장안동 모아타운 동의율 관련 문의 드립니다
장안동 모아타운 관련 너무 궁금합니다
현재 장안동 1구역~5구역 나눠서 진행하던게,
1구역(118-32번지 일대)
2구역(104-29번지)
3구역(288-34번지 일대)로 구역 나누고
3개 구역을 묶어서 재개발 진행하기로 바뀌었다고 설명회를 했어요
1. 이거 동의율은 1구역 따로, 2구역 따로, 3구역 각각 따로 75% 넘어야 하는 건가요? 1,2,3구역 합쳐서 75% 넘어야 하나요?
2.1구역, 2구역만 75% 넘어서 동의율 충족해도 3구역이 75% 안 넘으면 사업 진행이 안 되는 건가요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
모아타운은 기본적으로 각 구역별 동의율 75%를 충족해야 하며, 일부 구역만 충족하고 나머지가 미달일 경우 사업 진행이 어렵습니다. 1·2·3구역을 묶어 설명회를 했더라도 법적 기준은 구역별 적용이 원칙입니다.
따라서 3개 구역 중 한 곳이라도 75% 미달이면 전체 사업이 지연되거나 재조정될 가능성이 큽니다.안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
장안동 모아타운 1,2,3구역으로 통합 재개발 방식으로 전환됐다면 동의율은 통합 구역 전체 기준으로 80%를 충족해야 합니다.
기존 개별 구역별 동의가 아닌 묶인 사업시행구역 전체로 판단해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 조합 설립을 위한 구역별 동의 요건
각 구역이 개별적으로 75~80%의 동의율을 달성해야만 합니다.
가장 중요한 근거는 제23조입니다. 여기서는 ‘사업시행구역’별로 동의를 받아야 한다는 점이 핵심입니다.
> 제23조(조합설립인가 등)
> ① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하려면 토지등소유자 80% 이상과 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 합니다.
> ※ 단, 최근 법 개정으로 관리지역(모아타운) 내에서는 동의 요건이 75%로 완화될 수 있습니다.
> ③ 소규모재건축사업의 경우, 사업시행구역의 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수, 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 그리고 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의가 필요합니다.
2. 사업시행구역의 정의와 구역별 독립성
각 구역별로 동의를 받아야 하는 이유에 대한 근거입니다.
> 제2조(정의)
> 7. "사업시행구역"이란 소규모주택정비사업이 진행되는 구역을 말합니다.
*해설: 모아타운은 ‘관리지역’이고, 그 안의 1, 2, 3구역은 각각 별개인 ‘사업시행구역’입니다. 즉, 법에서는 관리지역 전체가 아니라, 각각의 ‘사업시행구역’별로 동의를 받도록 명확히 하고 있습니다.
3. 여러 구역을 묶어서 진행하는 경우(결합개발)
이미지에서 언급한 ‘통합 진행’의 법적 근거는 제18조와 제19조입니다.
> 제18조(소규모주택정비사업의 결합 시행)
> ① 사업시행자는 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 사업시행구역으로 결합해서 소규모주택정비사업을 시행할 수 있습니다.
> 제19조(수개의 소규모주택정비사업의 통합 시행)
> ① 둘 이상의 사업시행자는 서로 인접한 지역의 사업을 통합해 진행할 수 있습니다. 이 경우 각 사업시행자는 반드시 통합 시행에 관한 협약을 맺어야 합니다.
*해설: 위 조항들은 사업의 ‘시행’을 함께 할 수 있다는 의미일 뿐, 조합 설립 단계에서 동의 요건을 합산해 적용한다는 뜻이 아닙니다. 각 구역별로 조합이 먼저 성립되거나, 성립 과정에서 각 구역별 동의 요건을 모두 충족해야만 결합 또는 통합이 가능합니다.
4. 동의자 수 산정 방법
> 제25조(동의자 수의 산정 방법 등)
> ① 제23조에 따른 동의자 수는 다음 방식에 따릅니다.
> 1필지의 토지나 하나의 건물을 여러 명이 공유하면, 그 가운데 대표자 1명을 토지등소유자로 간주합니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
모아타운 사업은 여러 구역을 묶어서 진행하더라도 본질적으로는 각 구역이 개별적인 요건을 갖춰야 하는 구조이기 때문에 1·2·3구역을 합산해서 계산하는 것이 아니라 각 구역별로 동의율 75%를 충족해야 조합 설립이 가능할 것 같구요. 만약 3구역의 동의율이 부족하다면 사업 전체가 무산되는 것은 아니지만 3구역을 제척하고 요건을 갖춘 1·2구역만 먼저 진행하는 방향으로 사업 구도가 변경될 가능성이 높아 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,통합 정비구역으로 지정된다면 합쳐서 한 번에 75%를 만족하면 됩니다
현재처럼 세 개 구역이 각각 별도 정비구역 상태라면,각각 75% 기준이 적용될 수도 있습니다
그래서 통합 구역으로 재정비하려는 과정에서 해당 구역들의 행정적 정비구역 변경·통합 지정 여부 확인이 핵심입니다
,단독으로 조합 설립 신청 자체는
(전체 통합 대상지로 봤을 때) 총 동의율이 75% 이상이면 가능합니다
즉 3구역이 낮아도, 전체로 봤을 때 기준을 만족한다면 통과 가능성이 있습니다
다만 행정 절차상 정비구역 통합이 법적으로 먼저 확정되어야 하고 서울시/구청이 이를 인정해야 합니다
따라서 1·2·3 각 구역의 합계 동의율이 75% 이상이면 조합 설립 신청 가능합니다
1·2만 75%이고 3구역이 낮아서 전체 합계가 기준 이하이면 조합 설립이 어려울 수 있습니다
즉, 전체를 하나로 묶은 뒤 계산하는 게 맞는 해석입니다