답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 24년 11월 갱신 계약 시 상생임대 해당 여부* 해당합니다.* 2022년 11월에 체결한 계약이 '직전 임대차계약' 요건을 충족한다면, 2024년 11월에 임대료 5% 이내로 인상하여 체결한 계약은 상생임대차계약에 해당합니다.* 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 체결해야 하므로 시기상으로도 적절합니다.2. 26년 11월 새로운 계약 시 임대료 인상과 혜택 소멸 여부* 혜택은 소멸되지 않습니다.* 상생임대인 혜택(거주요건 면제 등)을 받기 위해서는 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대를 유지하기만 하면 됩니다.* 일단 상생임대차계약 요건을 모두 채운 후라면, 그 이후의 다음 계약에서 임대료를 5% 이상 올리더라도 이미 확보한 비과세 특례 혜택이 사라지지 않습니다.3. 갱신이 아닌 신규 계약 해당 여부* 해당합니다.* 상생임대차계약은 기존 세입자와의 계약 갱신뿐만 아니라, 새로운 세입자와 체결하는 신규 계약이어도 상관없습니다.* 핵심은 '직전 계약' 대비 임대료 증액을 5% 이내로 유지하고, 해당 계약을 2년 이상 유지하는 것입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 대출 심사의 기본 원칙: “공부상 용도” 우선은행에서 아파트 주택담보대출(주담대) 한도를 정할 때, 주택 보유 수를 확인하는 기준은 국토교통부의 ‘주택소유확인시스템’을 참고합니다.- 오피스텔의 특성: 오피스텔은 건축법상 ‘업무시설’로 분류되기 때문에, 실거주하고 있어도 시스템상 대부분 주택으로 간주되지 않습니다.- 전입신고의 영향: 전입신고는 주민등록상의 기록일 뿐, 건축물대장이나 등기부등본상의 용도까지 바꾸진 않습니다. 그래서 대출 심사 시 은행원이 공부상 ‘업무용’으로 확인하면 무주택자로 인정받을 확률이 매우 높아요.2. 상속주택만의 특별한 예외: “상속주택 특례”혹시 은행에서 실거주 사실을 근거로 1주택자로 판단하려고 해도, 질문자님은 ‘상속’이라는 중요한 예외 조항이 있어요.- 상속일로부터 5년 유예: 2026년 기준으로, 금융권 가이드라인상 상속으로 취득한 주택은 5년 동안 주택 수 산정 시 제외됩니다.- 즉, 주거용으로 인정된다고 해도 “얼마 전에 상속받은 주택”임을 증빙(상속인 결정문 등)하면 시흥 아파트 대출 시 무주택자 자격으로 대출을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 분양권 판매글은 언제부터 올릴 수 있나요?법적으로는 전매 제한 기간이 완전히 끝나야 분양권 매매가 가능합니다.광고 게시 시점: 원칙적으로 제한이 풀린 날부터 판매글을 올릴 수 있지만, 실제로는 해제일 1~2개월 전에 미리 중개업소에 상담을 요청하는 경우도 많습니다.주의사항: 해제일 이전에 매매 계약서를 작성하거나 계약금을 주고받는 것은 불법 전매로 간주될 수 있고, 이 경우 계약 취소나 형사 처벌까지 이어질 수 있으니 반드시 조심하셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 재건축으로 집이 헐리면, 나는 무주택자일까?재건축 아파트가 철거된다고 해서 하루아침에 서류상 '무주택자'로 바뀌거나 청약 가점이 갑자기 오르는 일은 없습니다. 세법상 여전히 유주택자(입주권 보유)로 간주됩니다.1. “집은 없지만 권리는 있다” (조합원 입주권)건물이 철거되어 실제로 거주할 집은 사라지더라도, 그 자리에 새 집을 받을 수 있는 ‘조합원 입주권’이라는 권리를 갖게 됩니다. 세법(양도소득세 등)에서는 이 입주권도 주택 수에 포함하기 때문에, 다른 집을 구매할 때도 여전히 1주택자로 분류됩니다.2. 청약할 때는 어떨까요? (무주택 산정)많은 분들이 특히 궁금해하는 부분입니다. 청약에서 무주택 기간을 계산할 때는, 집이 멸실되었는지와 상관 없이 해당 주택을 소유했던 기간 전체가 유주택으로 인정됩니다. 즉, 건물이 없어졌다고 해서 그때부터 무주택 기간이 새로 시작되는 것이 아닙니다.3. 예외는 없을까요?만약 재건축 주택 외에 다른 집이 없고 입주권만 가진 상태라면, 나중에 완공된 아파트를 매도할 때 ‘1세대 1주택 비과세 혜택’은 요건을 충족한다면 그대로 적용받을 수 있습니다. (멸실 전 보유 기간과 멸실 후 보유 기간을 합산)

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 주임법 적용 가능성 – 실제 사용 용도가 중요우리나라 법원 판례와 실무에서는 건축물대장에 적힌 용도보다는 ‘실제로 그 공간을 주거로 쓰느냐’를 더 중요하게 봅니다.- 판단할 때는 계약 당시 건물의 구조, 형태, 용도, 그리고 실제로 주거용으로 이용하는지 종합적으로 따집니다.- 질문자님이 보내주신 이미지처럼 방마다 개별 화장실, 싱크대, 취사시설 등이 있는 독립 원룸 구조라면, 주거용으로 인정받을 가능성이 매우 높습니다.- 계약서에 “임차 목적: 주거용”, “취사시설을 갖춘 독립 공간”과 같이 명확히 기재해두면, 임대인·임차인 모두 주택으로 인식했다는 점의 근거가 되어 분쟁 시 유리하게 작용합니다.2. 전입신고·확정일자와 최우선변제권주거용으로 인정되면, 주임법상 권리를 누릴 수 있습니다.- 전입신고와 확정일자만 갖추면, 만약 건물이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 받을 수 있는 대항력과 우선변제권이 생깁니다.- 보증금이 소액(서울 기준 1억 6,500만 원 이하 등)에 해당하면, 소액임차인으로서 최우선변제금(서울 기준 현재 5,500만 원)까지 보장받아요.※ 질문자님 보증금이 5,500만 원이라면, 지역에 따라 보증금 전액이 최우선변제 대상이 될 수도 있으니 참고하세요.3. 실무상 주의할 점법적으로 보호받을 근거는 충분하지만, 논란의 여지는 조금 남아있습니다.- 무엇보다 최종적으로 ‘주거용 인정’ 여부는 경매 법원 등에서 결정합니다. 원룸 구조가 명확하지 않거나, 실질적으로 주거 용도가 불분명할 땐 인정받지 못하는 예외도 간혹 있으니 주의해야 합니다.■ 요약 및 조언질문하신 것처럼 독립 취사·욕실이 갖춰져 있고, 계약서에 주거용이라는 점이 명확하게 기재되어 있다면 주임법 보호를 받을 가능성이 매우 높습니다.(90%확률로)반드시 전입신고와 확정일자를 챙기시고요.고시원이나 근린생활시설을 주거용으로 임차했을 때, 주택임대차보호법 적용 여부에 관한 주요 판례와 법리 판단 기준을 정리해드리겠습니다.1. 주택임대차보호법이 적용되는 경우에 대한 판례가장 중심이 되는 대법원 판례는 다음과 같습니다.- 대법원 2007년 6월 28일 선고 2007다17475 판결 등“주택임대차보호법의 적용 대상인 '주거용 건물'인지 여부는 건물대장 등 공부상의 용도만으로 정해지는 것이 아니라, 실제로 어떤 용도로 사용되고 있는지에 따라 결정해야 한다”고 판시한 바 있습니다.→ 즉, 건물대장에서 ‘제2종 근린생활시설’이나 ‘고시원’으로 표기되어 있더라도, 임대차 계약 당시 구조가 주거용에 가깝고 실제로 세입자가 생활하고 있다면 주임법의 적용을 받을 수 있다는 뜻입니다.2. 비주거용 건물 내 일부 공간만 주거로 쓰는 경우고시원처럼 건물의 일부만 주거용으로 쓰일 때도 적용 기준이 있습니다.- 대법원 1996년 3월 12일 선고 95다51955 판결“비주거용 건물 안 일부 공간이 주거목적으로 쓰이고, 그 주거용 부분 면적이 전체에서 꽤 큰 부분을 차지하거나, 독립된 주거가 가능한 구조라면 주택임대차보호법이 적용된다”고 봤습니다.→ 예를 들어, 방 안에 싱크대나 화장실이 갖춰져 있다면, 독립된 주거 공간으로 인정될 가능성이 크다는 의미입니다.3. 구조 변경(무단 개조)된 건물을 임차한 경우임대인이 상가를 주거용으로 개조해서 세를 준 사례도 있습니다.- 대법원 1986년 1월 21일 선고 85다카1367 판결“주거용 건물인지 판단할 때는 임대차 계약 시점을 기준으로 하며, 공부상 용도가 주거용이 아니어도 임대인의 동의를 얻어 주거용으로 개조했다면 주임법으로 보호받는다”고 했습니다.→ 실제로 고시원을 원룸처럼 개조한 상태에서 계약을 맺었다면, 건축법상 위법 여부와 별개로 세입자는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다는 게 법원의 일관된 태도입니다.4. 주의해야 할 제외 사례(보호받지 못한 경우)모든 임차인이 보호받는 것은 아니고 아래 같은 경우는 예외입니다.- 일시적 임대차: 수험생처럼 단기간(예: 1~2개월) 머무는 ‘숙박’ 목적의 고시원 계약은 주임법 적용을 받지 않을 수 있습니다.- 사무실 내 단순 취침: 사무실 일부 공간에 침대만 갖다 놓고 가끔 잠만 자는 경우는 주거용 건물로 인정받기 어렵습니다.■ 결론 및 대응 전략지금까지 판례들을 종합하면, 질문자님의 경우 실제로 주거 목적으로 사용하고 있다면 주임법 보호를 받을 가능성이 높아 보입니다. 다만, 경매 절차에서 배당을 받으려면 아래 사항을 꼭 챙기셔야 합니다.- 현황조사 대응: 건물이 경매에 넘어가 법원 현황조사관이 방문하면 “이곳에 실제로 주거 중이고, 취사시설과 화장실이 갖춰져 있다”고 분명히 이야기하고, 사진 등 실거주 증거도 함께 보여주셔야 합니다.- 전입신고 유지: 판례상 대항력 요건에는 ‘전입신고’가 반드시 필요하니, 계약 기간 동안 주소를 옮기지 않는 것이 중요합니다.- 계약서 특약 기재: 앞서 말씀드렸듯, 계약서 특약란에 “주거용으로 사용하며 취사시설이 포함되어 있음” 등을 명확히 적어놓는 것이 실제 용도를 입증하는 데 가장 손쉽고 확실한 방법입니다.이처럼 판례에서 세입자를 보호하고 있으니 너무 불안해할 필요는 없지만, 건물의 채무 상황(등기부등본 등)은 수시로 확인하시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 조합 설립을 위한 구역별 동의 요건각 구역이 개별적으로 75~80%의 동의율을 달성해야만 합니다.가장 중요한 근거는 제23조입니다. 여기서는 ‘사업시행구역’별로 동의를 받아야 한다는 점이 핵심입니다.> 제23조(조합설립인가 등)> ① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하려면 토지등소유자 80% 이상과 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 합니다.> ※ 단, 최근 법 개정으로 관리지역(모아타운) 내에서는 동의 요건이 75%로 완화될 수 있습니다.> ③ 소규모재건축사업의 경우, 사업시행구역의 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수, 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 그리고 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의가 필요합니다.2. 사업시행구역의 정의와 구역별 독립성각 구역별로 동의를 받아야 하는 이유에 대한 근거입니다.> 제2조(정의)> 7. "사업시행구역"이란 소규모주택정비사업이 진행되는 구역을 말합니다.*해설: 모아타운은 ‘관리지역’이고, 그 안의 1, 2, 3구역은 각각 별개인 ‘사업시행구역’입니다. 즉, 법에서는 관리지역 전체가 아니라, 각각의 ‘사업시행구역’별로 동의를 받도록 명확히 하고 있습니다.3. 여러 구역을 묶어서 진행하는 경우(결합개발)이미지에서 언급한 ‘통합 진행’의 법적 근거는 제18조와 제19조입니다.> 제18조(소규모주택정비사업의 결합 시행)> ① 사업시행자는 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 사업시행구역으로 결합해서 소규모주택정비사업을 시행할 수 있습니다.> 제19조(수개의 소규모주택정비사업의 통합 시행)> ① 둘 이상의 사업시행자는 서로 인접한 지역의 사업을 통합해 진행할 수 있습니다. 이 경우 각 사업시행자는 반드시 통합 시행에 관한 협약을 맺어야 합니다.*해설: 위 조항들은 사업의 ‘시행’을 함께 할 수 있다는 의미일 뿐, 조합 설립 단계에서 동의 요건을 합산해 적용한다는 뜻이 아닙니다. 각 구역별로 조합이 먼저 성립되거나, 성립 과정에서 각 구역별 동의 요건을 모두 충족해야만 결합 또는 통합이 가능합니다.4. 동의자 수 산정 방법> 제25조(동의자 수의 산정 방법 등)> ① 제23조에 따른 동의자 수는 다음 방식에 따릅니다.> 1필지의 토지나 하나의 건물을 여러 명이 공유하면, 그 가운데 대표자 1명을 토지등소유자로 간주합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1) 부모님과 집을 바꿔 살아도 될까요?결론적으로 말씀드리면, 원칙적으로 불가능합니다. 만약 이를 위반하면 허가가 취소되거나 처벌을 받을 수 있으니 주의가 필요합니다.토지거래허가구역에서 주거용 토지를 살 때에는, 매수자가 반드시 ‘본인 거주용’으로만 이용해야 합니다. 가격이 비슷해도 부모님이 대신 거주하게 되면 ‘이용 목적 위반’에 해당되니 조심하셔야 합니다.2) 허가구역 내 주택 구매 후 실거주 의무가 있나요?네, 매우 밀접한 관련이 있습니다.- 실거주 의무 기간: 주거용으로 취득했다면 취득 후 2년 동안 실제로 살아야 합니다.- 실거주 조사: 지자체에서 주민등록지, 관리비 납부 내역 등으로 실거주 여부를 주기적으로 확인합니다. 이를 어기면 매수 가격의 10% 이내에서 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 공시가격이 아직 없는 경우, 기준시가 입증 방법공시가격이 확정되지 않은 신축 주택의 경우, 관련 법령과 은행의 내부 지침에 따라 아래와 같은 서류로 기준시가를 대신 증빙할 수 있습니다.* 분양계약서 활용: 신축 아파트의 경우 공시가격 발표 전에는 분양가격이나 취득세를 신고할 때 사용한 과세표준액 등을 기준으로 삼을 수 있습니다.* 취득세 납부 확인서: 아파트를 구입하며 납부한 취득세의 과세표준은 지방세법상 시가표준액에 해당하므로, 증빙 자료로 활용할 수 있습니다.* 관할 구청 문의: 해당 아파트가 위치한 구청의 세무과나 재산세과에 문의해서, ‘미공시 주택 가격 확인서’ 등 증빙 서류 발급이 가능한지 확인해 보시는 것이 가장 확실한 방법입니다.2. 청년도약계좌 특별해지 주요 체크리스트특별중도해지를 원하실 때에는 가격 요건 외에도 아래 조건들을 함께 갖추셔야 합니다.* 생애 최초 주택 취득이어야 합니다. 즉, 본인 명의로 주택을 소유한 이력이 없어야 합니다.* 주택 규모는 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하, 읍·면 지역은 100㎡ 이하)에 해당해야 합니다.* 제출 서류로는 건물 등기사항전부증명서(등기부등본), 분양계약서, 생애최초주택취득 확인을 위한 동의서 등이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부산 해운대 마린시티의 스카이라인을 완전히 바꾼 해운대 아이파크는, 말씀하신 대로 단순한 아파트를 넘어선 ‘건축 예술품’으로 평가받고 있습니다. 세계적인 건축가 다니엘 리베스킨트가 설계를 맡아, 파도의 역동적인 곡선과 돛단배의 실루엣을 담아낸 독특한 디자인은 10년이 지난 지금도 여전히 돋보이죠.1. 현실적인 건축 도전해운대 아이파크처럼 각 세대마다 평면이 다르게 설계된 비정형 구조는, 일반 아파트와 비교할 수 없을 정도로 설계비와 시공비가 많이 들어갑니다. 최근 원자재 가격과 공사비가 크게 오른 상황에서는, 시행사 입장에서 수익성을 생각해 디자인에 어느 정도 타협할 수밖에 없는 현실입니다.2. 하이엔드 주거 시장의 변화그래도 긍정적인 변화도 있습니다. 최근 서울과 부산의 주요 재건축·재개발 지역에서는 ‘하이엔드 브랜드’ 경쟁이 매우 치열해지고 있습니다.특히 단순히 아파트를 높게 짓는 데서 나아가, 해외 유명 건축가와 손잡거나 커튼월, 특화 외관 등 독창적인 디자인을 시도하려는 움직임이 늘고 있죠. 조망이 좋은 해안가나 주요 랜드마크 부지라면, 기업 이미지 제고를 위해 또 한 번 명작에 도전할 가능성도 충분합니다.3. 규제와 건축 기술의 발전이전보다 강화된 각종 건축 규제와 에너지 효율 기준 등 넘어야 할 산이 많아진 것도 사실입니다. 하지만, 3D 설계와 첨단 시공 기술의 발전 덕분에, 의지만 있다면 예전보다 더 세련되고 아름다운 곡선을 구현하는 것도 충분히 가능하다고 볼 수 있습니다.결국 해운대 아이파크는 시대가 만든 독특한 걸작이지만, 자산 가치와 브랜드 이미지를 중시하는 부동산 시장의 변화에 힘입어 이와 비슷한 새로운 시도들은 분명히 다시 나타날 것입니다. 다만, 이런 프로젝트가 성공하려면 반드시 높은 분양가를 감당할 수 있는 좋은 입지와 시장 여건이 뒷받침되어야 하겠죠.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문 1. 2월 9일에 따로 전출 신고를 해야 하나요?- 별도로 전출 신고를 하실 필요는 없습니다. 전입신고를 하면 기존 주소지에서는 자동으로 전출 처리가 됩니다. 우리나라 행정 시스템상, 새로운 거주지로 전입신고를 해야 이전 집에서의 전출이 확정됩니다.질문 2. 하루 늦게(2월 10일) 신고하면 기존 집 신규 세입자에게 불이익이 없나요?- 신규 세입자의 대항력 발생 시점 때문에 영향이 있을 수 있습니다.- 신규 세입자가 2월 9일에 전입신고와 확정일자를 받더라도, 실제로는 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.- 질문자님이 2월 10일 오전까지 전입신고를 하지 않으면, 서류상 그 주소지의 세대주로 남아 있기 때문에 신규 세입자가 대출을 받거나 보증보험에 가입할 때 잠시 불편을 겪을 수 있습니다. 다만 실무에서는 공인중개사가 미리 양해를 구하거나, 당일 이사 및 퇴거 사실을 확인하는 경우가 많습니다.질문 3. 부모님 집으로 하루 전입했다가 다시 옮기면 정책대출(보금자리론)에 문제가 생기나요?- 이런 방법은 실제로 위험하니 추천하지 않습니다.- ‘생애최초’ 혜택을 받으려면 계속 무주택 세대주 조건을 유지해야 하는데, 부모님 댁이 자가라면 하루라도 전입하면 세대원이 되는 바람에 조건이 복잡해질 수 있거든요.- 보금자리론 같은 정책 대출은 잔금일 직전에 전입세대 열람 등을 통해 직접 세대주 여부를 확인합니다. 주소지를 복잡하게 옮겨 다니면 대출 심사나 실행 과정에서 과도하게 서류 요청이나 추가 점검이 들어올 수 있습니다.질문 4에 대한 답변"2월 10일 잔금 당일, 바로 전입신고를 하세요."하루 정도 기존 주소에 머무는 일은 실무에서 흔히 발생합니다. 가장 자연스럽고 안전한 절차는 다음과 같습니다.- 미리 양해 구하기: 기존 집 공인중개사에게 “이사 갈 집 잔금이 10일이니, 그날 아침 바로 전입신고를 하겠다”고 미리 알려두세요.- 2월 9일: 전세보증금을 받고 이사를 나갑니다. 이 때는 주소를 그대로 두세요. 보증금을 완전히 돌려받기 전엔, 대항력 유지를 위해 전입을 빼면 안 됩니다.- 2월 10일: 새 집 잔금을 치른 직후, 정부24나 주민센터에서 곧바로 전입신고를 하시면 됩니다.