답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.가능합니다. Ai 답변대로 10억 원짜리 아파트라면 세법상 증여세 없이 무상으로 거주하실 수 있습니다.■ 증여세상속세 및 증여세법에 따르면, 타인 부동산을 무상으로 사용하여 얻는 이익의 총액이 5년간 1억 원을 초과하지 않는다면 증여세가 발생하지 않습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.202호 누수 원인이 302호 배관 문제로 드러난다면, “이미 이런 상태를 알고 샀다(즉, 현 시설 상태 매매다)”는 논리로 불리해질 여지가 있습니다.중도금 지급 전 반드시 챙겨야 할 대응 지침1. 전문가와 함께 현장 확인 및 확실한 약속 받기매도인과 단순히 현장을 둘러보는 것만으로는 부족합니다.- 누수 점검: 302호 바닥 배관, 화장실 방수 등은 누수 전문 업체와 동행하여 꼼꼼히 점검받으세요.- 책임 소재 파악: 직접 202호 누수 현장을 보고, 원인이 4층이나 5층이라고 해도 그 물이 302호를 경유해서 내려오는 것인지 전문가의 의견을 꼭 들어보시길 바랍니다.2. 특약 사항 구체화(중도금 전 추가 합의)기존에 6개월 담보 책임 조항이 있지만, 이번에 새롭게 발견된 202호 누수에 대해서는 구체적으로 약속을 받아두는 것이 안전합니다.- 요구 사항: “현재 발생한 202호 누수와 관련해, 훗날 302호 문제로 밝혀질 경우에는 잔금 지급일과 상관없이 매도인이 즉시 수리 및 보상을 책임진다”라는 내용을 문자나 통화 녹음, 또는 계약서 여백에 추가로 서명받으세요.3. '현 시설 상태' 특약에 대한 대비특약 1번에 현 시설 상태 매매라는 문구가 있어, 매도인 측이 “누수 사실을 알고 계약(혹은 중도금 지급)한 것이니 내 책임이 아니다”라고 주장할 가능성이 있습니다.- 대응 방법: 중도금 입금 전, 부동산 중개인을 통해 “누수 문제는 인지하고 있으나, 이는 단순한 현 시설 상태와는 다른 중대한 하자이므로, 매도인의 명확한 수리 약속 없이는 중도금 지급이 어렵다”는 점을 분명히 전달하세요.4. 잔금일 조정도 검토계약서상 잔금일은 2026년 3월 30일로 잡혀있으나,- 제안: 누수 원인 규명 및 수리 완료 여부에 따라 잔금일을 늦추거나, 수리가 미완료될 경우 잔금의 일부를 수리비 명목으로 따로 보관하겠다는 제안을 해볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전입신고와 확정일자, 꼭 해야 할까요?네. 꼭 하시는 게 안전합니다.* 대항력과 우선변제권: 전입신고를 하고 실제로 거주하면 '대항력'이 생기고, 확정일자까지 받으면 '우선변제권'도 갖게 됩니다. 집에 문제가 생기거나 경매 같은 일이 벌어졌을 때 소중한 보증금을 지킬 수 있는 가장 기본적인 장치입니다.* 월세 세액공제: 소득 기준이 맞는다면 연말정산 때 월세에 대해 세액공제(또는 소득공제)를 받을 수 있습니다. 이때 주민등록상 주소와 임대차계약서 주소가 같아야 공제가 가능합니다.2. 주민등록등본과 주소지 변경 관련강남구 월세집으로 전입신고를 하시면 아래와 같이 바뀝니다.* 주소지 변경: 주민등록등본상 주소지가 도봉구에서 강남구로 변경됩니다.* 세대주 표시: 가족 모두가 함께 이사하면 강남구 집에서 세대주로 표시되고, 혼자 이사하면 1인 가구 세대주로 나옵니다.* 도봉구 집 상태: 도봉구 집은 여전히 본인 소유이지만, 주민등록상으로는 단순히 '소유'만 남고 '거주'는 하지 않는 것으로 처리됩니다. 등본에도 표시되지 않습니다.3. 세금과 관련한 주요 체크포인트아마 가장 신경 쓰이실 부분일 텐데요. 1주택을 유지하면서 이사할 때 꼭 주의할 점입니다.① 양도소득세 비과세 혜택지금 도봉구 집이 1세대 1주택 비과세 조건을 충족하는지 확인해야 해요.* 거주 요건: 도봉구 집을 샀을 때 '조정대상지역'이었다면, 2년 거주를 채워야 비과세가 됩니다. 만약 아직 2년을 채우지 않았는데 전입신고를 빼면, 다시 들어가서 살지 않으면 비과세 혜택을 놓칠 수 있어요.* 일시적 거주 이전: 지금은 1주택이 그대로이니 당장 문제는 없지만, 나중에 도봉구 집을 팔 계획이 있다면 거주 기간이 어떻게 계산될지 꼼꼼하게 따져보는 게 필요합니다.② 보유세(재산세, 종부세)* 보유세: 집이 비어 있어도 소유하고 있으면 재산세나 종합부동산세(공시가격 기준)는 계속 나옵니다. 실제로 거주하지 않아도 1주택자로 과세하는 건 변함이 없습니다.■ 추가로 참고하실 점강남구에서 월세 계약하실 땐 '임대차 신고(전월세 신고제)'도 꼭 챙기세요. 보증금이 6천만 원을 넘거나 월세가 30만 원이 넘으면 반드시 신고해야 하고, 임대차 신고를 하시면 확정일자가 자동으로 같이 처리되는 경우도 많아 편리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.여자친구분 통장에 900만 원을 한 번에 넣는 건 거의 불가능하다고 보시는 게 맞습니다. 그래도 대출 조건에는 크게 문제가 없을 수도 있습니다.이유와 해결 방법을 정리해드릴게요.1. ‘900만 원 일시 납입’이 어려운 이유청년주택드림청약통장은 일반 주택청약종합저축과 달리 납입 한도가 정해져 있습니다.* 월 납입 한도: 월 100만 원* 현재 상황: 통장에 100만 원 있음 + 추가로 900만 원이 더 필요* 문제: 아무리 급하게 900만 원을 한꺼번에 넣으려고 해도, 은행 시스템에서 월 100만 원까지만 입금할 수 있어 막혀버립니다.2. 하지만 ‘대출’은 크게 걱정하지 않으셔도 돼요다행인 점은, 문의주신 ‘청년주택드림대출’ 1,000만 원 기준이 ‘청약 신청 시점(공고일)’이 기준이 아니라는 것입니다.* 청약 신청 시(공고일 전): ‘지역별 예치금’만 맞추면 됩니다. (아래 3번 참고)* 대출 신청 시(입주 전): 실제 대출을 받는 시점(보통 입주할 때 잔금 대출을 진행할 때)까지 통장에 1,000만 원 이상만 있으면 돼요.[전략 팁]지금부터 한 번에 1,000만 원 채우려고 무리하실 필요 없어요. 청약에 당첨되고 계약금 등으로 통장을 해지하지 않는 이상, 계속 납입이 가능하니, 당첨 후에도 매달 100만 원씩 꾸준히 넣으셔서 입주 전에만 1,000만 원을 달성하면 대출 자격이 생깁니다.3. 지금 바로 체크할 것: ‘지역별 예치금’ 기준가장 중요한 건, 1,000만 원(대출 조건)이 아니라 지금 당장 청약 자격이 있는지입니다. 민영주택 청약(특별공급 포함)은 모집 공고일 전까지 거주 지역에 맞는 예치금을 채워야 해요.* 서울/부산: 300만 원* 기타 광역시: 250만 원* 경기도/기타 지역: 200만 원*(전용면적 85㎡ 이하 기준)*[급하게 체크!]여자친구분 통장에 현재 100만 원이 있다고 하셨네요.* 만약 거주지가 서울이라면, 200만 원이 더 필요합니다.* 월 납입한도가 100만 원이라서, 안내 공고가 이번 달에 뜨면 예치금을 못 맞춰서 청약 자체가 안 될 수도 있습니다.* 해결 방법: 지금 은행 앱 켜서 오늘 100만 원 추가로 입금하세요. 그리고 다음 달 1일이 되면 바로 100만 원을 더 넣으면, 서울 기준 예치금 요건을 맞출 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문하신 화성시 반월동 아파트의 양도세 비과세 적용 가능성에 대해 설명드릴게요.1. 2023년 1월 기준 화성시의 비조정대상지역 여부경기도 화성시는 2022년 11월 14일에 조정대상지역에서 해제되었습니다(일부 특수 지역 제외).따라서 질문자께서 잔금을 지급하신 2023년 1월 당시, 화성시는 비조정대상지역에 해당합니다.2. 비과세 요건(보유기간 2년 vs 거주기간 2년)1세대 1주택 비과세 요건은 ‘취득 시점’ 해당 지역이 조정대상지역이었는지에 따라 달라집니다.- 거주 요건 없이 비과세 혜택이 가능할 때:취득일(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날) 기준으로 비조정대상지역이었다면, 2년 보유만으로 비과세가 적용됩니다.- 질문자님의 경우:2023년 1월, 즉 비조정대상지역에 속하는 시점에 잔금을 지급하여 취득하셨으므로, 실거주 여부와 관계없이 2년만 보유하시면 비과세 혜택이 적용됩니다. 즉, 2025년 1월 이후에 매도하실 경우 양도세 비과세 요건을 충족하게 됩니다.단, 매도 금액이 12억 원을 넘는 고가주택이라면 12억 초과분에 대해서는 과세될 수 있다는 점 참고해주세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 세입자와의 협상으로 ‘조기 퇴거’ 유도 가장 효과적인 방법은 세입자와 충분히 대화해서, 계약 만료 전에 자발적으로 이사를 나가도록 합의하는 것입니다. - 이사비·복비 지원: 매수자가 실제 입주할 수 있도록 이사비나 새 집을 구할 때 필요한 중개수수료 등을 보상금으로 제안할 수 있습니다. 조건을 잘 맞추면 이른 퇴거 협상이 원활해집니다. - 중도 퇴거 합의서 작성: 합의에 성공했다면 바로 퇴거 확정일을 명시한 합의서를 써두는 게 좋습니다. 그래야 실거주 매수자에게 안심을 줄 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기준 상향 가능성가능성은 있지만 확실치는 않은 상황현재 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하로 정해진 기준은 꽤 오래 유지되고 있습니다. 최근 집값이 크게 올랐다 보니, 9억 원 수준으로 현실화해야 한다는 의견이 관련 업계에서 계속 나오고 있어요. 특히 임대차 시장 안정을 위해 민간 임대 등록을 장려하려는 정부 쪽 움직임이 강해지면 기준 상향 논의가 더 활발해질 수 있습니다.2. 최근 정책 변화와 흐름정부는 최근 ‘기업형 장기임대’ 도입 등 임대 시장 구조를 손보려는 방향으로 정책을 펴고 있습니다. 하지만 개인 임대사업자의 가액 기준을 올리는 문제는 부동산 투기 심리를 자극할 수 있다는 우려도 있어, 신중하게 대응하고 있는 것으로 보입니다. 그래서 단기간 내에 법 개정이 확정된다고 단정하긴 어렵습니다.3. 지금 할 수 있는 현실적인 대처* 법 개정 움직임 잘 살피기: 2026년 이후 발표될 세법 개정안이나 부동산 대책에 임대주택 등록 기준이 완화되는지 꼼꼼히 확인해보셔야 합니다.* 세제 혜택 다시 따져보기: 현재 2주택자로 등록하지 않은 상태라면, 종합부동산세 합산 배제는 어렵더라도 거주주택 양도소득세 비과세 특례 등 다른 절세 방법이 있는지 세무 전문가와 상담해 보시길 권해 드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 사업자 등록이 어려운 주요 이유사업자 등록이 안 되는 경우는 보통 아래와 같은 상황에서 발생합니다.- 건축물 용도 위반해당 건물이 창고 시설이 아닌 농업용 창고(농가창고)이거나, 무허가 건물, 혹은 근린생활시설로 등록된 경우가 많아요. 특히 개발제한구역 안에 있는 농업용 창고를 일반 물류창고처럼 임대하는 건 법적으로 문제가 될 수 있습니다.- 임대인의 소득 노출 회피임대인이 건물을 주택용으로 등록해 세금 혜택을 받고 있거나, 임대 소득이 드러나 세금 부담이 늘어날까 봐 사업자 등록(전입신고 및 확정일자 포함)을 꺼리는 경우도 많습니다.- 미등기 건물건물 자체가 아직 등기부등본에 등록되지 않은 경우라면, 사업장 소재지로 인정을 받기 어렵게 됩니다.2. 계약 시 주의해야 할 불이익저렴한 월세라는 장점만 보고 계약했다가 중요한 부분에서 손해를 볼 수 있으니, 반드시 아래와 같은 점을 살펴보셔야 해요.- 매입세액 공제를 받을 수 없음사업자 등록이 되지 않으면 임대료에 대한 세금계산서 발행이 어렵고, 따라서 월세의 10%에 해당하는 부가세 환급이나 경비 처리 역시 힘들어집니다.- 법적으로 보호받기 어렵다'상가건물 임대차보호법'의 보호를 받기 어려워집니다. 나중에 혹시 건물이 경매로 넘어가거나, 소유주가 바뀔 경우 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리(대항력)도 갖기 어렵습니다.- 단속 및 과태료 부과 위험만약 불법 용도 변경한 건물이라면 행정기관의 단속 대상이 될 수 있습니다. 강제 이행금이 부과되거나, 사업 운영이 갑자기 중단되는 상황이 생길 수 있고, 극단적으로는 갑자기 건물을 비워야 하는 사례도 있습니다.■ 이런 점을 꼭 참고하세요단순하게 개인 짐을 보관하는 용도라면 저렴하게 이용하는 것도 괜찮겠지만, 제대로 사업을 시작할 계획이시라면 반드시 사업자 등록이 가능한 정식 매물을 알아보시는 걸 권장드려요. 월세 몇 만 원 아끼려다가 세금 혜택을 못 받고, 나중에 더 큰 법적 위험까지 떠안을 수도 있으니 신중히 결정하셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 유예 종료 관련 안내1. 5월 9일까지 매도해야 하나요?네, 가능하다면 2026년 5월 9일까지 잔금을 치르거나 등기까지 마치는 것이 가장 안전합니다.- 현재 법령상 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 소득세법 시행령 제167조의3에 따라 2026년 5월 9일까지로 정해져 있습니다.- 2026년 1월 23일, 대통령 공식 발표에서도 이 중과 유예 조치를 연장하지 않겠다는 방침이 명확하게 밝혀졌습니다.- 따라서 법령이 추가로 바뀌지 않는 한, 2026년 5월 10일 이후부터는 다시 중과세가 적용될 가능성이 매우 높습니다.2. 지방 아파트를 먼저 팔 경우, 중과세가 붙나요?지방 아파트를 먼저 매도할 때 양도세 적용 여부는 크게 두 가지를 살펴보셔야 합니다.- 비조정대상지역 여부: 현재 강남 3구와 용산구를 제외한 대부분의 지방은 조정대상지역에서 해제된 상태입니다. 지방이 비조정지역이라면, 5월 9일 이후에 팔더라도 중과세가 적용되지 않고 일반세율이 적용됩니다.- 중과 배제 기간 내 매도: 만약 해당 아파트가 조정대상지역에 들어간다면, 반드시 2026년 5월 9일 이전에 매도해야 다주택자 중과 배제(즉, 일반세율 6~45%) 혜택을 받을 수 있습니다. 이 기간에는 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용돼 세금을 크게 줄일 수 있습니다.3. 관련 법령 및 근거- 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상자 중과 제외)에 따르면, “2년 이상 보유한 주택을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도”하는 경우에는 중과가 적용되지 않습니다.- 2026년 1월 정부 발표에서도 해당 시행령의 기한 연장은 어렵다고 공식적으로 시사했습니다.✔️요약 및 대응 전략- 지방 주택이 비조정지역이면 5월 9일 시한에 쫓기지 않으셔도 됩니다. (중과세 비적용)- 만약 지방 주택이 조정지역이거나, 서울 주택을 먼저 매도하려 한다면 반드시 2026년 5월 9일까지 잔금 청산을 하셔야 수천만 원, 많게는 수억 원의 세금 부담을 피할 수 있습니다.- 가장 대표적인 절세 방법은 지방 주택을 먼저 팔아 1주택자가 되고, 이후 남는 서울 주택을 비과세 요건(12억 한도)을 맞춰 매도하는 방식입니다.※ 주의사항: 양도소득세는 '잔금일'과 '등기 접수일' 중 더 빠른 날을 기준으로 매겨집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.송파구 마천동 빌라 매입 시 입주권 확보 조건 안내마천동은 강남권 유일의 뉴타운으로 미래 가치가 높게 평가되지만, 구역마다 진행 단계와 법적 규제가 다르기 때문에 '현금청산' 위험을 반드시 살펴보셔야 합니다.질문하신 빌라(다세대주택) 매입 시, 입주권을 받기 위해 꼭 확인해야 할 핵심 조건 두 가지를 안내드리겠습니다.1. 권리산정기준일 확인 (가장 중요합니다)재개발 구역 안의 빌라를 구입할 때, 가장 먼저 '권리산정기준일'을 확인해야 합니다.- 신축 빌라 주의: 기준일 이후에 지어진 빌라(지분 쪼개기 형태)를 매입하면 입주권이 나오지 않고, 현금청산대상이 될 수 있습니다.- 마천 구역별 차이: 마천 1·3·4구역 등은 사업이 많이 진척되었지만, 최근 공공재개발이나 신통기획으로 선정된 후보지들은 기준일이 각각 다르기 때문에, 매수하려는 매물이 그 날짜 이전에 등기가 완료됐는지 꼭 확인하셔야 합니다.2. '조합원 자격 양도 제한' 사항 체크재개발 사업은 관리처분계획 인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한되는 경우가 많습니다.- 특히 마천동처럼 투기과열지구로 묶여 있는 지역(현재 송파구는 투기과열지구로 유지되고 있습니다)에서는 조합원 지위 양도가 대부분 어렵습니다.- 다만, 10년 이상 보유·5년 이상 거주한 1주택자가 내놓는 매물 등 예외가 있으니, 매수 전에 반드시 양도 가능한 조건인지 세부적으로 확인하시는 것이 중요합니다.■ 투자 조언- 예산(11~15억원): 이 정도면 마천동 내 단독주택뿐 아니라, 사업 진행이 빠른 구역의 우량 빌라 매물도 충분히 살펴볼 수 있는 수준입니다.- 안전하게 투자하는 법: 매수 전 꼭 해당 구역 조합 사무실이나 송파구청 재건축 관련 부서에 문의하여, "이 매물을 사면 입주권을 받을 수 있는지" 확인서를 요청하거나, 관련 사실을 검증받으시길 추천 드립니다.성공적인 투자로 이어지길 응원하겠습니다!