창고 임대하려고 하는데 사업자 등록이 안 된다고 합니다.
월세는 다른 곳보다 30만원 정도 저렴한데요
사업자 등록이 안 된다고 하는데요
이유가 뭔가요?
이런 곳 계약하면 어떤 불이익을 받는지도 궁금합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
사업자 등록이 안 되는 창고는 건축물대장상 용도가 창고·주거 등으로 사업용이 아니기 때문인 경우가 대부분입니다. 이런 곳에서 영업하면 세금계산서 발행·부가세 환급·비용처리가 불가능하고, 단속 시 과태료나 영업중단 리스크가 있습니다. 월세가 저렴해 보여도 사업자 등록이 필요한 업종이라면 피하는 것이 안전합니다.
월세는 다른 곳보다 30만원 정도 저렴한데요
사업자 등록이 안 된다고 하는데요
이유가 뭔가요?
이런 곳 계약하면 어떤 불이익을 받는지도 궁금합니다.
==> 사업자등록이 안된다면 상임법에 따라 대항력 발생이 불가하여 보증금 보호에 많은 어려움이 있습니다. 사업자등록이 안되는 이유는 경우의 수가 많기 때문에 임대인에게 문의해야 하는 사항입니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
창고 임대를 알아보시면서 저렴한 임대료에 끌리셨겠지만, 사업자 등록이 불가능한 매물은 그만한 이유와 치명적인 리스크가 숨어 있습니다.
임대인이 사업자 등록을 거부하거나 불가능하다고 하는 주된 이유와 계약 시 발생할 수 있는 불이익을 정리해 드리겠습니다.
사업자 등록이 안 되는 이유
불법 건축물 또는 무허가 가설건축물: 건축물대장에 등록되지 않은 무허가 건물이거나, 컨테이너 등을 불법으로 개조한 경우 관할 세무서에서 사업장 소재지로 인정해주지 않습니다.
토지 용도 위반 (농업용 창고): 농지(전, 답 등)에 지어진 농업용 창고를 일반 상업 용도로 임대하는 것은 불법입니다. 이 경우 임대인이 세금 노출이나 행정 처분을 피하려고 사업자 등록을 막는 경우가 많습니다.
임대인의 세금 포탈 의무: 임대 소득을 숨겨서 종합소득세나 건강보험료 인상을 피하려는 목적이 큽니다.
계약 시 받게 되는 주요 불이익
비용 처리(세액공제) 불가: 사업자라면 월세를 경비로 처리해야 하는데, 세금계산서 발행이 안 되므로 임대료에 대한 부가가치세 매입세액 공제를 받을 수 없고 소득세 신고 시 비용 인정도 어렵습니다. 결과적으로 월세 30만 원 아낀 것보다 더 큰 세금을 낼 수 있습니다.
대항력 및 우선변제권 미확보: 사업자 등록은 상가건물 임대차보호법상 대항력의 핵심 요건입니다. 만약 창고가 경매에 넘어가거나 주인이 바뀌면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨날 위험이 큽니다.
법적 보호 사각지대: 불법 건축물일 경우 지자체의 단속으로 인해 강제 철거되거나 영업 정지 명령이 내려질 수 있으며, 이로 인한 영업 손실은 보상받기 매우 어렵습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 단순히 월세가 싼 것에 현혹되기보다 해당 건물의 건축물대장과 등기부등본을 반드시 확인해 보시기 바랍니다. 사업자 등록이 안 된다는 것은 법적 보호를 포기하라는 뜻과 같습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
사업자 등록이 안 되는 이유는 건물 용도 문제가
가장 흔한 이유입니다
건축물대장상 용도가 주거용 / 창고(비영업용) / 농업용 / 공장 일부 등인 경우나
영업용 창고(근린생활시설, 창고시설 등) 로 등록돼 있지 않으면 세무서에서 사업자등록을 거절합니다
특히 그냥 물건만 쌓아두는 창고 용도로만 허가된 곳이 많습니다
건물 일부를 불법으로 증축해서 용도 변경을 안 하고 임대하거나 가설건축물(컨테이너, 샌드위치판넬 등)일경우
이런 경우 사업자등록 자체가 안 되거나, 나중에 취소됩니다
임대인이 일부러 막는 경우도 있습니다
부가세 신고, 임대소득 노출이 싫어서
사업자 등록 안 하기로 계약하자는 식이며
이건 거의 임대인 세금 회피용인 경우가 많습니다
개발제한구역, 농지, 군사보호구역 등은 특정 업종 자체가 등록 불가입니다
그래서 계약하기전에 건축물대장 용도가 뭔지
해당 호실에서 사업자등록 가능 여부를 꼭 확인 하고 계약 해야 합니다 (세무서 확인했는지)
불이익은 나중에 세무조사 시 문제될 가능성이 높고 몰래 영업 상태가 됩니다
분쟁이 생겨도 불법 사용 이유로 임대인이 유리합니다
갑자기 나가라고 할 수도 있고 보험 가입도 안되고
사고가 나면 불법 영업 공간이라 보상도 안나올수 있습니다
그래서 되도록 사업자 등록이 되는곳을 선택하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
창고 임대에서 임대인이 사업자등록을 안했다는 건 임대인의 세금 회피 때문입니다.
월세 30만 원 저렴한 이유도 등록을 안해서 소득세, 부가세 신고 부담을 피하려고 하는 이유가 큽니다.
큰 불이익은 없지만 계약 보호가 약하고 환급, 공제가 어렵습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 사업자 등록이 어려운 주요 이유
사업자 등록이 안 되는 경우는 보통 아래와 같은 상황에서 발생합니다.
- 건축물 용도 위반
해당 건물이 창고 시설이 아닌 농업용 창고(농가창고)이거나, 무허가 건물, 혹은 근린생활시설로 등록된 경우가 많아요. 특히 개발제한구역 안에 있는 농업용 창고를 일반 물류창고처럼 임대하는 건 법적으로 문제가 될 수 있습니다.
- 임대인의 소득 노출 회피
임대인이 건물을 주택용으로 등록해 세금 혜택을 받고 있거나, 임대 소득이 드러나 세금 부담이 늘어날까 봐 사업자 등록(전입신고 및 확정일자 포함)을 꺼리는 경우도 많습니다.
- 미등기 건물
건물 자체가 아직 등기부등본에 등록되지 않은 경우라면, 사업장 소재지로 인정을 받기 어렵게 됩니다.
2. 계약 시 주의해야 할 불이익
저렴한 월세라는 장점만 보고 계약했다가 중요한 부분에서 손해를 볼 수 있으니, 반드시 아래와 같은 점을 살펴보셔야 해요.
- 매입세액 공제를 받을 수 없음
사업자 등록이 되지 않으면 임대료에 대한 세금계산서 발행이 어렵고, 따라서 월세의 10%에 해당하는 부가세 환급이나 경비 처리 역시 힘들어집니다.
- 법적으로 보호받기 어렵다
'상가건물 임대차보호법'의 보호를 받기 어려워집니다. 나중에 혹시 건물이 경매로 넘어가거나, 소유주가 바뀔 경우 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리(대항력)도 갖기 어렵습니다.
- 단속 및 과태료 부과 위험
만약 불법 용도 변경한 건물이라면 행정기관의 단속 대상이 될 수 있습니다. 강제 이행금이 부과되거나, 사업 운영이 갑자기 중단되는 상황이 생길 수 있고, 극단적으로는 갑자기 건물을 비워야 하는 사례도 있습니다.
■ 이런 점을 꼭 참고하세요
단순하게 개인 짐을 보관하는 용도라면 저렴하게 이용하는 것도 괜찮겠지만, 제대로 사업을 시작할 계획이시라면 반드시 사업자 등록이 가능한 정식 매물을 알아보시는 걸 권장드려요. 월세 몇 만 원 아끼려다가 세금 혜택을 못 받고, 나중에 더 큰 법적 위험까지 떠안을 수도 있으니 신중히 결정하셔야 합니다.
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