 따라가는 특성이 있습니다. 다시 말해 집을 사두면 내 자산이 화폐 가치 하락에 휩쓸리지 않게 지킬 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. 계약서상 명시되지 않은 공실 기간의 월세를 세입자가 부담할 의무는 없습니다.1. 월세 지급 의무의 시작점일반적으로 임대차 계약에서 월세 지급 의무는 '입주 날짜(잔금 지급일)' 또는 '계약서에 명기된 임대차 기간의 시작일'부터 발생합니다. 6월 26일에 계약금을 넣고 7월 18일에 입주하셨다면, 특별한 합의가 없는 한 7월 18일부터 월세를 계산하는 것이 상식적입니다.2. 계약서 및 특약사항의 중요성 * 특약 확인: 질문자님께서 말씀하신 대로 계약서 특약사항에 "입주 전 공실 기간의 임대료를 부담한다"는 내용이 없다면, 임대인은 이를 강요할 법적 근거가 없습니다. * 구두 합의 여부: 전화로 "하는 곳도 있고 안 하는 곳도 있다"고 모호하게 말한 것은 명확한 합의로 보기 어렵습니다.3. 이미 송금한 돈은 어떻게 하나요?이미 돈을 보내셨다면 '착오에 의한 송금'이나 '법률상 원인 없는 이득(부당이득)'으로 반환 청구를 고민해 볼 수 있습니다. 다만, 임대인과 앞으로의 관계를 고려하여 다음과 같이 대응해 보시길 권장합니다.대응 방법: 공인중개사에게 중재해 달라"고 요청하세요.임대인에게 "표준 임대차 계약 원칙상 입주 전 월세는 임대인이 부담하는 것이 맞으므로, 이번에 보낸 금액은 다음 달 월세에서 차감하거나 반환해 달라"고 정중히 의사를 전달하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 인근 단지 실거래가 현황 (59㎡ 기준)- 송도역 서해그랑블(24년 입주): 최근 실거래가는 4억 3,700만 원(26년 1월 기준)입니다.- 송도역 파크자이(19년 입주): 4억 8,000만~5억 1,000만 원 선에 거래가 되고 있습니다.- 래미안 송도역 센트리폴(27년 예정): 분양가는 약 5억 5,000만 원대로, 이 지역의 대표 단지가 될 가능성이 높아 보입니다.2. 예상 시세 분석문의하신 한신더휴 프레스턴의 분양가 5억 원은 현재 주변 구축 단지와 비교했을 때 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 다만, 2028년에는 송도역 KTX 개통과 월판선 등 교통 호재가 현실화될 예정이라 가격상승을 기대할 만한 요인이 충분합니다.- 보수적으로 보면 약 6억 5,000만~7억 5,000만 원- 낙관적으로 보면 래미안 센트리폴의 시세에 따라 8억 이상까지도 가능하다고 봅니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 현실적인 주거 형태 살펴보기- 고시텔·프리미엄 고시원: 보증금이 거의 없거나 100만 원 안팎인 곳들이 있습니다. 최근엔 깨끗하고 시설이 괜찮은 '원룸텔'도 많아, 자금을 모을 때 임시로 지내기에 좋아요.- LH/SH 청년 매입임대주택: 보증금 100~200만 원으로 입주 가능한 곳이 있고, 경쟁이 치열해도 소득 등의 자격조건에 해당하면 꼭 지원해보시는 게 좋습니다.- 대학가 주변 원룸: 신촌, 회기, 관악 등 대학가 인근에는 여전히 보증금 500에 월세 50~60만 원 정도의 저렴한 매물도 간간이 나와요.2. 꼭 챙겨야 할 주거 지원 정책- 청년 버팀목 전세자금 대출: 내 돈 1,000만 원에 주택도시기금의 저리 대출을 활용하면 보증금 5,000만 원대의 빌라나 원룸도 꿈은 아닙니다.- 서울시 청년 월세 지원: 선정되면 매달 20만 원씩 지원받을 수 있어, 초기 정착에 큰 힘이 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 비과세가 가능합니다. 전세로 거주해도 문제가 없습니다.현재 시행 중인 소득세법 시행령(제155조)에 따르면, 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 새로 취득한 집(두 번째 주택)으로 반드시 직접 전입해야 한다는 의무가 사라졌습니다. 그래서, 집 리모델링 때문에 잠시 인근 전세에서 지내더라도 비과세 요건에는 영향을 주지 않습니다.2. 법령 근거 요약 (소득세법 시행령 제155조 제1항)* 처분 기한 완화: 신규 주택을 산 날로부터 3년 내에 기존 주택(첫 번째 집)만 매도하면 됩니다. 2023년 시행령 개정으로 전국 어디든 3년으로 정해졌습니다.* 전입 의무 폐지: 과거엔 규제지역일 경우 1년 안에 입주해야 했지만, 이 규정이 지금은 삭제됐습니다. 실제로 이사 들어가 살지 않아도 처분 기한만 맞추면 비과세가 적용됩니다.* 리모델링 관련: 리모델링으로 멸실됐거나 공사 때문에 임시로 다른 주택(전세 등)에서 거주하는 것도 모두 정당한 사유로 인정됩니다. 이 기간 동안 임시로 사는 전세주택은 주택 수에 포함되지 않아 추가로 불이익을 받지 않습니다.3. 비과세를 위한 체크리스트질문자님께서 반드시 확인하셔야 할 세 가지입니다.* 1-2-3 법칙 준수 여부* 1년: 첫 주택을 사고 1년 이후에 두 번째 집을 샀나요?* 2년: 첫번째 집을 2년 이상 소유하셨나요? (조정대상지역이라면 2년 실거주 필요)* 3년: 두 번째 집 산 날로부터 3년 이내 첫 집을 팔 계획이신가요?* 매도 시기: 2023년 9월에 두 번째 집을 샀다면, 2026년 9월까지 첫 번째 집을 팔면 비과세 적용이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 어디서부터 상담을 받아야 할까요?우선 상가가 위치한 동네 주변의 금융기관을 직접 방문해보시는 게 가장 좋습니다. 상가 대출은 해당 지역의 부동산 시세나 상권 특성에 따라 여신 심사 결과가 달라질 수 있습니다. 그래서 지역을 잘 아는 지점에 문의하면 한도나 조건에서 유리하게 심사가 진행되는 경우가 많습니다.- 추천 금융기관: 단위농협, 새마을금고, 신협, 수협 등 제2금융권- 꿀팁: 금융사마다 대출 한도와 심사 기준이 달라서 각기 다른 조건을 제시할 수 있습니다. 적어도 3~4군데 이상 비교하시는 걸 권해드립니다.2. 미리 준비하면 시간 절약!상담을 받기 전 필요한 서류나 정보를 미리 챙겨 가시면 훨씬 빠르고 정확하게 심사가 가능합니다.- 상가 주소(호수까지 정확하게)- 임대차 계약서(임대 수익 확인에 필요)- 본인 신분증과 소득 증빙(원천징수영수증 또는 부가가치세 신고 내역 등)3. 대출 상담사 활용하기여러 금융사를 다니기 힘드시다면, 공식 등록된 대출 상담사의 도움을 받는 방법도 있습니다. 다양한 금융사의 조건을 한눈에 비교해 주고, 최적의 상품을 찾는 데 시간을 아낄 수 있습니다. 단, 별도 수수료를 요구하는 곳은 불법이니 주의해야 합니다.4. 꼭 체크해야 할 사항- DSR 적용: 2금융권도 임대업이자상환비율(RTI) 등 당국의 규제를 적용받으니, 현재 임대 수익 대비 이자 부담이 얼마나 되는지 미리 계산해보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.해외 거주 중인 지인이 연말 귀국 후 실거주할 예정이라면 예외적으로 허가가 가능할 수 있으나, 관할 구청의 판단과 소명 과정이 매우 중요합니다.1. 주택 취득 후 입주 시기 원칙* 원칙: 토지거래허가구역 내 주택 취득 시 2년간의 실거주 이용 의무는 취득 시점(잔금 완납 및 등기)부터 즉시 발생하는 것이 원칙입니다.* 통상적 기준: 허가 관청은 통상적인 거래 절차를 고려하여 허가일로부터 4개월 이내에 입주하는 것을 기준으로 허가 여부를 판단합니다.2. 해외 거주자의 매수 가능 여부 (유예 인정)* 입주 시기 유예: 신청인이 즉시 입주하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고 허가 관청이 이를 인정하는 경우, 필요한 범위 내에서 입주 시기를 유예할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중도 해지가 가능한지보통 임대차 계약 기간이 정해져 있으면, 임차인이 개인적인 이유(외로움, 생활의 어려움 등)만으로는 계약을 마음대로 해지하기가 쉽지 않습니다. 하지만 집주인과 원만하게 합의가 이루어진다면, 언제든 계약을 해지할 수 있습니다. 합의가 가장 중요한 부분이니, 먼저 집주인의 입장을 배려하며 얘기해 보시기 바랍니다.2. 실제 해결 절차아직 계약한 지 이틀밖에 지나지 않아 집주인께서도 당황스러울 수 있습니다. 일반적으로 아래와 같은 과정을 거치게 됩니다.- 집주인에게 솔직하게 상황 전달하기: 가장 먼저 현재 마음과 상황을 솔직하게 말씀드리고, 가능하다면 양해를 구해 보세요.- 새로운 세입자 구하기: 중도 해지의 핵심은 본인을 대신해 방을 쓸 새로운 세입자를 찾는 것입니다. 새로운 세입자가 구해질 때까지는 월세와 관리비를 계속 부담해야 합니다.- 중개수수료 부담: 계약 기간을 채우지 못하고 나올 경우, 부동산 중개수수료(복비)를 임차인이 부담하는 관례가 있으니 꼭 참고해 주세요.3. 꼭 확인해야 할 사항과 팁- 계약서 특약 확인: 혹시 계약서에 ‘단기 임대’ 관련 조항이나 중도 해지 시 위약금 약정이 있는지 꼭 확인해보세요.- 빠른 의사 결정: 시간이 지날수록 월세 부담이 더 커지니, 만약 해지를 결심하셨다면 가능한 한 빨리 집주인과 부동산에 소식을 전달하는 것이 경제적으로 도움이 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.서울 내 빌라(다세대주택)는 아파트와 달리 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 가능합니다. 실거주 의무도 거의 없어서 실제로 거주하지 않아도 문제가 되는 경우가 드뭅니다. 그 이유는 다음과 같습니다.- 실거주 의무의 예외: 빌라는 신속통합기획 등 정비사업이 따로 진행되지 않는 한, 토지거래허가 등 규제를 받지 않아 2년 실거주 요건에서 자유로운 편입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 이번 사례의 특수성: 월세 미납(임차인 책임)질문자님처럼 월세를 오랫동안 내지 못해 집주인이 나가달라고 요구하는 경우, 이는 임차인이 계약 내용을 지키지 않은 ‘채무불이행’에 해당합니다. 보통 월세가 2회(상가의 경우 3회) 이상 밀리면, 집주인은 계약 해지를 통보할 수 있습니다.이럴 때 집주인은 “임차인이 계약을 어겨서 계약 기간이 끝나기 전에 방을 비우게 되었으니, 그로 인해 발생한 손해(중개수수료 등)를 배상하라”고 요구할 수 있습니다. 이 경우, 중개수수료 자체를 청구한다기보다는 ‘손해배상’의 형태로 요구하는 것입니다.2. 특약이 없는 경우특약이 따로 없다 해도, 현실에서는 임차인의 잘못으로 이사가 이루어지면 집주인이 보증금에서 중개수수료만큼을 미리 떼고 돌려주는 경우가 많습니다. 만약 임차인이 이에 동의하지 않아 소송으로 간다면, 임차인 잘못이 명백할 경우 손해배상 책임이 인정될 가능성이 높습니다.3. 결론단순히 집주인의 개인적인 사정이나 변심으로 나가라고 했다면, 임차인이 중개수수료를 부담할 필요는 없습니다. 그러나 이번처럼 월세 연체 등 본인의 귀책사유가 있다면, 보증금을 원만하게 돌려받기 위해 중개수수료를 부담하거나 집주인과 적절히 합의하는 것이 현실적으로 더 나은 선택입니다.