답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.상담사가 무조건 더 유리한 건 아니지만, 상황에 따라 더 편리하게 좋은 조건을 찾을 가능성이 높습니다.두 방법의 차이점을 좀 더 쉽게 풀어서 설명해 드릴게요.1. 한도와 금리: 상담사가 더 나을까?* 금리: 원칙적으로 상담사와 은행 창구가 제시하는 금리는 같습니다. 하지만 가끔 특정 지점에서 실적 때문에 진행하는 특판 금리를 상담사가 더 빨리 파악해서 알려주기도 하죠.* 한도: 대출 규제(LTV, DSR)는 똑같이 적용되므로, 상담사라고 해서 기준을 넘어서는 금액을 받을 수는 없습니다. 대신 상담사는 여러 은행 상품을 비교해볼 수 있어, 내 소득이나 상황에 맞춰 한도가 가장 많이 나오는 은행을 찾아주는 데 능숙하다는 장점이 있습니다.2. 대출 상담사를 이용할 때 좋은 점* 편의성: 아마 상담사 이용의 가장 큰 장점일 거예요. 은행 창구 시간에 맞출 필요가 없고, 내가 편한 시간과 장소로 와서 서류 접수를 도와주기 때문에 바쁜 직장인에게 특히 유리합니다. 굳이 반차까지 쓸 필요가 없는 셈이죠.* 전문성: 상담사는 주택담보대출만을 전문적으로 다루는 경우가 많아, 복잡한 대출 규정이나 예외 상황에 대한 대처가 일반 은행 창구 직원보다 더 익숙할 수 있습니다.* 무료 서비스: 고객이 따로 상담사에게 수수료를 내는 일은 없습니다. 이들의 수수료는 은행에서 지급하므로, 만약 상담사가 추가로 돈을 요구한다면 100% 불법이니 주의하세요.3. 은행 직접 방문이 더 나은 경우* 주거래 은행 혜택: 거래 기간이 길고 등급이 높으신 분, 이미 여러 부수 거래를 하고 있는 분이라면 주거래 은행 지점을 직접 찾아가 상담받는 것이 가장 정확하게 우대 금리를 확인하는 방법입니다.* 정부 정책 대출: 디딤돌, 버팀목, 신생아 특례 대출 같은 정부 지원 상품은 상담사를 통하는 것이 아니라 은행 창구나 기금e든든 사이트에서 직접 신청하는 것이 원칙입니다.■ 실패 없는 대출을 위한 팁1. 상담사 등록 여부 확인: 부동산에서 소개받은 상담사가 정식으로 등록된 사람인지 꼭 [대출모집인 통합조회 시스템]에서 확인해 보세요.2. 조건 비교는 필수: 상담사가 알려준 조건이 정말 나에게 최선인지 확인하려면, 미리 토스, 카카오페이, 뱅크샐러드 같은 대출 비교 앱을 통해 내 대략적인 금리 수준을 파악해두는 것이 좋습니다.3. 부동산과의 관계 참고: 부동산이 상담사를 소개하는 이유는 대출 실행이 잔금일에 원활하게 이루어지도록 관리가 쉬워서인 경우가 많아요. 믿을 만한 상담사라면 과정도 꼼꼼하게 챙겨줄 겁니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임대차 시장에서는 기존 세입자가 새로운 집 계약을 위해 보증금의 10% 정도를 미리 받는 일이 흔하게 일어납니다. 특히, 다음 세입자가 이미 정해졌다면 이 과정이 훨씬 원활하게 진행됩니다.1. 보증금 선지급의 구조대부분의 임대인은 여유 자금을 따로 갖고 있지 않기 때문에, 새로운 세입자가 임대인에게 낸 계약금을 기존 세입자에게 곧바로 전달하는 식으로 보증금 일부를 미리 돌려주는 경우가 많습니다. 즉, 자금의 흐름은 [새 세입자 → 임대인 → 기존 세입자]가 되는 셈입니다.2. 세입자에게 불이익이 있나요?이 과정에서 기존 세입자가 법적으로나 경제적으로 불이익을 받는 일은 없습니다.- 오히려 곧 이사 갈 집의 계약금을 준비하는 데 큰 도움이 됩니다.- 다만, 이사 당일 보증금 정산 시 이미 받은 금액(예: 10%)을 제하고 나머지 잔액(예: 90%)만 받으면 됩니다.3. 대항력과 우선변제권 유지보증금 일부를 미리 돌려받더라도, 이사 날까지 집에 살면서 전입신고(주민등록)를 유지하고 있으면 법적으로 받을 보호에는 아무런 문제가 없습니다.4. 실제 대처 방법임대인에게 "다음 세입자와 계약이 끝난 것으로 알고 있는데, 저도 이사 계약금을 먼저 지급해야 하니 새로운 계약금을 미리 돌려주실 수 있을까요?"라고 정중하게 문의하세요. 임대인도 이미 받은 계약금을 전달하는 형식이기 때문에, 일반적으로 큰 부담 없이 들어줄 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전입신고를 바로 옮기면 안 되는 이유보증금을 안전하게 받을 때까지 기존 집의 대항력(전입신고와 실제 거주)은 유지해야 합니다. 만약 보증금을 받기 전에 새 집으로 전입신고를 옮기면, 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권이 그 즉시 사라집니다. 이렇게 되면, 만약 이전 집에 문제가 생기거나 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받기 훨씬 어려워질 수 있습니다.또한, 세입자가 짐을 다 빼고 전입신고까지 이전하면, 집주인도 보증금 반환에 대한 압박이 줄어들 수 있어 돌려받기가 더 힘들어질 수 있습니다.​2. 안전한 해결 방법 (임차권등기명령)꼭 이사를 먼저 가야 하고, 새 집으로 전입신고도 해야 하는 상황이라면 ‘임차권등기명령’을 법원에 신청하십시오. 임차권등기명령을 통해 이사를 가더라도 기존 집의 대항력을 계속 가져갈 수 있습니다. 단, 임차권등기명령 신청만 하고 바로 전입신고를 옮기면 안 되고, 등기부등본에 임차권등기 완료 사실이 명확히 기재된 뒤에 전입신고를 해야 합니다.3. 현실적인 조언만약 가족과 함께 살고 계시다면, 본인만 전입신고를 옮기고 가족 중 일부는 남겨 기존 집의 대항력을 유지하는 방법도 있을 수 있습니다. 하지만 가장 안전한 절차는 집주인과 협의하여 이사 당일에 보증금을 받고 전입신고를 옮기는 것이고, 상황이 여의치 않으면 임차권등기명령이 법적으로 확실한 보호장치가 되어줍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 다주택자 판정 기준 (현행과 동일)- 양도소득세는 '세대' 기준으로 주택 수를 합산해 산정합니다.- 예를 들어, 서울(아내 명의)와 부산(남편 명의) 주택을 각각 소유하고 있다면, 한 세대가 2주택을 가진 것으로 봅니다.2. 핵심 업데이트: 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월 9일)여기서 꼭 주의하셔야 하는 대목입니다. 그동안 시행되던 ‘다주택자 양도세 중과 배제’ 조치가 2026년 5월 9일까지만 적용되고, 그 이후에는 중과세가 다시 살아납니다.- 5월 9일 이전에 집을 팔면:기본세율(6~45%)로 과세되고, 장기보유특별공제도 적용받을 수 있습니다.- 5월 10일 이후 매도할 경우: 중과세율이 적용됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%p가 더해지고, 장기보유특별공제도 사라질 수 있습니다.3. 도시형 생활주택(원룸형) 주택 수 제외 혜택아내 분이 서울에 소유한 원룸형 주택이 주택 수에서 제외될 수도 있습니다.- 2024.01.10~2027년 12.31 신축 소형 주택 특례: 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억 원/지방 3억 원 이하로 취득한 주택은 양도세 계산 시 주택 수에서 빼주는 혜택이 연장됐습니다.- 기존 주택의 경우:만약 이미 보유하고 있던 구옥이라면, ‘단기 임대주택 등록’ 등 추가 요건을 충족해야 주택 수 제외 혜택을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중개수수료 계산 방법상가 임대차 수수료는 ‘거래금액(환산보증금)’을 기준으로 계산합니다.- 환산보증금 공식: 보증금 + (월세 × 100)- 예를 들어, 보증금이 5,000만 원이고 월세가 200만 원이라면, 5,000만 원 + (200만 원 × 100) = 2억 5,000만 원이 거래금액이 됩니다.2. 중개수수료 요율과 협의- 법으로 정해진 상한 요율: 거래금액의 0.9% 이내- 이 0.9%가 무조건 적용되는 건 아닙니다. 최대치(상한선)일 뿐이며, 실제 수수료율은 의뢰인과 중개사가 0.9% 이내에서 서로 협의해 정할 수 있습니다.3. 예상 수수료(최대치 기준)- 2억 5,000만 원 × 0.9% = 225만 원 (부가세 별도)- 참고로, 중개업소가 일반과세자라면 부가세 10%가 추가될 수 있습니다.정리하자면, 0.9% 전체를 내야 하는 건 아니니, 계약 전에 반드시 중개사와 수수료율에 관해 미리 상의하시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 서울 아파트 매매계약서 특약 관련 답변1. 대출 미승인 시 약정금 반환 조항(대출 실행 조건)보금자리론 등 주택담보대출이 필요한 상황에서 꼭 포함되어야 하는 조항입니다.- 추천 문구: "매수인이 보금자리론 대출 승인을 매수인의 귀책사유 없이 받지 못할 경우, 본 계약은 자동 해지되며, 매도인은 수령한 계약금(또는 약정금) 전액을 즉시 반환한다."- 참고: 여기서 ‘매수인의 귀책사유가 없는 경우’라는 단서를 명확히 하면, 매도인 입장에서도 받아들일 확률이 높아집니다.2. 임차인 퇴거 및 명도 책임실입주가 목적이시라면, 잔금일까지 집이 비워져야 하므로 중요한 내용입니다.- 추천 문구: "매도인은 잔금 지급일까지 임차인이 퇴거하고, 공실 상태로 매수인에게 인도하도록 책임진다. 만약 이를 이행하지 못해 발생하는 책임은 모두 매도인이 부담한다."3. 수리 내역 기재 및 하자 발생 시 (하자 담보)계약 후 예상치 못한 하자가 발견되는 상황을 대비해야 합니다.- 추천 문구: "매도인은 현재 상태(수리 내역 포함) 그대로 매수인에게 인도한다. 만약 계약 당시 발견되지 않은 중대한 하자(누수, 결로, 배관 이상 등)가 잔금일로부터 6개월 내에 드러날 경우, 그 수리 비용은 매도인이 부담한다."- 참고: 이미 수리가 완료된 부분(예: 샷시 교체, 올수리 등)은 별도로 목록을 첨부하거나 특약 조항에 명시해 두면 더 안전합니다.■ 정리질문 주신 특약 조건들은 모두 넣어도 전혀 무리가 없습니다. 오히려 서울처럼 거래 금액이 큰 아파트 매매에서는 거의 필수적인 안전장치에 가깝습니다. 해당 내용을 부동산 중개인에게 "안전한 계약을 위해 구체적인 특약 조항을 넣고 싶다"고 전달하시면, 무리 없이 조율이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 2026년 현재 규제 지역 현황현재 정부는 서울 전역과 경기 주요 핵심지만을 '조정대상지역' 및 '투기과열지구'로 묶어 집중 관리하고 있습니다.* 규제 지역 (중과 대상): 서울 25개 구 전체, 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남).* 비규제 지역 (비교 지역): 위 지역을 제외한 인천, 경기 외곽, 그리고 지방 전 지역.> 핵심 포인트: 질문자님의 주택이 위 '규제 지역'에 포함되지 않는다면, 정부가 다주택자 규제를 강화하더라도 직접적인 양도세 중과(추가 과세) 대상이 아닙니다.>2. '양도세 중과 유예 종료'와 지방 주택정부가 2026년 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예를 종료한다고 발표했지만, 이는 규제 지역 내 주택을 팔 때만 해당되는 이야기입니다.* 지방 주택은 원래 유리합니다: 수도권·광역시·세종시를 제외한 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 세법상 주택 수 산정이나 중과 판단 시 제외되는 특례가 적용됩니다.* 일반 세율 적용: 지방 비규제지역 주택을 매도할 때는 중과세율(기본세율 + 20~30%p)이 아닌 기본세율(6~45%)만 적용되므로 세금 부담이 훨씬 적습니다.3. 질문자님을 위한 맞춤 조언* 안심하셔도 좋습니다: 현재 정부의 옥죄기는 서울과 수도권 과열지를 타깃으로 하고 있습니다. 지방 주택은 오히려 거래 활성화를 위해 규제를 풀고 있는 추세입니다.* 보유세 체크: 다만, 양도세와 별개로 보유 주택 수가 많으면 종합부동산세(보유세) 부담은 늘어날 수 있으니 이 부분만 미리 계산해 보시길 권장합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중개사 말에는 법적 책임이 없습니다.“걱정 마세요”, “대출 다 나올 거예요” 같은 말들은 실제로 문제가 생겼을 때 전혀 책임지지 않습니다. 정부 정책이 갑자기 바뀌거나(예: 대출 한도 축소), 매물 감정가가 예상보다 낮게 나와 대출이 거절되는 경우가 제법 있습니다. 이런 경우, 계약서에 특약이 없으면 계약금(매매가의 10%)을 그대로 날리게 될 수도 있어요.2. 특약을 꺼리는 진짜 이유중개사나 매도인이 특약을 싫어하는 건, 매수인이 단순 변심으로 계약을 취소하면서 대출을 핑계로 삼을까 봐서입니다. 그래서 구체적으로 아래처럼 조건을 명확하게 적어 제안해 보세요.[추천 특약 문구]“매수인의 신용상 문제가 없는데도 불구하고, 해당 매물의 대출 한도가 부족하거나 금융 규제 등 사유로 인해 ○○○○만원 이상의 대출이 승인되지 않을 시, 본 계약은 조건 없이 해제되며 매도인은 계약금을 즉시 반환한다.”3. 현실적으로 꼭 챙겨야 할 점특약을 끝까지 안 넣어주겠다고 하면, 계약 전에 은행 여러 군데(2~3곳) 직접 방문해서 ‘사전 심사(가심사)’ 결과를 꼭 서류로 확인받고 계약하셔야 합니다. 중개사 말보다 은행 직원의 심사 결과가 훨씬 정확하다는 점 잊지 마세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 주택 청약에서 ‘횟수’가 왜 중요할까요?공공분양에서 중요한 건 바로 저축 총액’이에요. 하지만 단순히 많은 금액을 한 번에 넣는다고 다 인정받는 건 아닙니다. 실제로는 일정한 기간 동안 차곡차곡 ‘횟수’를 채우는 게 더욱 중요하죠.1. 횟수 인정의 핵심예를 들어 청약통장에 한 번에 1억 원을 넣어도, 한 달에 인정받을 수 있는 금액은 최대 25만 원이에요. 즉, 큰 금액을 한 번에 넣는 것보다 매달 표시된 한도만큼 횟수를 나눠 오래 넣는 것이 훨씬 유리합니다.2. 최대 인정 횟수는 얼마인가요?정해진 횟수의 상한선은 따로 없어요. 해지하지 않는 한, 계속 납입이 가능합니다. 다만, 실제로 당첨에 유리한 ‘권장 횟수’는 있습니다. 서울이나 수도권처럼 경쟁이 치열한 곳에서는, 인정받는 금액이 1,500만~2,000만 원 이상은 되어야 당첨 가능성이 높아지죠. 이걸 기준으로 매달 25만 원씩 계산하면, 최소 60회~80회(약 5~7년 이상)는 꾸준히 넣어야 당첨권에 가까워진다고 볼 수 있습니다.✔️공공분양(LH, SH 등): 돈을 많이 넣는 것보다 매달 25만 원씩 '횟수'를 최대한 많이 쌓는 것이 핵심입니다.✔️민영분양(자이, 래미안 등): 횟수보다는 공고일 전까지 지역별로 정해진 예치금 총액만 맞춰두면 됩니다.답변이 도움이 되셨나요~✨️