안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 조합 설립을 위한 구역별 동의 요건
각 구역이 개별적으로 75~80%의 동의율을 달성해야만 합니다.
가장 중요한 근거는 제23조입니다. 여기서는 ‘사업시행구역’별로 동의를 받아야 한다는 점이 핵심입니다.
> 제23조(조합설립인가 등)
> ① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하려면 토지등소유자 80% 이상과 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 합니다.
> ※ 단, 최근 법 개정으로 관리지역(모아타운) 내에서는 동의 요건이 75%로 완화될 수 있습니다.
> ③ 소규모재건축사업의 경우, 사업시행구역의 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수, 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 그리고 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의가 필요합니다.
2. 사업시행구역의 정의와 구역별 독립성
각 구역별로 동의를 받아야 하는 이유에 대한 근거입니다.
> 제2조(정의)
> 7. "사업시행구역"이란 소규모주택정비사업이 진행되는 구역을 말합니다.
*해설: 모아타운은 ‘관리지역’이고, 그 안의 1, 2, 3구역은 각각 별개인 ‘사업시행구역’입니다. 즉, 법에서는 관리지역 전체가 아니라, 각각의 ‘사업시행구역’별로 동의를 받도록 명확히 하고 있습니다.
3. 여러 구역을 묶어서 진행하는 경우(결합개발)
이미지에서 언급한 ‘통합 진행’의 법적 근거는 제18조와 제19조입니다.
> 제18조(소규모주택정비사업의 결합 시행)
> ① 사업시행자는 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 사업시행구역으로 결합해서 소규모주택정비사업을 시행할 수 있습니다.
> 제19조(수개의 소규모주택정비사업의 통합 시행)
> ① 둘 이상의 사업시행자는 서로 인접한 지역의 사업을 통합해 진행할 수 있습니다. 이 경우 각 사업시행자는 반드시 통합 시행에 관한 협약을 맺어야 합니다.
*해설: 위 조항들은 사업의 ‘시행’을 함께 할 수 있다는 의미일 뿐, 조합 설립 단계에서 동의 요건을 합산해 적용한다는 뜻이 아닙니다. 각 구역별로 조합이 먼저 성립되거나, 성립 과정에서 각 구역별 동의 요건을 모두 충족해야만 결합 또는 통합이 가능합니다.
4. 동의자 수 산정 방법
> 제25조(동의자 수의 산정 방법 등)
> ① 제23조에 따른 동의자 수는 다음 방식에 따릅니다.
> 1필지의 토지나 하나의 건물을 여러 명이 공유하면, 그 가운데 대표자 1명을 토지등소유자로 간주합니다.