답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. 내 집 마련이 주는 ‘주거 안정성’은 생각보다 큽니다최근 전세 관련 사고나 보증금 반환 불안, 월세 전환 등으로 세입자가 받는 심리적 부담이 커졌습니다. 3억 원 이내로 자가를 마련하면 앞으로 주거비 인상이나 이사 걱정에서 벗어나 직장 생활에도 훨씬 집중할 수 있습니다. 특히 1인 가구에게 내 집이 주는 심리적 안정감은 자산 가치 이상의 의미를 가집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 에너지 바우처와 탄소포인트제 활용- 탄소중립포인트(에너지): 전기, 수도, 도시가스 사용량을 과거 2년 평균보다 5% 이상 줄이면 포인트를 받게 됩니다. 이 포인트는 현금처럼 사용할 수 있어요.- 에너지 캐시백: 한전에서 운영하며, 주변 세대보다 전기를 덜 사용하면 다음 달 전기요금에서 할인받을 수 있습니다.2. 전기와 수도요금 절약 (세대별 관리 항목)가장 손쉽게 줄일 수 있는 부분입니다.- 대기전력 차단: 사용하지 않는 가전제품의 플러그를 뽑거나, 절전형 멀티탭을 활용하세요. 전체 전기요금의 약 10%까지 절약 효과가 있습니다.- 에너지 효율 좋은 가전제품 사용: 오래된 조명은 LED로 바꾸고, 에너지 효율 1등급 가전을 사용하면 장기적으로 전기요금이 줄어듭니다.- 수도 절약: 절수형 샤워기 사용, 양변기 수조에 벽돌 넣기 등으로 물 사용량을 줄일 수 있어요.3. 관리비 결제 방법 바꾸기 (할인 혜택)- 관리비 할인 카드: 관리비를 자동이체할 때 특정 카드로 결제하면 캐시백 혹은 할인 혜택을 받을 수 있습니다.- 앱 포인트 사용: ‘아파트아이’ 등 관리비 조회 앱을 이용하면 네이버페이, SSG PAY 등 각종 포인트로 결제해 실제 부담을 줄일 수 있어요.4. 장기수선충당금 확인 (이사할 때 꼭 체크!)세입자라면 알아둬야 할 항목입니다. 장기수선충당금은 집주인이 부담해야 하는 비용이지만 관리비에 포함되어 나올 수 있는데요, 이사할 때 관리사무소에서 납부 확인서를 받아 그동안 낸 금액을 돌려받으셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매매사업자 등록, 언제 하는 게 좋을까요?"낙찰 후 잔금 지급 전"에 사업자 등록을 하는 것이 가장 일반적- 이유: 경매에서 낙찰 결과를 알기도 전에 미리 사업자를 내실 필요는 없습니다. 낙찰에 성공하시면, 잔금 대출을 신청하는 단계에서 사업자 등록증을 제출해도 대출 심사나 세금 처리에 전혀 문제가 없다고 하네요.2. 이미 주택담보대출이 있는데 추가 대출을 받을 땐 사업자가 필요한가요?네, 사업자 등록이 있으면 대출 한도에서 훨씬 유리합니다.- DSR 미적용: 개인 자격으로는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 때문에 대출이 제한되지만, 매매사업자 경매잔금대출은 DSR이 적용되지 않는다는 장점이 있어요.- 높은 LTV: 규제지역은 30%, 비규제지역은 60%로, 대출 한도가 개인보다 높고 거치 기간도 더 길게 설정할 수 있어 자금 운용이 훨씬 수월합니다.3. 매매사업자 등록의 세금 측면 주요 장점- 단기 매도에 유리: 개인 자격으로 1년 미만 보유 후 팔 경우 양도세율이 70%까지 올라가지만, 매매사업자의 경우 사업소득으로 과세되어 단기 양도에 대한 페널티가 없습니다.- 비용 처리가 가능: 대출이자, 수리비처럼 실제로 들어간 비용을 비용으로 인정받아 세금을 줄일 수 있습니다. 손실이 발생하면 다음 해로 넘기는 것도 가능해요(이월결손금).4. 등록 비용 및 기타 유의사항- 비용: 사업자 등록에는 특별한 비용이 들지 않지만, 직장인의 경우 건강보험료 인상이나 회사의 겸업 금지 규정은 미리 체크하시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기존 전셋집 정산 및 처리- 공과금과 관리비 정산: 이사 당일 오전까지 사용한 수도, 전기, 가스 사용량을 관리사무소에 확인하고 정확하게 정산하세요. 또 장기수선충당금이 남아 있다면, 관리사무소에서 확인 받은 뒤 반드시 집주인에게 돌려받으셔야 합니다.- 보증금 반환 및 전입 신고: 이삿짐을 모두 옮긴 뒤 바로 보증금을 안전하게 받으세요. 이사 후에는 가까운 주민센터나 정부24에서 전입신고만 하면, 전출 처리는 자동으로 진행됩니다.2. 새 집(매매) 준비- 잔금 지급 및 소유권 이전 등기: 집값 잔금을 치르면서 등기 권리증 등 관련 서류를 꼼꼼히 확인하세요. 보통 등기 이전 등기 및 취득세는 법무사를 통해 진행하면 빠르고 안전합니다.- 시설 최종 점검: 입주 전 결로, 누수, 보일러 작동 등 집 상태를 마지막으로 꼭 확인하세요. 만약 하자가 발견된다면, 매도인에게 수리나 보수를 요구할 수 있습니다.3. 기타 공통 사항- 이사업체 및 입주 청소 예약: 이사철이나 주말에는 이사업체와 입주 청소 예약이 빨리 마감됩니다. 원하는 날짜에 맞춰 미리 예약하시는 게 좋습니다.- 주소 변경하기: 금융기관, 통신사, 우체국 등 각종 기관에 미리 주소 변경을 신청하세요. 우편물이나 각종 안내문이 새 집으로 잘 도착하도록 챙기는 게 중요합니다.생애 첫 매매 이사를 진심으로 축하드립니다~!답변이 도움이 되셨나요~✨️

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 재차 연락해도 괜찮을까요?네, 얼마든지 연락하셔도 괜찮습니다. 오히려 미리 연락하시는 것이 여러모로 도움이 됩니다. 2월 말 조기 퇴거는 임차인의 배려가 필요한 부분이지만, 3월 초 계약 만료에 따른 이사 준비는 집주인과 임차인 모두에게 확정된 계획이 꼭 필요하니까요.2. 답변 예시 (문자나 카톡)"안녕하세요, [임차인 성함]님. [오피스텔 명/호수] 임대인입니다.작년 12월에 잠시 말씀드렸던 2월 말 이사 가능 여부와 관련해 다시 연락드립니다.제가 실거주 입주를 준비해야 해서 (청소나 이사업체 예약 등), 혹시 이사 날짜가 정해지셨는지 궁금해서 여쭤봅니다. 만약 2월 말 이사가 어려우시다면 원래 계약 만료일인 3월 초 일정이라도 미리 알려주시면 준비에 큰 도움이 될 것 같습니다. 답변 기다리겠습니다. 감사합니다."3. 참고 및 주의사항* 조기 퇴거의 강제성: 임차인이 2월 말에 반드시 퇴거하겠다고 확답한 것이 아니라면, 원래 계약 만료일까지 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 혹시 답변이 없거나 확실하지 않으면 3월 초를 기준으로 준비하시는 게 안전합니다.* 증거 남기기: 전화보다는 문자나 카톡처럼 기록이 남는 방식으로 연락하셔야 추후 보증금 반환이나 입주 관련 분쟁에서 증거가 됩니다.* 보증금 반환 준비: 이사 당일 관리비 정산, 시설물 점검 후 바로 보증금을 돌려드릴 수 있도록 미리 자금 계획을 확인해두세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임차인은 2026년 7월 만기 시점에도 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 구체적인 대응 방법은 상황에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다.1. 임차인의 계약갱신 요구권 행사 가능 여부* 권리 행사: 임차인은 전세 기간 동안 단 한 번 계약갱신 요구권을 사용할 수 있습니다. 2018년 이후 지금까지 임차인이 이 권리를 공식적으로 사용하지 않고, 단순히 서로 합의해 갱신만 해왔다면, 이번 7월 만기 기준으로도 행사할 수 있습니다. 행사 기간은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.* 매도와의 관계: 단순히 "집을 팔 예정이다"라는 이유만으로는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.2. 임차인의 요구를 무조건 받아들여야 하나요?원칙적으로 임차인의 권리를 인정해야 하지만, 아래 상황에는 예외가 있을 수 있습니다.* 직접 거주 예정일 때: 임대인 본인이나 부모·자녀 등 직계가족이 실제로 거주할 계획이라면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 그러나 질문자님은 집을 팔 계획이시기 때문에, 이 방법은 현실적으로 적용이 어렵습니다.* 매수인이 실거주하려는 경우: 만약 집을 사려는 사람이 실거주를 목적으로 하고, 임차인의 갱신권 행사 전에 소유권 이전 등기가 완료됐다면, 매수인이 직접 거주한다는 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 단, 실제 거래 일정이 촉박할 수 있어 주의가 필요합니다.* 합의 및 보상: 임차인과 원만하게 협의해 이사비 등 일정 금액을 보상하고 계약을 마무리하는 방법도 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제3호에 근거)3. 노후 자금 마련을 위한 전략적 접근반드시 집을 팔아야 하는 상황이라면, 다음과 같은 순서로 움직여보시길 추천드립니다.1. 임차인의 의사 확인: 우선 임차인에게 이번에 계약갱신 요구권을 쓸 생각이 있는지 정중하게 물어보세요. 만약 과거에 이미 한 번 행사했다면, 7월에 계약이 정상적으로 종료됩니다.2. 실거주 매수인 찾기: 집을 내놓을 때 실거주 매수인에게 우선권을 두고, 잔금 지급과 등기 이전이 임차인 갱신권 행사 전에 이뤄질 수 있도록 해보세요. 다만, 현실적으로 일정이 빠듯할 수 있습니다.3. 합의를 통한 계약 종료: 임차인에게 본인의 은퇴와 노후 자금 마련이 절실하다는 점을 충분히 설명하고, 이사비 지원 등 조건을 제안해 원만하게 퇴거 합의를 보는 것이 가장 확실한 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 양도소득세 중과세 적용 여부양도소득세 중과는 '양도 시점에 그 주택이 조정대상지역에 있는 경우만 적용됩니다.* 수지 아파트: 현재 조정대상지역이면서 투기과열지구로도 지정되어 있습니다. (2025년 10.15 대책 이후 다시 지정됨)* 동탄 타운하우스: 현재는 비조정대상지역입니다.따라서 2주택자가 집을 팔 때, 수지 아파트를 먼저 팔면 조정대상지역 주택이므로 중과세 대상이 됩니다. 반대로, 동탄 주택을 먼저 팔면 비조정지역이기 때문에 주택 수와 관계없이 언제나 일반세율이 적용됩니다.2. 5월 9일 전후 중과세 변화정부는 2022년부터 시행한 ‘다주택자 양도세 중과 유예’를 2026년 5월 9일 부로 종료한다고 공지했습니다.* 5월 9일 이전 매도: 수지 아파트를 이 날까지 잔금까지 마치거나 등기를 이전하면, 2주택자여도 중과 없이 일반세율로 세금을 내게 됩니다. (정부는 5월 9일까지 계약하면 잔금 기간을 3~6개월 연장하는 방안도 논의 중입니다.)* 5월 10일 이후 매도: 중과 유예가 끝나면, 수지 아파트 양도 시 일반세율에 20%포인트가 추가된 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없습니다.3. 거주 및 매도 전략별 과세 시나리오① 수지에 전세, 동탄에 거주하면서 '수지'를 먼저 파는 경우수지는 조정대상지역이기 때문에, 2026년 5월 10일 이후에 팔면 2주택자 중과가 반드시 적용됩니다. 세금 부담이 크게 늘어나니, 중과를 피하려면 무조건 5월 9일 이전에 매도하는 것이 유리합니다.② 수지 전세, 나중에 '동탄'을 먼저 파는 경우동탄은 비조정지역이기 때문에 언제 팔든 중과세 적용이 없습니다. 2주택을 보유 중이어도 일반세율로 과세됩니다.③ 동탄을 먼저 양도하고, 수지 주택만 남았을 때동탄을 먼저 팔아 수지만 남기면, 1주택자가 되니 1주택자 비과세 요건(2년 실거주 포함)만 갖추면 비과세가 가능합니다. 다만 수지는 취득일과 양도일 중 어느 시점에서 규제지역에 해당되는지에 따라 2년 거주 요건이 달라질 수 있으니 반드시 확인이 필요합니다.4. 동탄의 조정대상지역 지정 가능성동탄이 포함된 화성시는 현재 비규제지역이지만, 인근 용인 수지나 분당 등 집값 상승이 심해질 경우 추가로 조정대상지역에 지정될 수 있습니다.* 지정 시기: 국토교통부 주거정책심의위원회가 통상 반기마다 또는 집값이 불안정할 때 수시로 개최됩니다.* 지정 영향: 동탄이 조정대상지역으로 묶이고 나서 집을 팔면, 그때부터는 동탄도 중과세 대상이 될 수 있습니다. 아직 구체적인 지정 예정은 없으니 참고만 해주세요.

1. 청약 자격 유지 (긍정적인 부분)무순위 청약은 청약통장을 활용해 순위를 경쟁하는 방식이 아니기 때문에, 아래와 같은 이점은 그대로 유지됩니다.* 청약 가점 및 무주택 기간: 당첨 후 계약을 포기해도 기존의 청약 가점이나 무주택 기간이 줄어들거나 불이익을 받는 일은 없습니다.* 1순위 자격: 나중에 다른 단지에 1순위로 청약할 수 있는 자격도 그대로 유지됩니다.2. 규제지역 당첨 시 '재당첨 제한' (주의 사항)용인 수지구처럼 투기과열지구에서 무순위 청약에 당첨될 경우, 단순히 계약을 하지 않는다고 해서 끝나는 것이 아니라 강한 페널티가 적용됩니다.* 재당첨 제한 10년: 당첨자 명단에 한 번만 올라가도, 앞으로 10년간 해당 규제지역 내에서는 모든 청약(특별공급, 1·2순위, 무순위 모두)에 지원할 수 없게 됩니다.* 비규제지역과의 차이: 만약 비규제지역이었다면 단순 포기로도 불이익이 없지만, 규제지역에서는 당첨 사실 자체가 엄격하게 관리됩니다.3. '부적격' 처리로 명단 삭제 가능성* 단순 포기 vs 부적격 취소: 본인이 직접 계약을 포기한다고 하면 '계약 포기자'로 남아 10년 제한이 적용됩니다.* 하지만, 서류 검토 과정에서 ‘부적격자’로 판단되어 당첨이 취소된다면, 투기과열지구라고 해도 10년이 아닌 1년(수도권 기준) 청약 제한으로 페널티가 줄어듭니다.4. 계약 포기 절차* 절차: 계약 기간 내에 모델하우스를 방문해 포기 의사를 밝혀도 '계약 미체결'로 처리됩니다.* 비용: 계약금을 내지 않은 상태라면 별도의 위약금이나 추가 비용은 발생하지 않습니다.답변이 도움이 되셨나요~✨️

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중개수수료 상한 요율과 실협의 기준질문하신 0.4%는 매매가 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 구간에 적용되는 상한 요율입니다.* 매매 구간별 상한 요율- 2억 ~ 9억 미만: 0.4%- 9억 ~ 12억 미만: 0.5%- 12억 ~ 15억 미만: 0.6%- 15억 이상: 0.7%여기서 상한 요율은 말 그대로 ‘최대치’일 뿐, 실제로는 협의에 따라 더 저렴하게 정해지는 경우도 있어요.2. 30% 할인 조건, 충분히 좋은가요?네, 30% 할인이면 충분히 좋은 조건이라고 할 수 있습니다.예를 들어 상한 요율이 0.4%인 경우, 30%를 할인받으면 실제로는 0.28%만 부담하는 셈이죠. 일반적으로 중개수수료 협상에서 20~30% 정도 할인받았다면, 소비자 입장에서는 상당히 괜찮은 결과라고 볼 수 있어요.3. 중개수수료, 언제 지급해야 하나요?원칙적으로는 잔금 지급일에 중개수수료를 주는 것이 가장 안전합니다.* 기본 원칙: 관련 법(공인중개사법)에 따르면 별도의 약정이 없다면, 잔금 지급이 완료되는 날 중개수수료를 지급하는 것이 원칙이에요.* 실무 팁: 일부 중개업소에서 계약 당일 전액 지급을 요구하는 경우도 있으나, 혹시 있을지 모를 잔금 과정의 문제(하자 발견 등)에 대비하려면 잔금날 입금하는 것이 더 안전합니다.4. 부동산에서 등기까지도 처리해주나요?부동산 중개업소에서 직접 등기 업무를 하진 않지만, 등기 절차를 연결해주는 역할을 합니다.* 법무사 연계: 대부분 부동산에서는 거래일에 연계된 법무사가 현장에 나와 서류를 수거하고 등기 신청을 대행해줍니다. 이때 발생하는 비용(법무사 수수료, 취·등록세 등)은 중개수수료와 별개로 지급해야 합니다.* 셀프 등기/기타: 부동산이 소개해주는 법무사를 꼭 이용하실 필요는 없어요. 본인이 직접 등기(셀프 등기)를 진행하거나, 원하시는 다른 법무사를 따로 섭외해도 무방합니다.■ 추가 팁~!중개수수료 협의는 반드시 계약서를 작성하기 전에 확실하게 마무리해두시는 게 좋습니다. 실제 작성 시에는 ‘중개보수 요율 및 금액’ 항목에 합의한 내용을 구체적으로 기재해달라고 요청하세요.